推进收购存量房用作保障性住房？

推进收购存量房用作保障性住房的政策已经在全国多个城市展开，并且得到了广泛的关注和实施。根据经济日报的报道，地方政府应准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求，做到收购的已建成存量商品房户型与需求相匹配。

此外，武汉市已经成功实现了首单利用保障性住房再贷款收购存量商品房项目，并为该市提供了500余套保障性租赁住房。长沙市和深圳市也分别开始在所辖区域内收购商品房用作保障性住房。

专家表示，通过收购市场未售新房来改建保障性住房，有利于加快保障性住房供给和推动存量商品房去库存，缓解房地产开发企业的资金压力。地方国有企业是收购已建成存量商品住房用作保障性住房的主力军，例如珠海华发实业股份有限公司就公告了一起存量商品房及配套车位交易业务。

总体来看，推进收购存量房用作保障性住房不仅有助于解决低收入家庭的住房问题，还能有效促进房地产市场的健康发展，实现多方共赢.

收购存量房用作保障性住房的具体政策和实施细则是什么？
收购存量房用作保障性住房的具体政策和实施细则主要体现在以下几个方面：

优先收购对象：多地政策明确，优先收购小户型商品房。例如，深圳优先收购65平方米以下的商品房；北海市要求以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；大连市也将单套建筑面积70平方米以下作为收购重点。
收储方式：长沙市的政策规定，房源征集范围为全市行政区域内已建成未出售的商品房项目，征集期限自通告发布之日起至2024年9月30日。
支付方式：深圳市的《深圳市保障性住房收购操作规程》中提到，社会投资主体利用自有用地投资建设的保障性住房，收购款项按照项目进度分步骤支付，如在住宅工程进度达到±0.00后且已签订收购合同的，按照不超过收购总价25%的标准支付。
政策背景：住房和城乡建设部召开的视频会议强调，收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要决策部署，有利于推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给。
全国行动：国务院在全国保交房工作视频会议中指出，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房，国家与地方都在行动。
收购存量房用作保障性住房的政策和实施细则包括优先收购小户型商品房、明确收储方式和支付步骤、以及国家层面的决策部署和全国范围内的行动。

哪些城市已经成功实施了收购存量房用作保障性住房的案例，以及这些案例的成效如何？
目前，多个城市已经成功实施了收购存量房用作保障性住房的案例。以下是几个具体的城市及其成效：

武汉市在2024年8月成功实现了首单利用保障性住房再贷款收购存量商品房项目，并将其转化为保障性住房。这一举措标志着武汉市在解决住房保障问题上的创新实践。

截至2024年5月22日，城发安居在郑州市区范围内累计收购了10.6万间房源，总建筑面积428万平方米，共计支付交易金额338亿元，平均收购成本为7897.2元/平方米。这表明郑州市通过大规模收购存量房有效地增加了保障性住房的供给。

肇庆市优先考虑中心城区已建成的存量商品房进行收购，以用作保障性住房。虽然具体的成效数据未提及，但这种优先策略有助于优先解决中心区域的住房问题。

长沙市保障性住房建设发展有限公司发布了收购商品房用作保障性住房的征集通告，加快了收购进度。此外，全国已有超过60个城市出台了相关政策，包括深圳、北海、大连等。

保利发展在金华等地也实现了存量房收购。虽然没有具体的成效数据，但其积极与地方政府沟通政策落地的细则和计划，表明该市也在积极推进这一工作。

这些城市的成功案例显示，通过收购存量房用作保障性住房，可以有效增加保障性住房的供给，缓解住房紧张状况。

收购存量房用作保障性住房对房地产市场和低收入家庭住房问题的解决效果有哪些评估或数据支持？
收购存量房用作保障性住房对房地产市场和低收入家庭住房问题的解决效果有以下评估或数据支持：

