前两天在微博上与@杨红旭 老杨互动，看到他对当前楼市解读的一幅图，精准的解释了当前全国（注意是全国）楼市的错综复杂的环境。
一.
我来解读下。什么是三期叠加。
从长周期看，全国劳动人口增长已经转负（刘易斯拐点），城镇化率已经达到57%，离发达国家70%左右的饱和水平也相差不远。人口红利和改革红利逐渐消失，新经济体转型尚未成功，经济内生增长的两大引擎接近峰值开始回落，过去二十年推动楼市向上的核心动力慢慢减弱。全国新建商品住宅销售面积可能于2016年见顶，不过虽然增速放缓，但好在重要指标还处在较高水平，确保楼市白银十年无虞。盛世之下需要保持一颗忧心。
从中周期看，一线城市已经接近或者超过国际中心城市，开始有意控制人口、经济发展速度，启动结构转型。二线城市奋起直追，启动二次城镇化，从一线和三四线吸收外流的人口和企业资源，得到快速发展。三四线城市资源被抽离，发展形势严峻。在楼市上，一线、二线、三四线分化轮动趋势愈加明显。各个城市逐渐形成自己的周期性运行规律。国家调控政策也注意到这一点，开始执行分城调控，进一步加剧分化形势。
从短周期来看，这一轮行情的全国性牛市已经结束，大部分一二线部分城市在前期较高涨幅和严厉的调控政策下，已经开始回调。三四线城市和部分前期涨幅较小的二线城市，得益于去库存政策支持，还会补涨一阵，但是缺乏长期上涨动力。
长周期高位走弱，中周期分化加剧，短周期拐点初现。
三期叠加是从2012年开始的，每个城市周期性变化的趋势越来越强。
二.
楼市已经进入白银十年，呈现出明显的周期性。再像以前不分时机的加杠杆、高举高打的方式，博取房价上涨收益来对冲杠杆成本，会让自己呈现巨大的风险。
所以新的形势，需要有新的打法。
投资楼市，分成三个环节：择时、选址、操作。择时就是抓时机，选址是选板块和地段，操作是看盘、资金安排和谈判等落地环节。
在黄金十年、楼市长牛里，无需关注择时、选址，重心放在操作上，通过规模+杠杆就能赚的盆满钵满。
现在的打法需要调整，要求更高。
择时重于选址。不同于单边上涨，楼市周期性运作下，价差波动是利润的重要来源，择时直接决定了你每次能否抓住底部。这需要你加强经济、货币、政策、供求的理解学习。历史上楼市大周期是5年大周期，2年小周期，现在的趋势是周期变得越来越短。
选址重于操作。城市内部全面上涨的时代结束，不同板块走势分化加剧，选址决定你能否押对板块。这需要你强化城市规划、人口导入、交通动线的理解。未来上海发展的重心是西部大虹桥和黄浦江两岸，提前布局，收获不会差。
操作也十分重要，看准了择时和选址，操作上可以再进一步放大收益。进取的杠杆+强大的扫盘能力，让你锦上添花。需要对银行机构、中介机构、交易对手的运行方式足够熟悉和了解。术的部分网上有很多，以后在公号里慢慢交流。
房产投资越来越难，不过好在市场足够大，抓的住的话，仍然是最适合普通人的投资方式。
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