业主在下列几种情况下可以拒付或者少付物业费吗？

物业管理服务纠纷多体现在物业服务费上，那么业主究竟在下列几种情况下可以拒付或者少付物业费吗？我们将作逐一分析。

北京德亮物业纠纷律师

一、在物业服务合同效力有瑕疵的情况下

业主大会成立前，建设单位通过招标或经批准采用协议方式选聘物业服务企业，与其签订前期物业服务合同，制定临时管理公约，无论称谓如何，只要没有违法事项，均对全体业主产生约束力。业主大会成立后，如未另行委托物业服务企业和制定管理规约，鉴于物业服务的连续性，前期物业服务合同及临时管理规约应继续有效。反之，另行签订的物业服务合同及另行订立的管理规约生效，约束全体业主。业主个人以其并非合同及规约当事人否定合同及规约对其产生约束力，不应支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务司法解释》）第一条对此作了规定。

二、物业服务收费标准不符合法律规定的情况下

根据《物业服务收费管理办法》第6条的规定，物业服务费区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。通常，对小区卫生清洁、公用设施保养、共用绿地养护、安全秩序维护等具有公共性质的服务，对已售公房、经济适用房、危改小区、限价商品房等物业收费，实行政府指导价，各地规定不尽相同。同法第7条规定，实行政府指导价的，由相关部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布，具体收费标准由业主及物业服务企业据此约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与服务企业在物业服务合同中约定。《物业服务收费明码标价规定》第2条规定：“物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。”

物业服务企业若非违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主无权主张其违规收费，而应依物业服务合同履行缴纳物业服务费的义务。

三、物业服务质量有瑕疵的情况下

随着消费者接受服务意识及全民维权意识的提高，实践中业主拒付物业服务费多以物业服务质量存在瑕疵为理由。即使在物业服务中明确约定了服务事项及服务标准，鉴于服务客观上不具有物理形态、接受服务者主观感受各异、对服务的深度理解不同，合同也不可能做到事无巨细，加之不排除业主以物业服务质量瑕疵为借口拖欠物业服务费，纠纷比比皆是。

《物业服务司法解释》第6条规定，只要物业服务企业已按照合同约定及相关规定（如《合同法》规定的前契约义务及合同附随义务）提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩是由的，法院不予支持。倘若物业服务企业提供的服务确有瑕疵，业主能够举证的，物业服务企业在相应范围内承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

四、诉称物业服务费纠纷诉讼时效已过的情况下

物业服务企业依物业服务合同收取物业服务费的权利属于债权，适用两年诉讼时效的规定。通常，物业服务费按年度预先收取，业主未按期缴纳的，物业服务企业应当知道其债权受到侵害并应自债权到期之日起两年内请求业主缴纳物业服务费，无论发布催款公告还是发出催款单，抑或采取其他形式主张权利，直至提起诉讼，诉讼时效皆因此中断并重新计算。债的履行期限与物业服务的连续性属于两个概念，不因后者而否定前者。倘若物业服务企业怠于行使追索到期物业服务费的债权，诉讼时效期间一旦经过，物业服务企业将面临败诉风险；其追索两年之内债权的效力，亦不当然延伸至两年之外已过诉讼时效期间的债权。即，诉讼时效期间的经过可成为业主拒付物业服务费的合法抗辩是由。

五、物业服务费违约金畸高时的情况下

根据《物业管理条例》第7条，业主之于物业服务企业的主要义务，就是按时交纳物业服务费。迟延交付物业费引起的违约责任是物业服务企业的关注重点，也构成了物业服务合同的重要条款。基于契约自由的原则，法律通常不干预当事人关于违约金的约定，但是，当约定的违约金低于造成的损失或过分高于造成的损失时，《合同法》第114条赋予当事人一方请求裁判机构予以适当的调整的权利，以维护实体正义。即，违约金畸高的，业主可请求适当调整，但不得以此作为拖欠服务费的抗辩是由。

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