整理于2023.2.2 周四 天气 晴
今日银行来电，购房可以还款，应该是商业贷款。
我的购房贷款分两部分，一是新建住房贴息贷，另一个是中长期个人商品住房贷款。
名称不同，有点搞不清哪个是商业贷，哪个是公积金贷。
新建住房贴息贷2539块，属于公积金贷。中长期个人商品住房贷款2369.43块，属于平时指的商业贷。
一、个人住房贷款是商业贷款吗？
个人住房贷款不一定是商业贷款。个人住房贷款是指贷款人以购房为目的，向银行提取贷款支付购房款，然后按一定时间和年份偿还贷款，同时向银行收取约定利息的行为。商业贷款是补充工商企业营运资金的贷款，一般为短期贷款，但也有少量中长期贷款。
二、买房贷款分为几种形式？
问：为什么说公积金贷款的利率低？
答：住房公积金贷款具有政策补贴的性质，贷款利率很低，不仅低于商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，住房公积金之间存在利差基金抵押贷款利率和银行存款利率。与此同时，住房公积金贷款处理抵押贷款和保险的费用减半。
问：为什么商业贷款是抵押贷款？
答：商业贷款也是银行抵押贷款。贷款银行存款余额不得低于购房所需资金的30%，并作为购房的初始款项，贷款银行确认的资产为：作为抵押或质押，或具有足够补偿能力的单位或作为偿还贷款本金和利息并承担连带责任的担保人，个人可以申请银行抵押贷款。
问：为什么更多人使用组合贷款？
答：个人住房组合贷款，住房公积金管理核心可以通过公积金贷款发行，上限一般为10万至29万元，如果购买价格超过此限额，银行不足部分必须申请住房商业贷款。这两种类型的贷款一起称为合并贷款。合并贷款的利率相对温和，贷款金额相对较大，因此贷款人更多使用。
问：哪种还款方式最划算？
答：1、等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年轻人，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。
2、等额本金还款法是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
三、申请个人住房贷款的技巧是什么？
（一）科学选择贷款品种
目前，有个人住房公积金贷款、个人住房商业贷款和个人住房装修贷款。
公积金贷款具有贷款利率低、贷款相关手续费减收、家庭成员公积金金额可合并使用等优惠。因此，只要是及时足额缴纳公积金的员工，就应首先申请最大限度、最长期限的公积金贷款。因未缴纳公积金而未能申请个人住房公积金贷款的个人，可以以购买的房屋作为抵押，或者有足够补偿能力的单位和个人作为担保，向银行申请个人住房商业贷款。居民在装修自用房时，可以向银行申请住房装修贷款，贷款期限最长为5年，贷款期限最高为15万元。
（二）正确评估自己的贷款能力
买房时，首先要对自己的购房能力进行自我综合评出决定。首先要看你有没有不低于购房价30%的首期付款，因为绝大多数房地产开发商都有这个硬性要求。然后，我们应该充分评估我们每月偿还住房贷款本息的能力，即每月家庭收入与每月必须支出（指日常生活必须支出和备用资金）之间的差额是否大于住房贷款每月偿还的贷款本息。一些银行推出的零首付付抵押贷款对于那些没有攒够30%的买家来说是个好消息，但借款人的月还款额也会相应增加。 一般来说，一个家庭的月还款额不能超过家庭月收入的50%，否则会影响正常生活。
（三）尽量减少银行贷款金额，缩短贷款期限
银行计算贷款利息的依据有三个：贷款金额、贷款期限和利率。利息金额与这三个因素是同向变化的，即金额越多，期限越长，利率越高。利率由国家统一规定。目前，所有银行都按照统一利率执行，个人没有选择和讨价还价的余地。因此，为了减轻利息负担，应尽量减少向银行的贷款，缩短期限。贷款只能用来解决暂时的需求，不能长期过度依赖银行贷款，银行贷款不是免费午餐。然而，这里有一个平衡的问题。如果你的贷款金额太少，你可能没有足够的钱支付；如果期限太短，在一定的贷款金额下，那么你的月或年还款负担很重，还款压力很大。
（四）尽量提前归还个人贷款
一方面，很多借款人在借钱的时候，往往有多贷点，长贷期的保守思想，因为他们保守思想，因为他们不知道自己将来会赚多少钱。几年后，出乎意料的是，随着收入的增长，偿还贷款的能力大大提高。另一方面，贷款毕竟要支付利息。因此，在能力许可的情况下，能够提前还清贷款的还应尽快还清，毕竟无债一身轻。提前偿还贷款，银行只按实际贷贷款期限计算利息，可以相应减少利息支付。然而，一些银行现在可以在两者之间权衡提前归还的贷款，并采取最有利的偿还方式；同时，您也可以要求保险公司在提前期内退还保费。
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