2019-01-24 凯德基金的前世今生（续）

2019-01-24 凯德基金的前世今生（续）

昨天写到当年在凯德金融工作时通过给华熙放一笔高利贷从而买了CBD长安街边两栋写字楼的往事。有在银行工作的朋友问拿抵押物了吗？没有额！我们详细了解了对方的背景和财务状况，也评估了大厦的自有资金投入和完工风险等。依据信用给的贷款支付地价尾款。土地证办下来后按照土办法放在了我们律师的保险柜里。不久就改变主意转成收购价款的一部分了。如果借款人当初很容易拿出别的抵押物来就会有银行贷款给她，也就轮不到我们有机会放这笔高利贷了。

华熙的老板是一名女性，姓赵。特别有智慧也特别大度沉得住气。这个交易之所以从头到尾做得很顺利和她的大格局不斤斤计较有很大的关系。虽然人到中年，但是外表活泼如同小女孩状，扎着香港富婆小甜甜一样的两个麻花辫。走到哪里都是空着手，一个年轻的助理小妹亦步亦趋地替她拎着包包。

我们的收购意向确认之后，我的老板王会干总和赵女士一合计，三天之后签约吧。我当时惊呆了，怎么可能？合同还没起草，价格有了大框架但是其他收购细节都没有谈。可是两位老板都不觉得是件事。

第一天的谈判正式在晚上九点开始了。赵女士带着一群律师和下属浩浩荡荡十几个人来到我们在京汇大厦的办公室，其实和华熙的项目工地就隔了一条三环马路。凯德这边只有我，王总，和一位外部律师所的合伙人。对方的律师楼来了至少三个合伙人两个小朋友。一群人把平常最多坐十个人的大会议室挤得满满的。不出半个小时，会议室的空气就变得非常污浊憋闷不堪。可是两位老板丝毫不以为意，你一句我一句地慢条斯理谈起来。谈妥一条律师就当场写一条，放在投影仪上大家当场阅读确认。我们这边三人轮流说话参与意见，对方黑压压的一片但自始至终只有赵女士一人开口，她的下属每每被指问一些项目细节的时候才小心翼翼地吐几个字出来。第一天的谈判到了凌晨两点多结束，合同才写了没几页。

第二天晚上九点继续，仍旧是黑压压的一群人挤在我们的小会议室里。不同的是我们这边又拉了两位助阵，多了一位律师，还有当时我们北京工程部的负责人毛大庆总（就是后来去了万科，现在轰轰烈烈在搞优客工场的庆庆哥）。谈判的重点集中在工程整改达到国际甲级写字楼的标准。一群人饥肠辘辘地谈到午夜，对方的律师合伙人派小弟满世界去找外卖，最后买来一堆麦当劳的汉堡包，办公室的气味愈加地浓烈不可闻。王总和赵女士依然喜笑颜开地一句句指导律师现场写合同，态度融洽地好像两口子在做家庭度假计划似的。第二天谈判结束后，王总和我说环境不舒服大家才能专注不拖沓。我们这个买方要占据主会场优势，卖方用她黑压压的人头来抬势。

第三天晚上九点继续谈判。一开始赵女士的小助理就宣布签约典礼定在故宫旁边菖蒲河那的一个法式私厨。中午12点准时吃饭，因为法国大厨不喜欢客人迟到，而且大餐冷了味道就不一样了。最后一晚的谈判一直持续到了转天上午十一点多最后一个条件才谈完。双方律师一致坚持必须再细细读一遍文件才能签字。这时候那个一直拎包的小助理发挥了她巨大的能量。大家一一被塞到车里直接去餐厅，她抱着喷墨打印机，打印纸，备用墨盒紧随其后在现场直接打印签字稿。餐厅里摆着西式的长桌，精美的西餐具，但最抢眼的还是巨幅红绸写着凯德置地收购华熙国际办公楼的签约仪式字样。一群人团团坐仔细读完文件签好字拍了集体照后终于可以坐下来好好吃饭了，每个人都大大地松了一口气。只有那个法国大厨从始至终目瞪口呆地看着我们这群莫名其妙的人忙着设置打印机，读文件签字拍照。冷了的西餐确实非常不好吃，蜗牛咸咸的卖相可憎。

三天从无到有，两栋北京市中心的甲级写字楼的收购交易就这样戏剧性地签约板上钉钉了。可你不要以为我们的投资做得这么草率，我们之前可是花了近一年的时间了解这个交易对手和这个项目。放了一笔过桥贷款给她落实最重要的土地证。

收购前我们请CBRE做了最详细的北京东部半个城的每栋甲级写字楼的专项调研，燕莎、CBD、金融街、现有的未来规划的，无一遗漏。我和王总也一一去踩点调研。我们对北京市场的未来判断可是有凭有据的，CBRE也从来没被客户要求做过这么详细的专项报告。

工程尽调是毛大庆总领导的工程和设计团队的强项。虽然那时北京的投资部只有我和王总两个人，毛总手下有几十号人。结合外部专家的工程尽调报告，我们及时给赵女士指出来一些按照国际甲级标准衡量项目上的容量，电梯功效和设计上的不足，她一一接受欣然同意改造。对于收购后我们的使用和租赁计划也在三天的谈判里尽量包含了进来。比如顶楼我们打算开一间顶极会所中国会，需要接通煤气。两栋楼部分楼层要打通，形成三千平米的巨大空间可以吸引外资银行的交易部门。还有原来大厦前广场的澳洲湿地公园的景观创意赵女士也听从了我们的建议不去花这笔后期很难维护的冤枉钱，我们才得以把凯德总部大厦的宇宙星球搬过来。

还有一个意想不到的好结果。通过这次人头悬殊的谈判，王总深深意识到北京投资部人手缺乏，只有我们两个人是远远不够的。他一下子请了三个MBA毕业生：两个清华的，一个北大的。有两个人后来自己创业非常成功，一直和我保持着非常密切的朋友和合作伙伴关系，这是后话了。