贷款应该是收入的多少倍？[028]

【阿懒导读：人的潜力是无穷的。】

qianli

这是一篇杂文。上一篇《我们需要多少年还清贷款》写完以后，收到了一些网友回复。所以需要解释一下。

1）调查样本

在《我们需要多少年还清贷款》中，网友们提出的第一个问题，是调查样本太小。

当时，在整个登记回复中，还不到100人。网友们提出的质疑是“样本太小，不具备范例性”“安家网上都是有钱人，贷款负担自然轻了……”

对于这些批评，我们除了叹息网友素质太差，别无其它解释。

请看清楚，我们的论点：“贷款/收入比最高只有7.85倍，绝大多数是4~5倍”。这是和样本无关的，也和调查人群无关的。

【阿懒解读：这个是计算得出来的，不是调查统计得出来的。】

这只和数学有关，只和数学函数有关。经过一系列的运算，1000000元贷款每月按揭5307元，这样“贷款/收入比”就最多只有7.85倍，绝不可能超出一点点。

这个道理，就好像“四边形内角和360度”一样，根本不涉及四边形的形状，不涉及调查人群数量，不涉及调查人群有钱与否。

2）“贷款/收入比”的意义

网友们提出的第二个问题，是“贷款/收入比”有意义么?

网友质疑：你自己搞出来这么个“贷款/收入比”指标，该指标有意义么?

答案是，没有意义。

我们从来没有说，“贷款/收入比”是一个非常重要、非常有分析意义的数据。你“贷款/收入比”是8倍就一定可以在8年内还清贷款。

举出这个“指标”，只是一种数学游戏，只是一种脑力激荡。

在我上一篇《我们需要多少年还清贷款》中，我从来没指出“贷款/收入比”有任何意义。如果你自行领悟，觉得它有任何“微言大义”，那肯定不是我误导的。

3）“贷款/收入比”的真正含义

好了，在本篇中，我们有空，来具体说说“贷款/收入比”的真实含义。

“贷款/收入比”本身不是一个直接的概念。比如我的“贷款/收入比”是8倍。这并不意味着我可以在8年，甚至16年之内还清贷款。

因为提前还贷，关键看积蓄。看一个家庭能多省钱。

譬如我贷的是30年期按揭贷款，每月还款占收入的30%。但我挥霍奢侈，每个月将其它的70%全部花完。那我还是要30年才能最终还清贷款。而另外一个人，如果勤俭节约，每个月束腰带提前还贷五千元，说不定他只要三五年就可以还清了。

“贷款/收入比”真正提供给我们的，是一个精神上的奋斗力。

人的潜力是无穷的。关键是给自己一个奋斗的目标。

【阿懒解读：计算，让我们知道，原来贷款是很容易还清的。并不是30年等额本息商业贷款，就是需要30年才能还清。你的能力，认真计算，其实非常大。】

“提前还贷”这种事，是存在一种加速度的。只要你还掉一部份贷款，你的月供就会减少。这样你就会有更多的现金，去更多地提前还贷；然后你有更更多的现金，提前还贷更更更多的贷款……这是一个良性循环。

当一个人发现“房贷/收入比”只有5倍时。他就会想，原来我不吃不喝五年就可以还清贷款，不必等到30年整。这样我忍受的上限就是5年。

如果我坚持一下，5年内省吃俭用，剩下的25年就可以轻松很多。这样人就有动力，去节约，去提前还贷。

而过了一阵子，如果他算算“房贷/收入比”只剩下4年，他就会激励，获得更大的勇气。

“房贷/收入比”是算给自己看的。

勤劳的人终究勤奋，他们可以更早地还清贷款。

4）关于结婚

网友们质疑的第四个问题，某酸溜溜的网友又质疑我：“女性的收入通常是男性的60%左右，那么结婚后总收入根本达不到2倍，而是1.6倍”。

相应“房贷/收入比”也不是从最高的8.56倍，下降到4_{5倍。而是只有6}7倍。

这种说话很巧妙，充分反映了网友的不服气心态。

但我可以问你。既然“买房者有男有女”，那么对于女性原有房奴呢?

