现金流折现这个词稍微有点抽象，咱们姑且用房子来打个比方，你拿100万在二线城市买了一套房，月租金收入5000，年收益就是6万，报酬率6%，20年后（假设房价没变），你手里的租金（净现金流入）120万，这时你再花100万买入第二套房，此时你的净资产是两套房，年租金为12万。
企业的壮大就是一个累计现金流并不断折现为有价资产，进而增加现金流入的一个良性循环过程，成长期的企业选择壮大自己的规模折现，成熟期的企业也可能会选择其投资他资产标的折现。
如果你的房价100万不变，月租金是2万，那么年收益就是24万，大概4－5年你就可以购买第二套房子。也就是说，报酬率越高，现金流折现周期也就越短。
假设你买房的时候用100万做首付买了两套房，你就需要通过租金和月供的多少来合算全款买一套房合适，还是贷款买两套房合适。当然，贷款后的潜在风险因素也要考虑进去。同理，在股市投资企业的时候也要考虑合理负债。
如果一个企业的报酬率高而且稳定，同时负债较少，那么这家企业就是一家较为优质的企业。如果这家企业把现金流放在了扩大生产在投入上面，净资产也在不断增加，那么这家企业就是一家成长型优质企业。
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