我的分析方法就是分析业主预期，分析数据来源于贝壳。预期是影响市场的重要因素，通过业主报价的净增长数据（报价上调数减去下调数），来知晓业主对未来市场预期的好坏，其预示着未来市场的变化，净增长数越大，就表示业主越看好未来市场，业主通常会上调报价及惜售，反之则反。
换句话说，如果市场不看好楼盘的学位，大部分业主也没有上调价格的底气，业主敢上调价格，一定会有市场的认可与支撑。通过此分析，我们就能准确看清未来市场的变化，助力决策。我的方法是从贝壳网采集了全深圳四十三所学校，每所学校对应三个具有此学校学位的楼盘，即129个楼盘的数据进行分析。
因篇幅所限，我就不展示具体楼盘名称，详情请见历史文章：《2020年深圳学区房市场真相在这里，看懂再下手！》，学区房的投资逻辑，详情请见历史文章：《六招助您练就学区房投资的降龙十八掌》，下面图表就是2020半年来的数据全貌（图中数据为业主报价上涨数减去报价下调数净值）：
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数 据
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解 读
图表1：反映出深圳市学位稀缺度，龙华学位最紧张，其次是南山；福田；宝安；龙岗；市属；罗湖；坪山；盐田。数据表明，越紧张的区域，业主心态越高，对未来的预期越高，后市越看好。
图表2：反映出宝安各学校的业主心态，宝安中学第二外国语学校业主心态最高，其次是松岗中学；海韵中学；文汇中学；实验学校；宝安中学初中部。
图表3：反映出福田各学校的业主心态，深圳实验学校中学部业主心态最高；其次是红岭中学园岭初中部；深圳高级中学南校区；北环中学；石厦学校；侨香外国语学校；外国语学校；莲花中学北校区；明德实验学校香蜜校区。
图表4：反映出南山各学校的业主心态，南外滨海学校业主心态最高；其次是深大附中；学府中学；南海中学；南二外；育才三中；文理实验学校；华侨城中学；育才二中；南外高新中学；文华学校；大冲学校；麒麟中学。
图表5：反映出龙华各学校的业主心态，高峰学校业主心态最高；其次是潜龙学校；高级中学北校区；新华中学；民治中学。
图表6：反映出罗湖各学校的业主心态，翠园中学东晓学校业主心态最高；其次是桂圆中学；翠园中学初中部；外国语学校初中部。
图表7：反映出龙岗各学校的业主心态，科技城外国语学校业主心态最高；其次是深圳中学龙岗初级中学。
03
讨 论
通过以上图表，我们可以换个角度理解，越是业主心态高的楼盘，学位紧张度越高，并不是民间名气越大的学校紧张度越高，决定学位紧张度的，还是供求关系，供小于求，供求关系越失衡。业主心态越高，越喜欢调价上涨，因为有市场需求大于供给为基础。从某种意义上来说，业主心态越高的学校及楼盘，未来潜力越大，投资收益潜力亦越大。
简单说，按紧张度为标准比按学校排名前后更科学。学校排名靠前不等于紧张度高，市场供小于求，希望这一点能提醒到同学们。紧张度数据来源于贝壳数据整理与分析，起码是有来源的，而学校的排名没有任何科学性可言。
比如一个假定的极端例子：龙华某学校的排名不一定比南山区南二外学校的民间排名高，名气大，但是从紧张度的角度看，它就比南二外紧张。假如在供给关系同等情况下，因为龙华房价比南山低，同样预算够的上龙华的更多，这就造成了它的紧张度更高。只要这种外在的条件相对不变，从某种意义上就是买龙华某盘，就比买南二外更靠谱。
此文是一家之言，仅供参考，目的是为同学们提供投资学区房的思路，抛砖引玉。列子只是假定，请勿误解！谢谢大家！
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