“是否选择负债进行投资”是一个经久不衰的话题。
美国的房地产市场发展历史远远长于中国，但是对于这样一个基本问题，不同的专家学者还是有不同的看法。
一些金融专家提倡不要去借钱来购置个人房产。以Dave Ramsey为例，作为美国著名的企业家和作者，他曾爆料说在他20多岁的时候，经历过债务危机而面临破产。作为房地产投资者的 Dave Ramsey，他惨痛的亲身经历是我们需要借鉴的。
Dave Ramsey
作为《穷爸爸富爸爸》的作者Robert Kiyosaki 罗伯特·T·清崎，大家并不陌生。他则提倡说“负债是好的”。他说负债分为两种，好的负债可以让你富有，坏的负债会让你变贫穷。该如何理解他所说的好的负债呢？他说，例如个人贷款和信用卡，可能会面临着不好的负债，因为它们把钱从你的口袋中拿出来；而投资，则是好的负债，比如用于购买房地产的债务，可能会带来比债务更多的钱。
Robert Kiyosaki
那么问题来了，作为计划投资房地产的你，是将负债归为愚蠢的行为，还是将其规划为你资产管理的一部分呢？其实，任何事情都是双刃剑。滥用负债如个人贷款和信用卡，则可能面临财务危机；太过于保守，不去使用债务进行投资则可能错失良机。
不明智的房地产投资
债务最大风险的地方在于，无论你是否有收入都一定会有支出。例如，你的租房客突然撕毁条约走掉，这件事情对于你的贷款方并没有任何影响，而你却必须要面对无房租收入的情况下，用你自己的钱去负担所有的费用，比如你的本金、利息、税收或者是保险费用等等。也就是说，当你没有足够资金或者是现金流的时候，持有债务将会是一件风险很高的事情。
你需要有一定的现金流来面对未知风险
债务有同样风险的情况还发生在当你有大量的支出时。这里来举一个例子，Balloon payment，是Balloon loan的分期付款的最后一笔较大金额款项。（Balloon loan是指漂浮式抵押贷款；这是一种短期的抵押贷款，一般是5年至7年，利息较低；不过每月的分期付款额却是以通常的20 或30 年期来分摊计算，所以5年或7 年到期后，所偿还的数额只是抵押贷款的一部分，因此，最后一期的月付是贷款的巨大余额，这就是Bolloon payment，期末整付的意思）如果你没有规划好你的资金，当Balloon payment发生时，你没有足够的资金去支付，债务将变成一件风险很高的事情。
面对不同的债务，规划好你的资金来应对
说到这件事情，Dave Ramsey最为了解的。在经历2008-2010金融危机的大银行、大企业和房地产投资者，都面临过这样的问题，因为全球金融危机，这些借款人没有足够的资金去偿还Balloon payment，即便他们曾经的信用有多么的好，贷款人都会强制对他们说“还钱”。虽然并非会发生在每一个借款人的身上，但是对于并不谨慎的借款人来说，债务是有高风险的。
好的负债是什么样子？
上面提到了债务的高风险情况，那么对于Robert Kiyosaki所提及的好的债务应该是什么样子呢？这里例举了八点，大家可以看一下：
优质资产：只对能够有持续稳定收入的资产进行借款。
正杠杆原理：即贷款产生的费用要低于投资回报。
债务偿付比率：这意味着你有足够的租金收入来缓冲你的按揭贷款。
低贷款比率：将贷款余额保持在保守的范围内。在优质资产中，最好保持在70%甚至是更少，而如果遇到较为一般的房产，则应该保持更低。
固定利息和支付：保持利率并长期支付的固定利率。
没有个人担保：让财产成为债务的唯一抵押品（即没有个人担保）。不过这在大多数住宅抵押贷款中是不可能的。
现金储备：为紧急情况和未知因素而需要持有大量现金储备。就像我之前说的，最好保留6个月的本金、利息、税收和保险支付。
了解你的贷款人：只从你喜欢和信任的人手中借款，或者是值得信任的银行。
通常不可能百分之百达到这些要求。但是，有了这些规则，你可以尽量的约束自己，从而降低贷款风险，同时也能够更好的帮助你规划你的资产分配。
不要持有负债太长时间
即使是好的债务，也不要太过于依赖你对债务的需求。Dave Ramsey说得没错，如果你永远保持债务，则是不明智的。如果想要生活变得更加和平和灵活，很少或不需要每月支付是很重要的。
你的目标是拥有一个属于你自己的优质的房地产资产，你能够较为短期的时间内将无还清。同时，它能够产生足够的收入来满足你的生活。对于即将退休的人来讲，这也是一个安全的保障收入。
此外，在收入水平之外，建立一个平行的房地产投资组合也是合理的。这是一些长期的、好的债务可能仍然有意义的地方。这是一种对冲未来一些类似于通货膨胀和其他经济不确定性未知因素的方法。
网友评论