文丨冯叔
注意了！
世界唯一建筑专利，游艇主题豪宅“游艇•锚别墅”法拍！
地上2层、地下3层、内部泳池。
建筑面积为832.77平方米。
设计操刀：山水文园集团董事局主席李辙。
近两年，山水文园的法拍房不少，去年仅瀚海法拍就有14套，市场价在1040万~2700万元，而且还很抢手。
有关山水文园的故事，真是精彩纷呈。
冯叔听了一个又一个，心情复杂！
看到李老板，一边裁员降薪，一边开什么300万的生日partty，冯叔就恨的牙痒。
好了，谴责的话大家都说了一车了，咱们来聊一聊，山水文园这几年到底发生了什么。
/01/
冰冻三尺，非一日之寒
山水文园的崩塌，缘起于组织内部。
据一位员工自述：
“这家公司本来就是家族企业，内部管理十分混乱。
最多的时候，全集团一共将近四千人，总经理级以上二百人，副总裁级以上七十人。
总经理年薪100万，副总裁年薪150万起，2017年不算绩效奖金，单纯工资每月就要支出1个亿，到2018年就连绩效也发不出了。”
还没开战，先把自己吃成个大胖子！
2015-2016年，国内房价大涨。
李老板断言，这时候的房子，捂几年，开盘就能12万起。
但当时，周边房价不过五六万。
有了这个极致的幻想，李老板将山水文园·九御作为抵押，以100倍杠杆向长城信托借贷38亿，签约美国六旗品牌，开始做文旅，高价拍地，高价买六旗设备，在海盐花了二十多亿，在重庆壁山花了十来亿，连续打出5年15镇的招牌，包括浙江海盐，重庆壁山，婺源，崇明，南京等，投入翻了100倍。
常在河边走，哪有不湿鞋。
2019年，借的钱基本花完了，全集团还背上有息负债七十几亿，每年利息七个亿，九御是再也捂不住了，年初开卖。
房子卖出去，钱就有了，所有问题迎刃而解！
真是这样吗？
哪有那么简单！
房和地还都在长城信托抵着呢，卖一分钱都得给人家还本息。
不卖不行，卖了不解燃眉之急。李老板想出一个“好办法”：
先找到几家中介公司，以2020年精装交房为由，在无房产证的情况下签简版合同卖房，盖关联公章，房款也都转给关联账户——拆东墙补西墙，竟然蒙混过关了。
“资金链断裂，不做正面反馈，却背后小动作不断。”
这是内部人士对高层的评价。
能说山水文园化险为夷了么？
可是李老板，真这么觉得。
三季度，李辙斥资300万，给自己开了场庆生宴。
自己的钱，想怎么花就怎么花。
可是您面临这么大的危机，心里真是高兴的吗？
不知道是哪位员工，一气之下爆出企业裁员“仅余65人”的消息，大量负面信息以对话形式出现在网络上，连老板的个人感情问题都给翻出来了。
一时间舆论哗然。
这真是“诶的你裤子提不上，我算你没穿”。
/02/
柳暗花明，还是山穷水尽
资金链断裂，山水文园被迫清仓旗下项目，“山水主题小镇——六旗乐园”于2019年宣告烂尾。
山水文园被越来越多合作方和业主告上法庭，旗下山水文园凯亚累计列为被执行人80次。
这家企业完了吗？
恐怕也没那么简单。
素有“白衣骑士”之称的融创孙宏斌，慷慨出手，提出要将“六旗乐园”这个全浙江排名第一的烂尾项目，打造成海盐滨海国际度假区，作为融创的第十二个文旅城项目面世。
但文旅项目周期长、投资大、变现慢，2019年全年，融创中国文旅城建设及运营收入为28.5亿元，占比仅为1.7%。
“白衣骑士”真能拯救山水文园？
2019年财报显示，曾经大手笔购入的文旅城，正在面临变现难的问题。
/03/
民营地产企业的弊病
看过山水文园的故事，我们很难阻止自己去问这样一个问题：为什么？
躲在房企躯壳之下的金融集团，发展壮大的核心是什么？
一夜之间起高楼，又一夜之间楼塌了。一股看不见的力量正在推动资本的漩涡，将地产企业一个一个吞噬。
山水文园的坠落，客观因素确实存在，但也有主观因素：
家族民营企业，资金来源是个大问题；
没有合理的资金运营规划，融资脚步大，花钱速度快，抗风险能力低；
项目受阻就向员工伸手，迟发工资、延期缓缴公积金，暴力“瘦身”，员工压抑工作、有苦难言……
最难过的，并不是被执行的集团老板，是那些从一开始就紧跟队伍，积累下相当多经验和人脉的中层骨干；是在暗箱操作下买了房子，却得不到房产证的老百姓。
作为重资产的房地产开发企业，在金融方面得到了相当的便利：
土地可以抵押，在建项目工程可以抵押，预售期内的房屋可以抵押，售房的回款，其实也是银行贷款；
杠杆率高，大量金融人才纷至沓来。
但是借钱办事，一旦销售不利，回款断流，企业就走上了钢丝线。
这时候，您再哭，还来得及吗？
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