房价的飞涨，一房难求的局面，早已经将住房的事情由个人需求推向了国家需求。自从2017年政府层面开始实施房地产调控以来，房地产调控政策是越来越密集，调控政策越来越严厉，调控政策也越来越有针对性和个性化。市场行情也变得越来越扑朔迷离，很多人还是迷糊市场行情何去何从，投身房地产市场中之人依然有，远离房地产行情也有。那么，房地产行情到底何去何从，小编从购房者、买房者、开发商、政府机构等层面为大家解读未来房地产行情走势。
1，买房贷款成本越来越高
2016年时，国家为了去库存给予房地产市场很多政策。当时申请住房贷款首付最低只需要10%，利率最低只需要基准利率90%。而后，随着房地产市场的不断调控，银行对住房贷款政策也是一变再变，首付比例现在最低都需要20%，部分热点城市首付高达50%。贷款利率也是一升再升，目前最低利率要求达到20%，热点城市的利率最低也要30%。
可能大家对这个没有直观的理解，那就给大家打个比例。2015年申请贷款100万元，30年贷款期限，则需要连本带息还款1804867.3元，每月还款5013.52元。目前同等情况下，则需要2130685.2元，每月还款5918.57元。也就意味着一套房子要多还325817.9元利息，一个月要多还905元房贷，增加了10%还多。同时一套房子还需要多付10%的首付，不论是首付款还是偿还贷款都会降低买房人的可消费资金，大大提高客户购房成本。
2，非住房类贷款严禁投入房地产行业
银监局也就是现在的银保监局一直都严禁非住房类贷款投入房地产行业，真正大面积整治市场还是从2017年开始。2017年国务院通知严格管控各类资金违规进入房地产市场，北京银监局要求重点关注“房抵贷”、借款人或其配偶短期内办理多笔业务、贷款发放后资金迅速回流、收入证明金额明显高于平均水平等风险特征的贷款业务；广西银监局要求逐笔报告信用贷款超过50万元、抵押贷款超过100万元、信用卡分期付款超过30万元的资金用途情况。
随着检查的深入，对金融机构的处罚也越来越多。今年8月份因个人贷款资金违规流入股市、房市，被罚20万元；此外，重庆农村商业银行，因贷款资金借道建筑企业投向房地产，被罚50万元。此外，中信银行总行营业部，因个人住房按揭贷款和个人经营性贷款管理严重违反审慎经营规则、员工行为管理严重违反审慎经营规则等，被责令改正，并被罚80万元。
同时，各家银行对消费贷款的申请也比以往严格了很多。部分银行对于房产抵押消费贷款，严禁购买未满3个月的住房用于申请消费贷款，申请住房贷款时名下不能有申请期限少于6个月的信用消费贷款。同时，人民银行也在通过各种转账途径，检查银行各类贷款用途是否违规流向房地产市场。
3，申请住房贷款周期大大增加
目前房地产市场贷款实行限额，个人申请住房贷款周期大大增加。调控以前，申请一笔住房贷款最快1周即可实现放款，如果是二手房的贷款期限可能会更快，只要资料合规审查通过即可放款。然而，目前一笔二手房从申请就要开始排队，等到审查结束放款还要继续排队，一个周期一般要3个月左右。
贷款周期增长增加了卖方人的时间成本，特别是炒房者面对市场行情不佳情况下，为了缓解资金流困难不得不提前出售房产，或者通过降价等方式要求购房人全款付房款。
4，对于学区房的需求会越来越少
经过调查研究，各地区房价上涨最快、价格最坚挺的80%为优质学区房。教育是目前每个家长都非常非常重视的一件事，从娃还没有出生就要考虑幼儿园在哪里上学，小学在哪里，初中又在哪里。有限的优秀教育资源和极度扩张的巨大的教育需求完全是不成比例的，当需求大于供给时房价必然就上升了，这种需求是前仆后继的，学区房的价值就有了很大的保障。小编今年结婚，结婚之前买房是头等大事，和全国买房者一样首先考虑的就是学区房。在目前房价高企的时代，短期内换房不是很容易，考虑到要一步到位给孩子一个美好的未来，让他接受良好的教育，就把定在有名的几所学校周围，然而在本地学区房的均价是6500左右，非学区房的均价在5000左右，相差很大，如果是双学区均价能在7500左右。
