“房产证”的玄机

代律师最近处理几个跟房子有关的案子，真心改开所有的结婚都跟房子有关，所有的离婚也离不开房子。可以说，随着中国经济的发展，随着房市的一路高歌猛进，我们每个人都被房子裹挟着前进，谁都离不开房子。尤其是最近我们天津战略布局了“海河英才”的计划，据有关部门统计，咱们天津最近好不容易稳定下来的房产市场又迎来了一波涨价热潮，尤其是周边地区的房价，甚至是大幅飙升。房子既是必需资产，也是投资选择之一。随着未来天津人才引进、城市发展的迅猛脚步，我们作为保险专家、风险管控师、理财规划师，必须也得知道房子权属到底怎么划分？如何在婚前、婚后更好地规划和安排买房这件大事，成为客户的贴心顾问。

2011年7月，出台了第三个对《婚姻法》的司法解释，其中有几条关于房产的规定，引发了大众的恐慌，觉得赶紧把名字加上，房子就是自己的了。

其实，这是一个重大误解！房子是谁的，绝不只是房本说了算！

（一）房产证的玄机

写在房本上的名字，是决定房产归属的首要条件，但绝不是唯一条件！房本上的名字，的确至关重要。但除了房本，还要看出资构成、购买时间以及是否贷款，它们也是决定房产归属的主要因素。

关于房子的归属，确实很复杂，全款还是贷款、父母出资还是夫妻双方出资，不同的购买登记方式，答案都不相同，这个话题本来很专业，不是三言两语能够说得清，大家可能在朋友圈看过各种文章、归纳表格，自己的收藏夹里或许还保留几个，就像这样的，但我请问，有了这样的表格能解决问题吗，遇到客户的问题真能找到解决答案吗，我们甚至觉得，这些表格对你们真的没什么太大直接用处。那到底该如何判别呢？下面代律师就来教你们判断房子产权最简单的三个窍门，我们一个一个来看：

第一步：看房本

那个红色的、俗称"房本"的东西，行话叫做“不动产权属证书”。你去房管部门登记，把你的大名印在这本“证书”上面，其他人才能知道这房子是谁的。但是，事情真这么简单吗？不是！

有名字≈（约等于）有份

没名字≠（不等于）没份

第二步：看时间

房子是婚前买的还是婚后买的

如果是领完证以后才买的房付的钱，也没有任何婚内特殊约定，那这就属于婚后财产，即便房本只写一人名字，也基本是夫妻共同财产。这时候加名字还重要吗，有意义吗，没有意义！所以那时候掀起的“加名狂潮”，有一半都是不必要的。还曾经有新闻报道，因为婚后男方不同意加名，女方一气之下回娘家了，最后闹到离婚地步，我就想问问那位大脾气的小姐姐，你弄明白这房子到底怎么回事儿了吗，如果本来就是婚后买的，你这不是白闹瞎折腾嘛！

那我们要问大家了，这事有例外吗？

也有例外，比如一方拿出证据说，虽然是婚后买的房，但钱都是婚前积蓄，就得另当别论了。比如一方婚前一大笔定期存款到期，300万，人家拿这300万买房，直接从婚前账户划款到开发商处，资金脉络清晰无比，虽然这房子是婚后买的，但跟对方一毛钱关系没有。

第三步：看出资

要问一句，你出钱了吗？

如果回答：出钱了！这里又有两种情况：

1.是全款买的房。房子虽然登记在一个人名下，另一方原则上也是有份的。万一遇到离婚官司分房产，法官一般会根据买房时双方的意愿、出资的比例、结婚的时间、婚龄的长短等因素综合分析。

2.贷款的房子。

比如一方只付了首付，结婚之后两个人一起还贷，那婚后还贷这部分钱，算是用夫妻共同财产出资。比例上是一方的首付就算他一人的，婚后还贷部分和相应增值的部分算两人共同的。

如果一方是婚前付全款买的房，房本上又只有他一个人的名字，那么这房子还就真就跟另一方没什么关系了。

（二）婚前买房，如何守护？

假如房子是婚后买的，一般问题不大；但如果是婚前买的房，反而非常复杂。你可能会说，不对啊，你刚才说了婚前全款付，对方不用分呗！有什么复杂的呢？

那我们再来看看下面这四大风险，如果我不说，可能很多人都会中招。

第一：事后加名。

“加名”为什么流行，其实也是有理由的。不管是你自己为爱痴狂主动付出，还是对方一再要求软磨硬泡，一旦婚前房产的房本上加了另一人的名字，这就意味着她/他从此成为共有权人，房子不再是你一个人的了。

我们看一下这则新闻消息：“迎亲当天，女方突然要求房子加名，彩礼加18万”

但我问大家一个问题，这个案例中的女方要是把名字加上去了，请问离婚时，分房子吗？

我们曾经在给客户讲座时，有一场就遇到场下坐了几位男士，一看就是老板，斩钉截铁的说“不分”，我说“你做梦”。这是以婚姻为目的的赠与，当然要分。

那具体分多少呢？记住，不是一半，不是咱们想当然的既然房本上写的共同共有，肯定是一人一半，这个不对，这种基于婚姻目的赠与，在法律上叫做“酌情分割”，分割多少呢。法院会视结婚时间长短，加名一方分割10%——30%的房屋份额。

每当我去学校跟大学生分享这个知识点的时候，有一些女同学就比较兴奋啊，有的就私信问我“代老师，请教您一个专业问题啊”“如果谈恋爱时，对方房子加上女方名字，最后分手了，这房子怎么分呢”你看还不好意思，说做专业学术探讨，呵呵！

我觉得她们是发现了一个商机，你想想谈恋爱时那场景，“亲爱的，婚房准备好了吗”“没准备啊，那赶紧买呀，现在房子一天一个价”“买好了呀，爱我吗，爱我就把我名字加上去呀”没结婚没有入洞房也没有做你家的鬼，这名字就加上去了，我替女大学生问问，分手时，房子分吗？这种叫做以缔结婚姻目的的赠与，仍然会按照10%——30%的份额划分。

虽然这是个故事，但现实生活中这样的案子其实比比皆是，在恋爱婚姻中，男性受害者也不在少数。包括去年的翟欣欣案件，大家听说过吗，2017年3月30日通过婚恋网站与苏享茂相识，6月7日领证，7月18日离婚 。9月7日凌晨，WePhone的创始人苏享茂从楼顶跳下去，短短109天，苏享茂和翟欣欣相识、领证和离婚。整个过程，翟欣欣步步紧逼，卷走苏享茂1200多万的财产，直至把他逼向了天台，一个年轻成功的创业者付出了生命的代价！

所以恋爱也婚姻需谨慎，务必擦亮眼睛啊！