缩短筹建周期，适应供求关系：广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，以收购存量房的方式筹集保障性住房不仅能缩短筹建周期，也更适应当前房地产市场的供求关系。这意味着通过这种方式可以更快地提供保障性住房，满足市场需求。
解决低收入家庭住房困难：全国各地正在努力解决城市低收入家庭的住房困难问题，其中实物廉租房建设投入286亿元，发放租赁补贴68亿元，开工建设、购买廉租住房63万套，发放租赁补贴249万户，可使共312万户城市低收入家庭解决住房困难问题。这表明收购存量房用于保障性住房在实际操作中已经取得了显著成效。
覆盖面和解决率：根据国务院的报告，未来五年将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到“十二五”末，全国保障性住房覆盖面达到20％左右，力争使城镇低收入和部分中等偏下收入家庭住房困难问题得到基本解决。此外，住建部表示已帮助2亿多困难群众改善住房条件，建成世界最大住房保障体系。
货币补贴与实物配租结合：城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。这种结合方式进一步提升了低收入家庭的住房保障水平。
具体案例：杭州和大理两地并非个例，此前部分地区国资企业早已试水收购存量商品房用于保障性住房。这些具体案例表明，收购存量房用于保障性住房在实践中已经得到了应用，并且取得了积极效果。
在推进收购存量房用作保障性住房的过程中，面临的主要挑战和解决方案有哪些？
在推进收购存量房用作保障性住房的过程中，面临的主要挑战和解决方案如下：

主要挑战
资金来源问题：

收购商品房需要大量资金支持。虽然有政策设立3000亿元保障性住房再贷款，但实际操作中如何确保资金的及时到位和有效使用仍是一个难题。
国有企业参与度低：

多地鼓励国有企业等平台收购二手住房，但目前尚未看到明显的效果。例如，滁州市尽管有相关鼓励政策，但至今没有国有企业愿意参与收购。
管理运营效率低：

保障性租赁住房存在管理运营效率低、成本高、转租转让空置屡禁不止等问题。
房源分散难以集中管理：

国有企业收购二手房时，会面临房源分散、集中管理难度大的问题。
配售和管理机制不完善：

如何平衡资金、配售以及后续的管理和维护也是需要解决的问题。
解决方案
加强政策支持和资金保障：

设立专项再贷款，如3000亿元保障性住房再贷款，以确保资金的充足和及时到位。
鼓励金融机构向政府选定的地方国有企业发放保障性住房收购贷款或住房租赁团体住房贷款。
提高国有企业的积极性：

政府可以通过提供税收优惠、补贴等方式激励国有企业参与收购工作。
对暂不符合“白名单”要求的项目，可以针对性地拿出解决方案，如调整标准或提供额外支持。
优化管理运营模式：

引入先进的管理系统，如“鹿客明智”系统，通过云技术提升管理运营效率，降低运营成本。
完善配售和管理机制：

建立健全的配售和管理机制，确保保障性住房能够合理分配并有效使用，避免空置和欠租现象的发生。
如何确保收购存量房用作保障性住房过程中保护购房者和租户的合法权益？
在确保收购存量房用作保障性住房过程中保护购房者和租户的合法权益方面，可以采取以下措施：

建立对保障性住房的监督管理制度，包括住房保障对象、保障标准、保障资金来源、补贴额度、保障期限、收入状况、档案审核、合同签订等实施情况的监管制度。同时，设立保障性住房使用、管理、服务投诉机制，畅通住户反映诉求的渠道。

政府通过收购商品房并转化为租赁型房源，将加强对租赁市场的监管和规范。这有助于打击非法租赁行为，保护租户权益，提升整个租赁市场的规范化水平。

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经济适用住房管理办法》及其他相关法律法规的规定，确保保障性住房买卖合同的合法性和有效性。

地方政府应压实责任，确保以合理价格收回、收购闲置存量住宅用地，并妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方以购代建政策，优化住房供应结构，推动房地产市场健康发展。

对于无法交房的情况，应通过司法途径解决，在司法处置中同样要把保护好购房人合法权益摆在首要位置。