近日，南京本地媒体报道了一条新闻，南京2016年地王项目京奥港未来墅封停。
南京麒麟板块“京奥港未来墅”曾是响当当的天价项目。这个地块项目出身不菲，价值47.6亿元，溢价率超100%，创下当地当时出让价格纪录。
只不过如今大势骤变，物是人非，开发商拖欠工程款，工地被封，只剩塔吊孤零零地立在工地上。
这只是近两年来“地王”们命运的一个缩影。
整个2016年，中国一共产生了超过340宗单、总价地王，房企一窝蜂竞逐高价地，名噪一时。特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地，恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。
但是如今，这些地王的现状如何呢？
在克而瑞最近的一篇研究分析中，选取了热门城市的50个典型地王项目展开分析，结果显示50个地王项目只有7个已开盘，有29个已开工未开盘，仍有14个尚未开工。整体开发进度较为缓慢，有相当一部分项目选择延迟入市。
开发商为什么选择延迟入市？最关键的原因是楼市限价令！
2016年4月15日，“京奥港未来墅”项目拿下来时的楼面价是22353元/㎡，本来计划首开卖三万左右，精装卖四万左右。
但是因为南京政府限价，开盘价比原计划，足足低了15000元每平方米。
8月份，开发商宣布开盘价，首开的154套房源，1号楼共100套房源，均价25993.31元/㎡；2号楼共54套房源，均价25715.51 元/㎡。
开盘价格，只比楼面价多了3000元。即便运气好不亏本，但肯定也几乎没利润。
计划赶不上变化。因为一纸限价令，让2016年的许多地王，成为开发商的烫手山芋。
有的人给开发商出了一个主意：价格不好，就把楼给捂着不上市嘛，等到政府放松限价的时候再开盘入市。
的确，目前很多开发商采取这个策略，对抗政府限价令。
今年楼市调控，新房成交量同比去年下滑很大，其中有一部分原因就是开发商捂盘惜售。
但不是每个开发商都能等得起。资金是有时间成本的。
开发商为了回笼资金，每个项目的开发周期一般控制在3年内。回笼资金的速度，是房地产企业的重要竞争力之一。比如碧桂园、万科等龙头开发商，从拿地到预售最快半年。
而京奥港未来墅项目从2016年4月拿地至今，资金链一直偏紧，目前拖欠施工方工程款数千万元，此外，该项目一笔逾30亿元的融资即将到期。
不顺的销售回款和即将到期的债务，是悬在开发商头上的两把利剑，对公司的资金链是严重考验。
随着时间推移，越来越高的资金成本使得“地王”项目越来越难盈利。
从京奥港未来墅项目的例子，我们可以做个分析。从资金端的角度看，楼市调控其实有一套组合拳。
其一，限制地产商融资。
同策咨询监测显示，房地产行业在银行融资渠道连续4个月的融资额降低；境内公司债渠道10月份仅发行两笔，这两笔公司债均为2016年度获批的额度。
在国内融资渠道变窄的情况下，很多开发商转而向海外融资。
中原地产研究中心统计数据显示，从年内整体数据看，截至日前，房企海外融资合计达到372亿美元，同比涨幅高达234%，创下新的纪录。
但境外融资借的是美元债务，明年美联储还会继续加息，这无疑又进一步提高了开发商的融资成本。
整体来看，不管是境内，还是境外，房企的融资难度越来越大。
其二，继续提高房贷利率。
从高层近期释放的态度来看，明年的货币供给量不会放松。资金供给紧张，利率必然上行，因此银行明年还会进一步提高房贷利率。这就从需求端进一步压制了楼市购买力，特别是增加了炒房客的投机成本。
所以，当限购、限价、限制流通等政策密集出台后，开发商回笼资金的周期会拉长，一旦资金链断裂，项目就陷入停罢的泥潭。
一边是步步惊心的财务成本，一边是融资渠道越来越难。而明年楼市调控丝毫没有放松的迹象，未来房地产市场大洗牌在所难免。
大公司抗风险能力比较强，因此会出现强者恒强的局面。但对于中小房企来说，就没那么轻松了。项目少、资金紧，意味着腾挪空间就小，一旦项目无法及时销售回笼资金，现金流一断裂，就只能待价而沽或破产。
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