不动产登记的阑尾——真实意思表示

不动产登记历史悠久。据《资治通鉴》记载，公元前的某个冬日刘邦率一众毛大汉攻进咸阳，大家都急着抢珠宝、泡妹纸。唯独萧何第一时间把丞相府里土地证攥在手里（独先入收秦丞相府图籍藏之），为高祖打江山破关隘和坐江山征税赋打下坚实的基础（以此沛公得具知天下厄塞、户口多少、强弱之处）。不动产登记重要性不言而喻。但凡有点岁月的事物，难免会留遗老遗少的阑尾，“真实意思表示”就是其一。

不动产登记机构工作人员在登记时需要询问申请人并制作询问记录。此规定主要源自《物权法》12条“就有关登记事项询问申请人”。询问的内容在原国土部规范性文件中细化了（好像只是加了些字，其实有些加错了，误读了基本法），首当其冲就是——询问“申请登记事项是否为申请人的真实意思表示？”并回答“是或否”。

我们乐此不疲做着问与答的游戏，几乎没人追问不动产登记中意思表示真实到底指什么？答“否”怎么办？答“是”又如何？答”假是“呢？

答否的话，本笔登记就办不了，我想少有歧义，为简化计不做过多讨论。

答是的话，具体指的什么？忠于文件，这里所谓真实意思表示指的应该是本笔”申请登记事项“。以张三卖二手房给李四的登记为例，具体指”将张三房登在李四名下“的转移登记申请。实务中，每种类型的不动产登记，申请人都必须提交《不动产登记申请书》，书中已详细列明申请登记事项的具体内容。除了递交申请书，申请人还要回答询问这样就有重复。国务院历来倡导简化材料，既然重复就可以删除。从这个角度讲，申请人已在申请书中明确表达了“申请登记事项”，询问就可以不需要记录“申请登记事项是申请人真实意思表示”的内容。

从最老的《房地产登记技术规程》到最新的《不动产登记操作规范（试行）》都要求询问真实意思表示。如果说存在即合理，非要给询问真实意思表示找一个存在的理由。理由只会是：主体不同。申请书，是从申请人角度表达的。询问记录，是从不动产登记机构工作人员的职责着眼，问了就可以起到合理审慎职责。这个理由成立的话，申请人说的是“真”的，即使不问，登记机构也不会承担责任。如果申请人说的是假的，问了就可以免责。当真如此吗？

啰嗦大半天，焦点集中在“假是”上。申请人虽然口头说，申请登记事项是其真实意思表示，但实际上申请登记事项不是其真实意思表示。具体点，张三虽然口头说，愿意把房登在李四名下，其实心里不想把房登在李四名下……判断、了解甚至询问这样的“假是”明显溢出不动产登记机构的职责范围，法无明文规定不可为。

“询问是否为申请人的真实意思表示”宛如不动产登记的阑尾，没啥用，发了炎就应该割去。

后记

为什么啰嗦这个内容，因为“真实意思表示”有不小的实用价值。

1、能否实现”不见面审批“，”真实意思表示"是一道拦路虎，张三对着手机说“我愿意将房登在李四名下”，录音存登记机构档？

2、最近抗击新冠，我看见登记机构和复工办抵押的企业都戴着口罩，红着脸说着、比划着，好半天才弄好。现在的形势，快办、快走、不聚集才是要务，抵押如此简单的事怎么实操起来这么麻烦。一打听，原来：

Q：是否为真实意思的表示？

A:真实意思表示是啥意思？

Q：………………………………………………………………………

A：没懂。

Q:………………………………………………………………………………………………………………………………………………

A：(摇头)还是不明白。

Q：(红脸)我也说不清楚。

    反正你答”是“才办得到抵押，”否“就不得行。

A：是，是，是。

于是Q and A 都很满意！