危言耸听，戏说财经。本文可能含有反讽的说法与结论，请各位读者结合语境判断。而且本文有一些晦涩和专业性，希望您能够坚持读完，相信对您会有帮助。
上周五有一条“爆炸性”的消息，根据中国青年报报道，全国人大常委会委员长栗战书在十三届全国人大第二次会议上表示：“今年要抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律，包括审议民法典……房地产税法……，都要加紧工作，确保如期完成”。不少媒体对此都直接以“房产税年内制定”为标题，进行了宣传报道。
单看标题，不是很了解的朋友肯定觉得，WLGQ，这条新闻还不够爆炸啊！针对国内目前部分城市房地产过热的情况，多少人都寄希望于开征房产税。因为开征房产税能够有效的打击炒房族，特别是目前持有房屋的成本可以说基本没有，甚至还能通过出租获得一些收益。如果正式对房屋开征房产税的话，对于拥有多套房产的业主，持有房屋的成本就会大大上升，一些业主就会考虑将多余的房产降价出售，从而扩大房屋市场供给，更好地实现“房住不炒”。
But，真的是这样吗？不如我给大家分析分析，冷静思考之后就很容易发现：用房产税抑制房价的困难，远比我一个普通金融从业者能想象的困难还要大的多。
1.房产税法究竟是“普通升级”OR“换代升级”？
说实话，媒体喜欢说“越短的新闻信息量越大”，这句话是有一些道理，但是很多时候真的只是媒体喜欢而已。因为短新闻留给媒体自由发挥、猜测的余地就很大，容易炒作。这次的新闻，其实唯一可以确定的是制定房产税法，而房产税法还没有透露出更多的细节，所以立法目的（比如大家关心的能否打击炒房）是存在很大疑虑的。
咱们国家的税收制度是非常发达的，房产税领域也不是一片空白。30年前，也就是1986年国家出台了《房产税暂行条例》，明确了房产（主要是针对商业性房产）的征税要求。该条例虽然在2011年有过修订，但是总的来看也是有一定年头了。所以本次修订究竟是对“暂行条例”的一次“普通升级”，还是将成为开征居住性房产税收的具有划时代意义的里程碑，目前还不得而知，而两者本质上是存在巨大区别的。如果只是单纯的“条例变成法规”，那现在那些猜测统统不作数；如果是以立法为契机，开征居住性房产税，顺便解决70年产权的问题，那这个就有很大的意义了。在我看来，“换代升级”的可能性大概在80%左右，毕竟重庆和上海试点了这么多年了，而且就算今年完成立法，等到正式实施又要过好长时间，各个方面都已经相对成熟了，所以“普通升级”的可能性微乎其微。
2.房产税真能打击房价吗？我们以两个试点城市的情况推演一下
先说理论吧，从经济学的一般理论和实践来看，收税是能够起到抑制交易活动的作用的，因为这属于一种新增的交易成本，使得参与双方通过交易获利的空间变小了，从而降低了交易意愿，特别是短期内效果比较明显。但是随着时间推移，这种效果会慢慢变弱，因为市场参与方逐渐认可上述成本的“合理性”，并且根据双方的价格弹性自动形成新的最优。比如2012年开征房产交易的营业税和个人所得税，当时政策刚出来效果非常明显，几乎只有符合免税条件（“满五唯一普通住宅”）的人才会交易。但是随着时间推移，慢慢地效果弱化，通常情况下由买方（弱势的一方）承担，而市场重归繁荣，比如2016年。所以按照理论推导，即使房产税有效，除非真的是杀伤力特别强，否则效果也只能维持短短数年。所以，在我看来，这个武器是不会轻易使用的，或者用也会用非常温和的方式。
接下来，我给大家分析分析现行税法以及上海、重庆两个试点城市的房产税，并且假如它们真的应用在全国的话会有什么影响。总的来说，房产税分为两种征收方式：从价计征和从租计征，前者是对自用的房产按照房屋价值的1.2%，从租计征为租金的12%。因为从租计征全国都一样，我在最后单独解释。
