近日，易居研究院发布全国40城土地市场报告，在前11月监测的40个城市中，累计土地出让金收入20001亿元，同比下降1.8%，连续两个月同比下滑；11月当月土地成交溢价率10.2%，同比下滑19.2个百分点，创2012年来新低。此外，11月三线城市土地成交面积同比下降38.7%，首现降温迹象。
土地溢价率创6年来新低
据报告显示，11月40个典型城市土地出让金收入为1982.3亿元，环比增长33.6%，同比下降12.1%。前11月，40城土地出让金累计收入20001亿元，同比下降1.8%，连续两个月同比下降。报告认为，房企的资金压力致其土地购置更趋理性，这直接导致下半年以来全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场也呈现了明显的降温态势。
第三季度的土地市场加速降温在数据中也得到了印证。数据显示，全国共有446宗用地在前三季度流拍，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍。仅仅是第三季度的流拍率就高达9.3%，创下近年来最高值。同时，第三季度住宅用地零溢价成交地块宗数占比达到59.2%，较第二季度提升6个百分点。
分城市来看，土地出让收入超过1000亿元的城市在11月总共有4个。其中，杭州以2350亿元排名第一，同比增长19.7%；上海、北京、重庆分别以1604亿元、1431亿元、1085亿元列第二至四位。
在土地成交面积方面，40城土地成交规划建筑面积在前11月共有4.43亿平方米，同比增长15%。但是在11月当月，0城土地成交规划建筑面积0.41亿平方米，环比增长6.5%，但同比下降16.5%。
溢价率方面，40城土地在11月的成交均价4374元/平方米，环比上涨1.2%，同比下跌21.8%；溢价率10.2%，与10月相比下降2.9个百分点，与去年同期相比下降19.2个百分点。《11.2%的土地成交溢价率创下了自2012年10月以来的新低，并延续了自2016年9月以来的下行走势。
自2016年9月政策由松转紧以来，各类调控政策不断在热点城市蔓延，房地产市场开始逐渐降温，直接导致土地市场呈现下行趋势。
“过去一年土地溢价率的快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。”沈昕说，“目前土地溢价率已下滑至历史低点附近，按过去短周期规律看，预计未来几个月溢价率下滑趋势将渐缓。”
三线城市现降温迹象
值得注意的是，土地市场在整体降温的同时，城市间也出现了明显的分化行情。
一线城市呈量升价稳走势。具体来看，11月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市土地成交规划建筑面积610.2万平方米，环比增长79.1%，同比增长20.8%；土地成交均价14961元/平方米，环比上涨2%，同比上涨3.8%。溢价率方面，北京、上海、广州、深圳4个一线城市分别为12.6%、0、2.4%、10.8%。
值得注意的是，作为一线城市中溢价率最低的上海，其0溢价与“招挂复合出让”的土拍制度是密不可分的。
2016年上海先后出现18个区域或板块“地王”。为遏制“地王”频出，2017年4月，上海调整土地出让制度，实行“招挂复合出让”。规定当有效申请人不超过3人时，实行挂牌出让；超过3人时，实行招标出让，对投标人进行评分确定竞得人。据统计发现，截止目前，上海共有18宗涉商品住宅地块在今年成交，均通过招挂复合方式出让，且均经一轮报价后以底价成交。
二线城市呈量价齐跌走势。11月二线城市土地成交规划建筑面积2516万平方米，环比下降7%，同比下降10%；成交均价4078元/平方米，环比下跌4.4%，同比下跌27.2%，土地成交均价创2016年6月以来新低。
而三线城市土地市场也首现降温迹象。数据显示，11月三线城市土地成交规划建筑面积1016万平方米，环比增长20.5%，但同比下降38.7%；成交均价2126元/平方米，环比下跌9.2%，同比上涨4%，成交均价环比转跌。
相关人员表示，一线城市的量升价稳，与城市价值密不可分；而二线城市的量价齐跌、三线城市的降温，主要受持续高压的调控政策的影响，此外，棚改货币化政策的调整也是三线城市土地市场首现降温的重要原因。
“国务院已于10月明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置政策。”沈昕说。他还预计，随着去库存任务的基本完成，未来三线城市土地市场将呈现降温态势。
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