本周交了定金，买了我的第二套房，截至到目前为止我的2020年梦想版基本都完成了。
一、背景
1、年初至今一直在学习包租课程，在房子圈里泡着，从市场需求、加中介、谈判、装修各个领域都拓宽了我新的认知，
目标是：拿下一套包租房，建立现金流后，再买我的二套房。今年3月开始看家附近的学区房，后来老公建议看别的区，最后落在闵行。
2、买房条件：1月提交的户口在6月通过审批，7月办理户口迁入手续，获得了买二套房的资格。
二、买房过程复盘
（一）找学区房
关键线索：推荐上海学区房攻略公众号、“民办摇号新政下2020年上海学区房攻略”，上海学区房攻略的工作团队可提供中介、学区房咨询的服务，我咨询了下，对方给了我建议，可以选择闵行，他们的中介费是2%，但最低6w，我的总价不超过300w不是特别划算。于是我按图索骥开始看闵行的学区，“一文教你选闵行初中学区房”，
闵华二、莘松、莘光三所，闵华二对一个小区贼贵，于是我们把莘光和莘松的所有小区都放表格里，然后对应小区的单价和户型，发现莘光在预算承受范围内。
（二）行动步骤：
（1）看房：和老公从安居客及链家开始加中介，周六集中约带看，链家推荐了6个房子，其中两室269性价比较高。
老公约的中介全部集中在新梅，总共大概10几个房子，也有两室269的链家推荐的房子。中介跟我说，房东很急卖，因为二套置换，这个房子是小区最低价，这个价格还是有谈的空间，我们听了比较心动。
（2）盘资金：晚上回家我们开始盘算资金情况，基本确定269w的那一套，差额的资金可以通过第一套抵押贷、信用贷的方式解决，先找朋友周转；
（3）定中介：在中介的选择上，我选择了后面一家，几个想法：1）对方跟我聊的比较深入，公开象限放大了，会让我更信赖；2）中介费我印象里低一个点，另外基于这种情况，
我应该更容易谈中介费价格，于是通知中介帮我约房东。
（4）准备谈判：我希望一次性拿下这个房子，周六晚上开始制定自己的谈判策略、准备第二天谈判清单：从户型、楼层等维度给房子综合评分，判断我的决策是否准确，列出房子的优势和劣势，
劣势：楼层、沿街吵、装修破旧、小区比较老、停车位少等。我需要谈的问题包括：1）价格；2）付款方式；3）抵押情况；4）户口迁移情况；5）税费承担；6）网签；7）交房时间；8）过户时间；9）交房标准：物品等。这些问题都需要提前谈好。
（5）谈判：本来我准备6-7个小时的艰难谈判过程，但实际就1.5小时完成谈判，结果：1）在原价格基础上调整至260w；2）中介费谈到64折；3）所有物品留下，且房东同意网签后即可交房，留足装修周期。
（6）怎么谈的方法论：（来源：子安老师的买房真的很简单）
1）事前准备很重要：了解对方的情况，为什么急售这些都得弄清，周边邻居都沟通了解下，摸清底细是关键，问题清单准备好，一项项过；
2）小技巧：准备定金放在桌子上表达诚意，没人觉得5w现金了不起，可是5w的现金在谈判桌上可起到很好的心理暗示，对方会觉得钱已经是她的感觉了，房东后来愿意出3000
中介费，也是基于钱已感觉是她的了，无所谓的态度；
3）谈判氛围要好，无需上来就谈价格，而是从各自生活开始谈起，一直夸对方(这点似乎放在哪个地方都适用)，中介说：整个谈判90%在谈生活，10%在谈房子，你们也是绝了；
4）价格谈判：博同情，坚决不说是投资，而是说自住，为了孩子上学没办法，原计划220的一室，因为缘分看了你们的房子，提高预算需要想办法筹资等等；
5）房子劣势要提，任何情况下都需要围绕主题，不动声色的提房子的劣势，大哥说的亮堂确实是的，不过二手房市场上5楼高层出手确实有难度；
6）中介费省钱技巧：多找中介对比，且中介费在最后快成交的时候再谈，中介一般都会答应，5-8折之间都有可能，要大胆向中介提出你的困难之处；
7）学会适当沉默的技巧：不需要一直保持热络，对于适当的尴尬，得学会沉默，这样会有人憋不住；
8）交房时间：不用都按行规，可以提前交房，争取的时间就是你的利润。
这就是我花一天看房，选中的相对笋盘，并在当天决定，第二天自己谈判拿下的结果，自己想想真的好神速，贼有成就感。
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