加拿大房东的十大门派L#100

加拿大房东的十大门派L#100

原创： 威廉三  

金庸老先生走了。“飞雪连天射白鹿，笑书神侠倚碧鸳”，在我们这一代人心中，金庸的武侠小说，深深滴影响了我们的“三观”。

在《倚天屠龙记》中六大门派合力围剿明教光明顶，这六大门派是少林派、武当派、昆仑派、峨嵋派、华山派、崆峒派。金庸小说其他常见的门派，还有逍遥派、青城派、雪山派、点苍派，合计凑成十大门派。今天我们就借用这金庸小说十大武林门派，来戏说一下加拿大房东的十大门派。

在加拿大做房东，和在中国做房东有很多不同。即使都是加拿大房东，在操作手法和技巧上依然各有短长。和武林帮派一样，房东流派也是一个整体，当你选择了一个流派的打法，意味着你确定了基本的“房屋选筹，融资方式，周转频率，管理方式”等一套打法，它们是浑然一体的。

（一）崆峒派——自住出租流

崆峒派镇山绝学是七伤拳，是先伤己后伤人的一路拳法。金毛狮王谢逊为报仇修炼七伤拳，因内力不济，又一心报仇，伤了心脉，变得神志不清、性格狂躁。（出自《倚天屠龙记》）

一个房东的起步，多数始于自住出租派，所以把这派放在第一个讲。自住出租派是将自住房的一部分出租给租客，实现一举两得、以租养房的目的。但缺点也与七伤拳一样，操作不好就会伤及房东，影响房东居住质量，甚至因出租合法性、防火条例和建筑规范等问题惹来大麻烦。

自住出租派要想做好秘诀是什么？第一是Location, Location, Location。第二是房型结构。第三是细节问题，包括防火、车位、水电气、脱手准备等。

（二）峨眉派——民宿流（Airbnb）

话说当年， 郭靖与黄蓉的女儿郭襄，机缘巧合，得觉远大师传授九阳神功，后大彻大悟，创立峨眉派。郭襄家学深厚、武功驳杂，采众家之长，当得了一个“博”字。（出自《神雕侠侣》）。

民宿（Airbnb）近两年来那叫一个火，许多房东都跃跃欲试。民宿流确实可以用一个“博”字来形容，其体系类似大百科全书式的。从民宿运作上，涉及房屋布置、房源推广、动态定价、客户评价反馈、保洁维护等诸多环节。如果你经营过小餐馆或者小旅馆，你就知道这里面的环节细节多么博杂。峨眉派多出女掌门，民宿流也更适合细心耐烦的女房东。

民宿流的优缺点非常鲜明。优点就是租金收益。当其他流派的房东绞尽脑汁，追求4-5%的年租金回报时，民宿流的租金回报可以做到8-10%。缺点一是牌照管理和政策的灰色地带。缺点二是博杂繁琐，一大堆从check in到checkout的咨询、清洁、评价、检查的细节问题，你closing一次房子就像蜕一层皮，而民宿派，可能每隔几天就要全做一遍收房的很多环节。

（三）武当派——公寓Condo流

少林派和武当派被誉为武林中的“泰山北斗”，一直都有“北崇少林，南尊武当”的说法，两者分属佛道两种宗教信仰外。当年张三丰为少林觉远大师的徒弟，因违犯少林禁令被赶了出来，后来他根据少林功法变通，自创内家拳，为内家之宗，称武当派。武当派的特色就是精深，得了一个“纯”字。（出自《倚天屠龙记》）

Condo流走的一个“精纯”的路子。加拿大房东们买Condo的目的就是出租，自住当然是选Freeholdhouse更好了。而且Condo房东的一个特点，也和武当派太极拳一样，以静制动，以柔克刚。Condo房东相比House房东，少了很多房屋维护管理的工作，而且因为condo总价低，现金流也好得多。另一个好处是模式精纯简单，易复制易扩张，职业房东中手握10套甚至20套condo的，大有人在。正合了武当派道家的“无为而治，道法自然”。

这么好那大家不是都去投奔Condo流了？！Condo流的弱点也很明显：一是管理费；二是稀缺性；三是租金潜力；四是改造潜力。

（四）少林派——Freehold House流

少林派武术博大精深，秘藏寺院内的拳械与各种功法甚多，号称“少林七十二绝技”。看过马云《功守道》里面李连杰扮演的扫地僧，以及金迷眼里的天下武功第一人——少林寺扫地僧，就明白了“天下武功出少林”。（出自金庸《天龙八部》）

少林派理所当然属于加拿大房东Freehold House派。这里面的实操技巧和细分支派，与少林武功一样，堪称博大精深、源远流长。主要的几个细分支派包括Freehold楼花流、Downtown租金流、航母舰队流、分租流等。

操作技巧上更加繁杂，从选筹规划、贷款规划、税务规划、改造升级、租客管理、房屋维护、保险安排等等，真像少林寺的藏经阁一样。相信我，你知道的越多，你不知道的也越多。

（五）华山派——负现金流

华山派剑术剑意取自西岳华山“奇、险”二字。华山无限风光尽在“奇、险”二字中，“奇、险”往往与秀美相映相衍，因此华山剑术奇拔峻秀，高远绝伦，招式处处透着“正合奇胜，险中求胜”的意境。令狐冲的独孤九剑，以无招胜有招，杀尽仇寇，败尽英雄。（出自《笑傲江湖》）

