当我们谈论买房时，我们在思考什么？

当我们谈论买房时，我们在思考什么？

01

什么样的房子抗跌？

买房其实真正买的是那个建筑物吗？

不是的，而是房子背后的土地使用权，甚至是医疗教育等资源，这才是增值和涨价的关键。

所以装修等附加值不是房子的核心价值，买房时也不要被这些眼花缭乱的附加物干扰。真正要看的是区位。买房的时候先问几个问题：你买的房子在不在市区？房子带不带学区(学区好不好)？步行10分钟有没有地铁？半径1-2公里内有没有商业综合体和医院？这些都是保证房子吸引力的关键。

尤其是在一线城市，最抗跌的就是市中心的老破小学区房。除了区位之外，房子的用途也很重要，如果不是资金实力非常雄厚，最好不碰办公楼和商铺。

现在在绝大多数城市办公楼的空置率都很高，机构投资者都玩不转，不适合普通人。潘石屹的SOHO中国就被曝出频繁甩卖资产和利润大幅下滑。

再看看同样十分关键的“流动性”。任何资产，一旦失去了流动性，它的价值就会迅速减退。房子失去流动性，不管浮盈多少都没有意义，因为钱拿不出来。

有明显缺陷的房子流动性肯定是打折扣的。这包括产权有问题的房子，比如小产权房、商住公寓、军产房等以及权属有纠纷的房子。还包括质量、户型等有明显问题的房子，比如有的房子设计严重不合理，影响居住。也包括区位有问题的房子，比如在城市远郊区，交通极为不便的房子或者部分海外房产等，变现困难。此外，限售政策严格的地方，房子的流动性也是大打折扣，一些5年甚至8年以上才能交易的房子，二手房市场流动性大大降低。

02

全国性的政策之外，各地因城施策的调控更是买房之前需要关注的重点。简单说起来，如果一个地方房价上涨过快，那么很可能调控政策已经在路上了，买房需要谨慎。

例如：2019年3-4月份，苏州市楼市高烧，不少人蜂拥而入抢房。但5月份开始，苏州三次收紧调控，7月份再次升级限购、限售，当地楼市随之“熄火”。如果在高点买入，一段时间内都可能成为“接盘侠”。在调控政策本来就非常宽松的地方，如果有托市政策出现，同样需要警惕，因为这里可能正在透支未来的购买力，当你买了房子想要变现的时候，发现卖不出去，就真砸手里了。

03

过去10年，买房=挣钱。但这个等式在横盘时代不成立了。过去一年，房价涨了多少？数据显示，去年百城新房均价同比涨幅仅为3.34%。房价涨幅不敌通胀。

社科院的一份报告也显示，近一年核心城市住房增值率，要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。买房不如存钱。

买房可能也不如买股票。2019年，沪指、深指及创指分别上涨22%、44%和43.79%，据测算，人均盈利10.35万元。买了房坐等升值的人赚了多少？

去年中国百城二手房价累计仅上涨0.03%。这还没有算上房子高昂的持有成本：物业费、供暖费、每年的折旧、维修费、税费等等，如果买了车位还要交纳停车管理费。

可以说，如果房价不上涨、甚至涨幅较小，持有房产每天都是亏钱的。统计显示，上海市持有房产的总成本近9%，而去年其收益只有不到1.2%。