《中产阶级如何保护自己的财富》读书笔记

《中产阶级如何保护自己的财富》读书笔记
此书如果换一个名字，应该是《炒房入门》，属于普及基本知识文章的集合。虽然结构有点乱、但瑕不掩瑜，是一本让人脑筋急转弯的理财书籍，让你脑洞大开，原来我还可以这么买房！而且还可以对照自己的情况进行分析，从另外一个角度认识自己的固定资产与财富的积累。
理论部分
房价：

1. 房价=大盘70%+板块20%+小区10%
2. 总体价格 VS 边际价格，
3. 三维价格 VS 笋盘
4. 天下只有卖不出去的价格，没有卖不出去的房子。
5. 影响房价因素1: M2+特权城市（北上广等）
6. 影响房价因素2: 房龄！影响到50%

搭桥：

1. 把现金变成几倍价值但是流动性不好的资产，再把资产变成几倍现金。
2. 低流动性变高流动性，最简单的办法就是有足够长的时间，任何房产都能卖掉。

财产：

1. 中产陷阱：仅仅依靠工资和储蓄来积累财富的方法。
2. 现实：低级存钱，中级资产，高级负债。
3. 理想：利用银行的钱来给自己挣钱，跑赢M2增发和通货膨胀。构建以房贷为中心的资产包。

误区：

1. 处房情节，90-95%的人，华而不实，徒增压力。
2. 新城市人买房误区：按“家乡县城加强版”来规划人生，而不是都市版！
3. 普通人买房子：考虑自住、自己的当前收入。专业人买房：考虑房子未来的增值空间！

装修的小窍门：

1. 旧房彻底变毛胚，重新设计。
2. 任何一段墙壁都要有电源插座。
3. 凡是有下水的地方都装上上水，阳台尽可能留水管。
4. 尽可能把厨房、卫生间变大。
5. 尽可能整体视觉显得大，宽景油漆、乳白、象牙白。
6. 尽可能亮，多个吸顶灯，简单不花哨。
7. 厨房、卫浴、地板、油漆占80%

楼市的季节性

1. 1-3月暴涨，4-6月减缓，然后动力消散，力量逐渐衰竭。
2. 双年制：单数年领涨，双数年补涨，做实价格。
3. 12-1月淡季，买房最佳时机。

楼市的回报

1. 炒房与传统买房是模式的竞争！

《中产阶级如何保护自己的财富》读书笔记

1. 
   

实操
实操-零首付：

1. 需要深刻了解银行内部运作和知道那些盘可以“溢高”
2. 借六还七

实操-全款流

1. 1000万现金
2. 降价、低评，利润空间更大。

实操：2N定律与应用

1. 财务自由目标4000万，折合成平方米
2. 2N与雪坡长度，京沪深25万/平方米
3. 2N模型，理论基础，5年之内房价可以涨很多

实操-借贷

1. 长线负债率22%，平均贷款年限8年
2. 2套叠加贷款、接力贷？P197
3. 无抵押贷款、信用贷
4. 贷款中介的作用：财务筹划、选择银行

资金来源的分析/分层

1. 私人借款
2. 信用卡：虚空接力？4-5%
3. 银行贷款：尽贷！
4. 抵押贷款：6-7%
5. 信用卡分期：12-15%
6. 临时拆借：12-15%
7. 无抵押信用贷：14-18%
8. 社会借贷：18-36%
9. 引申：社交的意义

贷款利率

1. 20年期平均利率，或十年期国债利率。
2. 利率对房价的影响最大上限不超过5%
3. 利率是对宏观政策的调整，如果针对个体、非专业投资人员来说，没有意义。

基本财务函数：

1. PMT：30-5、20-6.2、10-10
2. 加权资金成本：年均利息/总贷款
3. 总月供
4. 平均贷款年限：多军为8
5. IRR：确认真正的回报率

房产的变现

1. 抵押
2. 截断再抵押：房价三倍后，按揭还了再抵押。

其他
房产投资业忌讳：

1. 数钱：帐算得越细，输钱越多。过于纠缠细枝末节，没有胸怀考虑远大图景。不停的寻找商机、不停进攻。
2. 写回忆录：怯弱的表现，只想成绩、不在进步。
3. 休大假：逆水行舟、不进则退。

为自己保险：

1. 人身意外险
2. 理赔额度计算

房地产投资流派：

1. 大面积低单价：单价低、但出手时间长。
2. 低总价：适用市中心

下一步目标：重庆

1. 人口 3000万
2. 投入 连续十年一万亿，GDP前十
3. 趋势