首先看看现行税法。具体来说，自用部分是房地产原值的1.2%征收，因为房子还会折旧，所以对原值还有按照30%-50%的扣除标准（区分工业和商业用途）。注意，这里是房地产的原值，【而不是市场价格】，也就是房地产【刚建好】时候的成本价。比如金融街黄金地带的办公楼，可能市场价格几十亿，但是是很多年以前建成的，成本也就1-2亿，再按照扣除率，每年也就2亿乘以百分之70%再乘以1.2%也就是170万左右。这和几十亿的市值比，简直是九牛一毛。如果这种制度在全国推开的话，一线城市在同等面积下，很可能中心区老房子的房产税比郊区新房子的房产税还要低很多，因为郊区的房子是后面盖的，包括土地在内的成本也就是房屋原值会高很多，并且房子新折旧少（当然，这种做法在三四线城市是非常合理的）。这样，连基本的税收公平都无法达到，简单预判一下，这种基本上不会应用到房产税上面。
然后我们看看重庆。重庆房产税对普通老百姓买的普通住宅是不收的，只对独栋商品住宅和高档住房（以单价为标准衡量，需超过平均成交价2倍）征税，享受100平米以内的免税面积，计税基础是房产交易价扣除10%至30%的余值，税率根据价格超过平均价格的倍数，2倍-3倍税率0.5%;3倍至4倍1%;4倍以上1.2%。我这么一摘可能很多人一眼就看过去了，这里我故意没有标黑：请！注！意！这里不是原值，而是【市场交易价格】。这样一来，差距就大了去了。因为过去的几年内房价总体上看涨，所以市场交易价格肯定比原值高的多！比如说2000年的90平米的房子，可能加上分摊地价的原值才50万，但是交易价格能达到200万，那么房产税就要交7000至21600一年（分别是最高和最低），这可不是什么小数目，一两个月的工资就因为多了一套90平米的房，许多投资客就会考虑考虑了。当然，因为普通住宅不论买几套都不会收税的，所以这个政策不是打击炒房，说是打击高消费可能更加贴切一些。
之后看看上海，上海首套免税，对第2套房和首套房面积加起来超过人均60平米的面积征房产税，计税基础是市场交易价格的70%，税率0.6%，房屋均价较低的减为0.4%。换言之，这种情况相当于扣除30%之后又参照税率减半征收。虽然说总体上差不多，但是因为上海是后出的政策，所以感觉更合理一点，比如免税面积不是以家庭为单位而是以家庭人数为单位，而且税率和计税基础折扣率也更亲民一点。同样比如说2000年的90平米的房子，可能加上分摊地价的原值才90万，但是交易价格能达到400万（因为上海房价、地价比重庆高不少），那么房产税就要交16800一年，依然足以拒绝一部分投资客。就这个意义上来说，上海的政策似乎更有效一些，很有可能成为未来政策的一个基本样板。
最后再说一下租金计税。因为租金永远是跟市场价值挂钩的，而租金的税率又是原值税率的10倍，所以理论上租金计税要比持有房产的税负高一点。如果换个角度用市场价值来看，因为中国的租售比实在是太低了，就按20：1来算，实际税负反而比【市场价格】计税还要低一些。
有心的朋友可能也注意到了，前面说的都是【交易价格】，最后才说到大家最关心的【市场价格】。交易价格不等于交易价格。交易价格，根据现在的惯例，应该是【建委备案交易价格】或者买过房的朋友知道的【网签价格】，这个通常会低于实际交易价格。因为这个价格跟两个事情挂钩，一个是契税、个税、增值税都以这个价格为基础，另一个是贷款，银行贷款都是以这个价格为基础确定上限。所以全款或者贷款少的朋友，为了避税，通常会把这个价格做的很低，导致以此为基础计算的税负也不高。比如前面说的上海的房子，如果全款买房，可能网签价才150万，那税负又等于打了近三五折。
