导语
说到产业，今天中联智创创始人、京津冀产业一体化实践者曹志国先生，将和大家共同探讨:在产业园区、地产运作模式不断进化的过程中，除了土地、物业载体以外，其价值所在到底是什么？
政府项目的进化论
今年，随着中联智创战略的扩张，政府项目承接量也多起来，所以，首先我们从政府土地招商开始，讲一讲产业园区发展进化的路径。
1、用地处境：一般工业园用地招拍挂的方式是定向，今年土地政策才刚刚放开，实际落地执行的城市还不太多，土地优惠政策的红利正在慢慢失去，与此同时，土地指标也极度紧缺，陷入两难。
2、税收政策：除了对企业实行免二减三的税收优惠政策，还会依靠专项基金的返还、固定投资返还、专利、高新技术等方式对企业加以支撑。
3、保姆式/一站式服务：如今企业入驻园区，手续办理等已成为标配，一事一议的都是大项目，加之国家政策的倒逼，很多中小型企业得以实现企业扩张。
4、金融服务：政府会给企业对接5大银行，尤其是对接当地银行，因为企业入驻当年几乎没有流水，大银行不存在给予放款，只能依靠当地银行，但也是“雷声大雨点小”，难以解决企业的燃眉之急。
5、股转债：是指投资者以入股方式进入企业资本，待企业正常运转后退出，但是一般风险较大，政府无法承担，目前往往是城投公司在运作，不过这个模式将是下一步保持税源、招商落地以及税源加速的利器，但小企业难以享受此优惠。
6、产业基金：存在的问题往往是有钱花不出去，在如何花、怎么花方面，有魄力的政府已经形成了模式，并且很系统，比如江苏、浙江、新疆等地就走在了前面，未来产业基金定会惠及广大的具有发展潜力的优秀企业。
7、资源整合：指以当地产业资源换取企业投资，或者是以当地政府的采购优势促进相关产业导入。
8、技术支持：遇到重大的突破技术，政府直接投资入股。
9、孵化器扶持：政府自建孵化器，比如有的政府自己建设标准厂房，可以给企业提前定制服务，事后进行成本收费。
10、新政策红利：例如PPP、特色小镇的升级，商业模式在改变，在不断优化。
以上，是通过和近两百家政府沟通后的简要阐述，说明一个问题，政府的思路不断的在变化和延伸，在向更高的风险服务能力探索。
产业园区的价值论
我们再来说说二级市场和城市化的产业园区。原来做的好的园区：位置好、政策好、下手早、成本低、效益好，但是好多因为膨胀，在扩张阶段出现问题，尤其是近两年。
而二级市场的盈利模式，即批发和零售的关系，这个已经运作很多年了。这种模式也即将走到尽头，尤其是销售型单一的盈利模式！只有物业服务的租赁园区，及运营在玩概念的园区，前路也会和遮遮掩掩的空头支票一样，走向虚无。
很多企业家有这样的认识：不是实体企业不好做，是因为原来做的太舒服了。以前实体企业有太多不规范，导致现在在盈利模式、管理、公司规范等方方面面落下一堆通病，企业产品不具备唯一性，没有规范的服务体系，没有形成广泛的品牌认知和品牌粘性，大部分的交易都只是在拼价格，拼成本。痼疾不改，始终走不远，突破和成长才是实体企业自救的唯一方法，否则结局还将继续惨烈下去，毕竟外界和时代仍在风云变幻，固步自封就等同于自裁。
反观产业地产，作为产业载体、企业的生产资料，其机遇和发展才刚刚开始，需要做的只是从自我诉求进化到用户诉求，这是产业地产的本质问题，也是除了土地、物业载体以外最本分的价值所在，更是这个行业核心竞争力爆发的原点。
一切以服务企业为本，以企业诉求为出发点，包括政府园区在内，我们都要从甲方思维转变为丙方思维，将业务模式调整到平台模式、服务模式，以服务的意识、服务的能力、服务的态度制动企业乃至行业发展，自然而然会由以前的暴力盈利模式发展为合理的、可持续的盈利模式。
只有大行业有这个思维和态度，有这个决心，去抛却昔日的资源模式，我们产业人才有可能实现应有的价值，所有的付出才会有成果，起点对才能保证中途和目的地始终一致。
互动答疑
问：目前也有园区实行保姆式的服务+返税优惠政策，可是作为企业来讲，真正能落到的实惠少之又少。尤其是小企业根本就难以享受到这样的“红利”政策。请问曹老师中小企业如何在这夹缝中生存？
曹老师：中小企业需要的是技术方面的突破和思维的转变，无论是传统行业，还是产能过剩的行业，只要大行业不景气，即使是高新企业都不可行。
举个例子，我们的一个企业家用户，做的是煤矿、矿山产业的配套设备，前五年还可以，近三年则经营困难。他有两项专利，一个是国内第一，另一个是全球第一，但是大行业不景气，怎么努力都是原地踏步，必须改变思维。最近，我们帮他对接政府资源、央企资源以及一带一路的资源，跟着大企业走出去，效果明显有所突破。
问：像传统行业想转型没有资金或技术对接，企业转型升级真是太难了。
曹老师：如果思维不转换，那就要面临被淘汰，在行业洗牌的当口，最可怕的就是思维上不升级、不开放，这次京企外迁有70%的企业存在你说的这种情况。
另外，要强调的是，产业园区是生产资料，是经济活动的源动力，需合理布局，既要规避风险又要创造未来，内生动力、加外部帮扶，共同作用，才能实现企业和自身的腾飞。想把一个产业做起来，不光是政府的单一能力，更需要多维度的组织，不断的优化，如技术、人才、研发、企业家的情怀、成本、市场、空间、资本、政府的政策、用户的包容、风险能力等等。
问：企业自己单打独斗是很难解决这些问题的，作为产业园区我们怎样来助力企业实现升级，实现自身价值？
曹老师：关键还是要回归到企业家自身行业和产品上，如果这两个要素没问题，其他问题都可以解决。比如，我们一直提倡的资源整合，专业人提供专业服务，形成产业链闭环，我们要朝这个方向努力，纵观未来也必定朝这个方向发展。
虽然近两年产业人有点迷茫，不知自身价值在何方，但有一点是很明确的，产业人、开发运营商、政府我们有共同的客户——企业，服务企业家是我们不变的法则，所以，都要保持服务我们共同客户的一致理念，以企业家的初心和思维谋发展，产业天下还是我们的！
我们终会在服务企业的过程中，找到产业人自己的价值，终会成为产业联合体、产业共生体，并一起努力在路上！
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