【死磕99天】Day38
本书主要讲解：中国房地产开发手法，开发商地域不同所形成的派别也不同，不同派别企业的开发风格、项目特点和产品形式及社区文化差别很大。地产人做项目前期分析研究，主要工作分四步：首先要搞懂中国房地产开发，研究开发商自身的商业文化特点和企业风格等主观因素；第二是对房地产开发流程的全过程有详细了解。第三是做具体的前期市场研究，即宏观市场背景、所在城市、地处区域、区域的区位、地块特点、客户研究、竞争楼盘研究，第四步是做项目整体的经济测算。
地域文化差异
以前并不知道对于房地产企业，还要什么特别的差异，在我看来就是不同名气的区别。但当我了解作者对当前国内的房地产企业进行地域、文化、风格等主管因素进行细分了六类房地产企业：央企房地产公司、华东房地产企业、华南房地产企业、西南房地产企业、闽南房地产企业和京派房地产企业才发现里面的大学问。
这就和你要选水果一样，不同地域的水果品种不同，糖分、水分也会有差距，价格不同等。了解这些企业的特色不管是对于买房分析、合作意向、企业实力都会有所帮助。
地域和文化密码中蕴含着‘客户群密码’。客户群密码是指地域和文化的客观条件决定了在这块土地企业的发展基因、战略、实力特点和发展力。而这些对于地产行业而言，在对市场进行细分了解的同时，也能正确分析不同的企业。比如需要在拿到项目时，进行一个评估，了解项目的自身条件，再决定这些客观条件决定了哪些企业会对这个项目感兴趣，甚至决定了是否可以进行项目合作。
前期策划可行性研究流程
想要做好一个房地产开发项目，完成操盘，需要7个以上的专业环节：市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等。可见前期的市场调研对是否能卖好房子有决定性作用。
当然，做任何事情之前，列提纲流程是很重要的一步，这样还可以细致拆分成下一层级。一层一层下去，逻辑就会比较清楚，每一部分对应各自的内容，形成一个简单的文章框架。对于之后的工作也会简单一些，主要是细化到每一部分。我们来说第二步工作——流程。
那对于前期调研，应该考虑评估哪些因素、流程呢？
可行性研究的7项基本内容：市场分析、市场预算、成本预算、财务评价、风险分析、敏感性分析、盈亏平衡分析。
5个步骤：组织准备、现场调查和资料收集、开发方案的设计评价和选择、详细研究、编写研究报告书。
影响楼价7个因素：成本、市场竞争、产品差异、购房者心理、地产商发展目标以及政策、法律因素。
市场环境的分析直接影响对土地市场、商品房市场的了解，当然国家政策的天空也会大大影响定价，了解市场就是了解人民的需求，顾客需要什么样的房，就建什么样的房，以市场需求为主旨。
现代社会，做什么事情都需要目标明确，方向清晰。首先你得知道自己要做什么，怎么做，想要传达给读者什么信息，这很重要。只有这样，才能细化大纲内容，告知对方需要掌握的核心是什么，这些在整个项目中所占的比例是多少，是否有相关的案列可以对比等等。接下来就是要造就市场，创造市场。
打造什么样的产品核心价值来迎合或吸引客户？
项目定位和策划需要追求新意和独创。无论从居住理念、生活模式还是产品西部的创新，只要这些创新能激发出潜在客户的‘潜在’需求，能够超越市场表现，能够‘聚焦’，从不同的角度来表达领先市场的价值需求，能够比竞争对手获得更高的‘楼盘性价比’。
对于项目的定位，并不是怕别人不能理解你的主题，而是你自己不清楚到底是想表达什么？要是连你自己都没想明白，读的人怎么会明白？所以说定项目主题并不只是说确定一个设计主题或理念，而是你要确定你写这个主题或理念的目的是什么。
比如你的主题是“打造一站式家园”，那目标是什么？——打造所有配套设施（学校、医疗、健康等）离家一站路距离。
一旦目标确认，我们就围绕这个目标来进行规划，完成并体现主题思想。所有的愿景分析、案例、数据、配图和排版，目的都应该是更好的完成这个目标，让你想传达的这个信息越来越清晰。
当然，在确定主题的时候，最好详细、简单，不应过多，多就容易乱，做到细而精，真正体现打造一个主题就很不错了。
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