如果按照大家关心的房屋的【市场价格】，我个人预计税负由轻到重依次是：Lv.1原值计税（0.05%或更低）<<Lv.2交易价格计税（高首付OR全款，0.08%）<<Lv.3从租计税（0.3%左右）<<Lv.4交易价格计税（低首付，0.3%至0.6%）<<Lv.5市场估值计税（0.6%-1.2%）。因为租售比的关系，租房每年的收益大概在房屋市场价格的1.5%-2%左右，所以要打击炒房族，真正实现持有多余房产的成本大幅上升，房产税的税负水平至少要在Lv.4以上才行，而现在来看，Lv.5肯定短期内实现不了，而Lv.4也有点难。所以现行制度推广的效果是非常有限的。而且推广起来也很难，难点不在于别的，而是——
3.构成税收法律的两个核心点是公平和可操作性，要在这两点的基础上打击炒房实在是太难了
我举个例子，比如对同一栋楼的上下邻居都要按整个房子的面积来交税。按道理来说，应该交的一样对吧？但是如果按照上面试点的城市可能会不一样，比如说楼上的这家是10年以前买的，当时交易价格很低才1万一平，他们就按照这个价格交税；楼下这家是去年买的，交易价格已经涨到5万一平，他们得按新的价格加税。再举个例子，还是楼上楼下同一时间买的，楼上这户因为有钱所以全款买的，网签价走的最低的地区指导价2万一平；楼下这户因为没钱所以高杠杆满贷买的，交易价格是5万一平。这样的税负公平吗？普通老百姓能接受吗？这算不算“保护既得利益者”呢？我觉得还是有很大的疑问的。所以说上面这种方式是可操作的，但是并不公平，而且我仍然能【马上】想到更多的问题。
（1）每个家庭的免税面积要不要？如果要，那当然很好，我们可以把税定的高一点，从而打击持有多余房产的投机分子。但是不要忘了，真正能买很多套房的，他们可能能动用很多人的购房资格，自然就能通过各种手段实现免税，比如借用亲戚的免税面积。这只是一个小的方面，这样做最大的问题是，核定每个家庭的免税面积肯定要跟工作地、实际居住地或者户籍地挂钩，这样一来，就会推动许多作为父母的中老年同志为了最大化子女的免税面积，搬迁到一线城市来，从而加剧人口失衡。如果不要每个家庭的免税面积，那么如何能保证“精准打击”炒房族呢？
（2）怎么能既公平又可操作地核定计税基础？我现在能想到的最理想的办法，就是给每个区域类似设定一个区域指导价这样的指标，跟房屋交易的区域指导价一样，然后乘以同样的税率来收。这个在理论上能确保“同房同税”，但是区域怎么划分，划分了以后怎么调整，每个大区域里又必然有高档小区和普通小区，怎么实践操作呢？
（3）怎么能实现一线城市和三四线城市分类施策？一线城市土地空间有限，核心区老房多且房价高、周边区域新房多房价低；三四线城市土地充足，新区房价高、老城区房价低。光是在折旧这一点上，两类城市形成了鲜明的差异，如何分类施策？恐怕不能再用折扣率这个指标了，怎么操作，我也想不出来。从更高一层看，中国房地产市场地域割裂的问题已经很严重了，如果房产税跟地产调控政策同样做成“一城一策”，那市场何时能够形成统一？
（4）从租计征还要不要？所谓“上有政策、下有对策”，从租和从价在商业性地产上自然是没什么问题，因为企业要做帐，要有商业实质、有合同，而且毕竟基数有限管起来不难。到了居住性房屋出租这里，那麻烦可就多了，前段时间光是个税专项抵扣就闹翻天了，要是真有房产税肯定更麻烦。从理论和国外实践上来说，从租计征模式下，房产税最终是100%要转嫁到租户头上的。一方面，持有多余房产的炒房族，可以在从价计征和从租计征中灵活选择对自己最有利的方式（这还没有考虑阴阳合同或者其他手段）；另一方面从租金计征，转嫁税负又非常方便的，这样一来打击炒房的目的就更难达到了。
以上几个都是房产税本身的问题，如果和宏观经济结合起来，那么需要关注的问题就更多了。比如简政放权和减税降费是这几年的主流，这种情况下，如果不能实现“精准打击”，社会影响可能不太好。所以，房产税真的是一个考验能力的试金石。我们拭目以待吧！
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