房东中的负现金流，也取“奇、险”二字。在加拿大的温哥华和多伦多两大城市，近年来租金越来越赶不上房价的涨幅，租金负现金流非常普遍。对于负现金流非常严重，每月补贴1000刀以上的房东，舍弃的是租金收益，守候的是未来的增值收益。对租金收益率更低的中国一线城市的多军们，当然非常熟悉这一门派。所谓“以正合，以奇胜”。

（六）昆仑派——homestay流

昆仑派属於“练气派”，比较尊奉修道戒律。“昆仑三圣”何足道与郭襄结为至交，更在挑战少林寺时大出风头。何足道外号“昆仑三圣”，琴、剑、棋三绝。（出自《倚天屠龙记》）

房东中Homestay流也是“练气派”。你想有一个学生住在你家，洗衣、做饭、住宿、出行都需要房东的照顾，绝对需要每天“练气”，只有具备良好的人际关系和家务劳动能力的房东，才能应付得来。

Homestay流的房东不需要琴、剑、棋三绝，但需要脾气、沟通和家务三绝。

（七）青城派——学生公寓流

青城派武功经过多年提炼，渐渐专注研习剑术之道，青城剑法入门讲究快速准确，以攻止攻，抢险截击；至大成後，则追求以无匹剑势震慑对手，其招术反璞归真，变化不繁。掌门长青子的松风剑法，“如松之劲，如风之迅”。（出自《笑傲江湖》）

现今的学生，往往追求更高的生活水平，并拥有更多的住房预算。早有精明的房地产投资者，开始投资学生公寓出租。学生公寓派也如青城派的剑法，“如松之劲，如风之迅”，租金很有保证，收益稳定。一般学生公寓项目有物业部门提供包租计划，投资者有最低投资回报保证，并且免去管理和经营的担忧。目前大多地区主要是滑铁卢和女王大学有学生公寓项目。当然，滑铁卢大学附近，还有一种二手学生公寓楼，10个-20几个房间，房东可以买下自己经营管理。

（八）点苍派——Apartment流

点苍派甚少行走江湖，位于云南大理苍山，点苍派有一套镇山的剑法，绝不容人轻越雷池一步。这套剑法一定要七人联手，才能显得出它的威力，江湖人称“点苍七剑”。（出自《碧血剑》）

Apartment派全称多单位出租公寓Multi-UnitsApartment。一般是fourplex 以上的Multi-units。Apartment也是需要发挥Multi-Units的联合力量才显威力。对于一个几十甚至上百间的出租公寓大楼，可能就需要投资者联手或者雇用门房专门管理了。

出租公寓经营涉及1)背景调查（Due Diligence）；2)位置交通；3）合法的出租物业；4）计算你的资本回报率；5）物业状况；6）消防和电力检查；7）现有租客承继；8）贷款选择等等。经营一个多单元出租公寓如同购买一个现成生意，个人的管理能力和投资资本将起主要作用。

（九）雪山派——Rooming house流

雪山派以“凌霄城”为总部，掌门白自在，长年闭门不出，妄自尊大，自以为是“古往今来剑法第一”，后来才知天外有天，自己的武功仍是差得太远。（出自《侠客行》）

雪山派是一个反面典型，房东里Rooming house也是一个反面典型。多伦多市对Rooming house的定义如下：Rooming houses can include a house,apartment or building where you share a kitchen and/or washroom with four ormore people who each pay individual rent.

Rooming house不归民租法管理范围，房屋保险很难或者保费很高，违反各政府bylaw风险很大，房屋改造和消防隐患很大。去年的士嘉堡roominghouse大火，尤未远矣。

（十）逍遥派——财务自由的房东

逍遥派武功乃古今天下武学中最绝顶功夫，讲究轻灵飘逸、闲雅清隽，小无相功、北冥神功、天山六阳掌，得一则能所向披靡。逍遥派掌门李逍遥有三名弟子：天山童姥、无崖子、李秋水。小无相功“不着形相、无迹可寻”，北冥神功“吸人内力、化为己用”，天山六阳掌“阴阳相合、天人归一”。（出自《天龙八部》）

我们花了这么长时间来讲了加拿大房东的九大门派：自住出租流、民宿流、condo流、Freehold House流、付现金流、homestay流、Apartment流、Rooming House流。有人一定嗤之以鼻：

还有其他流派吧？一定要属于九大门派吗？

（黄霑：沧海一声笑，唱我逍遥调）

对了，哈哈，最绝顶的房东一定属于逍遥派，融会贯通了其他九大门派的心法，无招胜有招、天人合一、万法归一。最后留两句话与大家共勉：

房产投资只是手段，财务自由才是目的。

财务自由只是初级阶段，逍遥派的天人合一才是终极。

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（威廉三，2019年4月16日夜）