然而，近年来兴起了集团办学在各地的兴起，例如上海交大教育集团、北师大、华师大附中、复旦附中、清华附中、北京大学教育集团开始纷纷在二线、三线以及四线城市建立教育基地，提供优质的教育资源。
当这些名校在各地纷纷建设分校之后，助涨房价的另外一个因素也将消失，那么未来的房价还会这么高，你的学区房还会有升值甚至保值的空间吗？
5，未来人口减少，房屋需求势必降低
根据联合国中方案给出的各年龄阶段占总人口比重的预测数据。可以看出，在联合国中方案的预测下，中国0-14岁、15-64岁人口比重都快速下降，65岁以上人口比重快速上升，在2070年后保持稳定。基于此，我们认为未来中国人口有“三大趋势”不可逆转：一是少儿人口数量和比例都将会下降；二是劳动力数量和比例也将会下降；三是老年人口数量和比例将激增。
以下为官方对我国未来人口总量变化预测曲线，从中可以看出我国人口大致在2020年达到峰值，从2030年开始出现明显下降，2040年后出现直线式下降趋势。
从以上两幅图可以看出，我国目前人口达到峰值，而且中青年人口占比呈下降趋势。根据市场调研，不论是美国还是中国房地产市场的需要主要对象为中青年人，因此未来中年人人口降低势必会极大降低房地产市场需求。有专家说，目前所有类型的房产全部核算完毕，中国建的房子绝对够40亿人居住，未来盖得越多，房地产泡沫越大；潘石屹也说过同样的话，他认为中国的房屋是足够满足国人的居住需求，也就是说未来人均房屋所有量会大大增加，住房买方市场必定会到来。
6，从限售限购到限价市场调控导致投资风险激增
近几年，随着房价的上涨，调控也不断收紧，从限购限售到限价，再到全面遏制房价，楼市似乎正式进入全面调控时代。限价的初衷，和限购一样，还是为了房地产市场的稳定，让买房卖房双方在一个相对平稳的房价趋势中交易。限价只限最高价，限价只限一手房。所以市场出现了一手房和二手房倒挂的现象，新房市场成交量上升，造成了市场虚假繁荣的假象。
2016年9月，多个城市陆续出台限购限贷政策。2017年9月22日开始，楼市迎接来了新一轮的密集调控，不少城市实施了限售政策。限售即购买的住房需取得不动产证满一定年限，方可上市交易或办理转让公证手续。大多数城市限售为2年或者3年，有个别城市为5年。限售的主要目的就是为了抑制投资客，限售前，房屋有不动产证即可出售，而限售后，不仅要有不动产证，而且要达到规定的年限，业主才能将房屋出售或者办理转让公证手续。
7， 房地产开发商对未来市场的悲观
随着楼市调控的深入，多地土地调控政策也在加码，竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的条件，土地市场逐渐出现了流标现象。今年前8个月，流标土地达890宗，远高于去年。今年房企融资环境收紧、偿债压力加大，资金链较为紧张，众多房企在土地的选择上更加审慎，低单价、利于高周转的优质地块成为首选，部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍。
克而瑞研究中心提供的数据显示，8月土地市场呈现量升价跌的走势，300城土地市场供应幅数继续上涨，经营性土地成交总价共4446亿元，环比跌幅为10%；8月土地成交价格降至2017年以来的最低水平，成交均价仅为1671元/平米，同比、环比分别大幅下滑28%和34%。
不论是买房人层面，还是卖房人层面，亦或是国家层面的变化都注定房价未来必会下降。因此，小编建议大家能满足居住需求时就不要再把资金投向房地产行业，否则成为了接盘侠就悔之晚矣。
网友评论