执行异议与执行复议规定第28条中所说的“查封之前已合法占有该不动

一、问题提出

执行异议与执行复议规定第28条中所说的“查封之前已合法占有该不动产”，应作如何理解？

答：结合相关规定及案例来看，法院对“查封之前已合法占有该不动产”的认定是基于案外人对该不动产的支配和管理。换言之，案外人须就其在法院查封不动产之前就已合法占有该不动产提供相关证据予以证明，比如案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的房屋交付手续、物业服务合同、交房证明、水电煤气费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，或者案外人与他人签订的装饰装修合同以及转账凭证，或者邻居及居委会相关人员的证言等。

二、相关观点

人民法院查封前已经合法占有不动产。首先，买受人物权期待权之所以要保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示，尽管这种公示的方式较之法定的登记公示方式在效力上较弱。其次，占有不动产的行为必须发生在查封前。在查封后占有的，受查封的效力所及，不得对抗债权人。同时，要求在查封前已经占有不动产，也是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。这里涉及对“占有”的理解。占有应理解成对不动产的管理和支配。以房屋为例，一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。但是，就不动产的性质而言，并没有特殊的要求。也就是说如果不动产为房屋的话，不管是商业用房，还是居住用房，均应一体保护。

来源：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》

三、相关规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》

第8条 金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《查扣冻规定》第十七条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持：案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。

《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》

问题十七 执行异议之诉案件中，对“合法占有”该如何判断？执行异议之诉中，人民法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的“合法占有”进行审查时，应当从对占有的事实和行为两方面进行判断：（一）人民法院判断买受人是否“占有”不动产时，应当根据买受人对不动产是否实现了支配和控制进行评价，如买受人是否取得入户门钥匙、是否办理了入住手续以及该买受人及其共同居住人是否交纳了水、暖、电、气及物业等费用。买受人有证据证明其向他人以出租或出借等形式对不动产进行了管理的，可以视为其已经占有该不动产。（二）人民法院判断买受人是否为“合法”的占有，应当根据买受人占有的原因行为是否合法，以及占有行为本身是否合法进行评价，如买受人未经出卖人同意擅自占有的，其对不动产现实的控制，不属于“合法”的占有。

四、相关案例

1.梁观轩、姚忠案外人执行异议之诉案，案号：(2018)粤民申10631号，审理法院：广东省高级人民法院，裁判日期：2018.12.07

广东省高级人民法院认为，2014年7月起姚忠实际使用涉案房产，并缴交房屋的电费、水费及物业管理费，可以认定姚忠合法占有了涉案房产。涉案房产于2017年3月29日被湛江市霞山区人民法院裁定查封，故姚忠在人民法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有涉案房产。

2.陈正清、刘莉琼申请执行人执行异议之诉案，案号： (2018)粤民终2254-2257号，审理法院：广东省高级人民法院，裁判日期：2018.12.03

广东省高级人民法院认为，关于陈正清在执行法院查封之前是否已合法占有涉案房产的问题。就现有证据，并不足以证明陈正清于法院查封前已实际占有涉案房产，且涉案房屋一直由案外人居住使用，但陈正清并未能提供其与案外人之间的房屋租赁合同、收取租金的凭证等证明涉案房屋由其实际管理控制，因此，陈正清主张其已实际占有涉案房屋不能成立，本院不予支持。

3.蒋爱民与彭军案外人执行异议之诉案，案号：(2018)苏民终850号，审理法院：江苏省高级人民法院，裁判日期：2018.12.25

江苏省高级人民法院认为，本案中，蒋爱民主张其在镇江中院查封之前，已经合法占有案涉房产，必须提供充足的证据予以证明。首先，蒋爱民主张其带租购买案涉15幢房产。但其提供的杜光荣房屋租赁合同系复印件，不能证明案涉房产存在真实的租赁法律关系及租赁事实。同时，蒋爱民也未提供证据证明其与建兴公司之间就案涉房产租赁事项进行过交接。因此，蒋爱民主张其带租购买案涉15幢房产，并应认定其在法院查封前就已占有案涉房产，进而主张阻却人民法院的执行，没有事实与法律依据，不予支持。其次，通常来说，买受人在人民法院查封之前拿到其所购房屋钥匙并办理物业入住手续，可认定买受人已对上述房产的实际管理、支配并合法占有。但蒋爱民并未提供其物业入住手续，仅主张其在建兴公司同意的情况下，通过砌砖墙围档从而证明且合法占有案涉12幢房产，明显不合情理，不能据此认定其已对案涉房产的合法占有。因此，蒋爱民主张其在法院查封之前合法占有案涉12幢房产并要求阻却人民法院的执行，没有事实与法律依据，不予支持。

4.仇啸与李幼杰案外人执行异议之诉案，案号：(2018)苏民终66号，审理法院：江苏省高级人民法院，裁判日期：2018.12.13

江苏省高级人民法院认为，李幼杰不能证明其于人民法院查封之前占有了案涉房产。虽然在本案一审过程中，天成公司法定代表人高文霞证明天成公司在2013年1月6日将房屋钥匙及房屋交付给了李幼杰。但在另一关联案件中，庄红才在庭审过程中称其2015年拿的房屋钥匙，跟李幼杰一起去拿的，物业应该有记录。因两份言词证据相互矛盾，李幼杰在本案审理过程亦只提供了案涉房产的钥匙，却没有提供案涉房产的交付证明文件。因此，李幼杰不能证明于人民法院查封之前，就已合法占有案涉房产。李幼杰作为案外人，因所提供的证据不能证明其已就案涉房产支付了购房价款并且在人民法院查封之前就占有了案涉房产，故不能阻却人民法院对案涉房产的执行。