《香港物业报告2009》公布中小型单位空置率创下3.8%新低

《香港物业报告2009》公布中小型单位空置率创下3.8%新低，于是有人认为上车盘出现断层，要求政府重建居屋，甚至一炮过把居屋及夹屋货尾推出市场救火；而大型单位空置率则创出近年新高的10.5%，即有人说是十室一空，豪宅市场仲唔死得？

笔者一向说屋多过户廿多万，该报告则说空置量是47,350单位，然则谁是谁非？请看该报告的「词汇释义」：

落成量指获发占用许可证的樓宇數量。

入住量指在报告年度内入住的单位數目净增长额。计算方法是将年内落成量与年初的空置量相加，然后减去该年的拆卸量和年终空置量。

空置量指在年终进行普查时，实际上未使用的单位數目。有一点必须留意，就是当中部分单位仍未获发满意纸或转让同意书，因而未能使用。此外，正在进行装修的单位亦界定为空置。

另一点必须注意的，是入住量和空置量跟发展商已售出(即一手市场买卖)或仍然持有的单位(即未售出单位)數量并无关系。

数据定义的含糊性

其玄机在于，所谓入住量是推算出来的，而空置量并不包括已建成但未出占用许可证（occupation permit，俗称入住许可证）的楼宇，甚至连装修中的单位亦视为空置。笔者以常理推断，该报告并非每年均调查全港二百多万个现存单位的实际占用情况，而只是调查某一年取得入住许可证楼盘的情况，再将过去多年累积的所谓空置量前数迭后数计出所谓入住量，当中长年累月的误差究竟若何，相信要待2011年人口普查才有较接近现实的答案。而笔者使用全港总户数与全港住宅单位比较得出屋多过户26万，究竟住宅楼宇是否真正短缺，就留待读者们衡量。

即如政府官方的调查数据也有如此这般的水份，市场上一般评论者又凭甚么数据及数据来分析问题，还是只借助一己的主观印象来落墨呢？很多人挂在咀边的「连元朗都卖六千喇！点买楼呀？」。元朗有个新盘部份单位成交价达六千元，是否代表所有元朗楼都要卖六千呢？天水围也属于元朗区，嘉湖山庄美湖居在1997年，也只能卖五千。

强调个别数据之误

2011年10月发展局公报第三季《私人住宅一手市场供应统计数字》(http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201109.pdf)，好几间传媒对于未来3-4年潜在供应由56,000大增至63,000大书特书，数字创出十个季度新高，是金融海啸以来最多；已批出土地仍未动工的单位（即熟地）由第二季的5,000伙暴升至1.3万伙；「均显示住宅未来供应大增在即」云云。

不过细心看由2008年至今每季的数据，潜在供应在52,000至65,000个之间徘徊，刚公布的63,000个并不是特别高，例如2010年中的两个季度都有61,000个；13,000个熟地在2008年上半年及2010年第二季都曾出现；而供应单位50,000个更是毫不起眼的水平。

强调第三季3-4年潜在供应创出海啸后新高，或熟地增加1.6倍，只是运用数据碎片及印象的反面教材。

住宅分区也会被印象误导

将某一新盘价钱，推论到全区固然是单凭印象，就算某楼盘属于那一个区，往往亦是单凭印象。何谓地区，究竟要细分到那个层次？香港九龙新界是一层，十八区又是另一层，这还有政府统计署的官方分界图可依，再细分下去界线便开始含糊。如果跟随统计署使用选区分界，将与约定俗成的区域不同，而且选区划界往往为迁就人口变迁而划得支离破碎。笔者就听过有报导说「葡萄园受惠于九龙南线通车」，对，大家都是元朗，不过元朗范围十分之大，并不是人人都受惠。

笔者写作《智识拣楼》时，划分区域往往以地势、交通及小区特征作界线，例如半山壹号何以划作「何文田」，因为该区是九龙中部高地，或有人问：那么旁边的乐民新邨又当作何文田还是土瓜湾呢？谁人把何文田定为豪宅区？爱民邨、山谷道邨、俊民苑也在该区，又何豪之有呢？【本文由“脱苦海”发布，2017年8月1日】【本文由“脱苦海”发布，2017年8月2日】