对于女性房奴，相当于收入从0.6增长到了1.6，增长260%。如果原有买房者都是女人，那么还清贷款只要2~3年就够了。这你怎么又不说了?

其实，早在写上篇文章之前，我们已经经过了仔细地计算。 假设在所有买方人中，男性占80%，女性占20%。这应该是比较符合事实的。当然，你也可以按70/30重新计算一下。

在80%/20%的情况下。结婚后收入比为80%×160%+20%×260%=1.96倍。

这和文中引用数据2倍，是比较接近的。

5）婚后还款

好了，现在我们再来回答网友提出的一个问题：列明数据计算。

假设一个男人，年收入12万，贷款1000000。月供5307元，大约等于是收入的50%。而我的文中，假设他收入三年增长40%。即每年增长12%：

第一年：120000

第二年：134400

第三年：150528

第四年：168591

第五年：188822

第六年：211481

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累计： 973822

这样按最理想的情况，年年加薪，他6年的总收入也不过973822。网友质疑，你要让他怎样还清100万贷款?

唉，近年来人心浮躁，所以大家看贴都不仔细了。连带着火气越来越大，连“结婚后收入2倍”都质疑出来了，理科基础都扔光了。

在我的原文中，有哪一句说明“单身汉”可以在6年内还清贷款了？

单身汉的“贷款/收入比”上限是7.85倍。而结婚了以后，该比例有望压缩到4~5倍。考虑到收入的增长，结婚夫妇才有可能，在6年左右还清贷款。

您，去结婚了吗?

【阿懒解读：财富增长的两个重要因素应该是：结婚、生娃。第一，结婚组建家庭，科学合理的分工协作使人能专注于思考财富如何演变，而不是两个人都为生活所迫，为工作所累；第二，生娃是为了延续积累，形成一个有底蕴有积累的家族，往往需要几代人持续不断的努力，而不是工作几年就可以做到的。。】

在上一例例子中。如果考虑到妻子的收入和积蓄。按妻子60%计算：

第一年：120000 妻子72000 开销-60000

第二年：134400 妻子80640 开销-60000

第三年：150528 妻子90317 开销-60000

第四年：168591 妻子101155 开销-60000

第五年：188822 妻子113293 开销-60000

第六年：211481 妻子126889 开销-60000

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累计： 1198116

夫妻两个人一起还款，完全有可能在6年内还清贷款。考虑到妻子“婚前”积累的首付，速度还要更快一点。

6）年增长12%的基础

然后谈到了愚蠢空军，永远都教不会的一个问题。

和往常一样，哪怕我们在上一篇《我们需要多少年还清贷款》中，已经预先申明到了“不要哭穷生病，失业，金融危机，希腊风暴等等事宜……”

可一旦在网上看见唱多文章，信心失落者第一反应就是“维持收入已经不错了，你还想加薪”?

在他们眼中，一个26~27岁如日中天的锐气青年，连10%的加薪幅度都不敢自信。 还是傻空本身就是一群社会渣滓，烂泥扶不上墙？

【阿懒解读：多军，本质上是对于未来有积极乐观预期的一群人，对于自己积极主动的一群人；空军，本质上是对于未来消极悲观的一群人，对于自己消极悲观的一群人。】

好了，我再给你最后一次机会。每年12%的加薪，你说你达不到；

那么每年7%的加薪呢，这可是一般公司的普通加薪幅度；

再退一步，每年加薪5%呢？

很多人都没有仔细看出，上一篇《我们需要多少年还清贷款》中，其实我们的条件是放得极松的。有一件事我根本没和各位说，只要你买了房，你的收入就会立即增长30%!

为什么呢，因为一旦你买了房，你就可以动用你的公积金。这部分法定为你工资的7%。公司再缴7%，合计是你工资的14%。

但鉴于上海有公积金上限规定，部分高收入人群达不到14%。那我们打个折扣，按10%计算。

也就是说，只要你买了房，你就可以用公积金冲。死钱变活钱，相当于收入增长10%。而且是税后的。

【阿懒解读：买房了可以使用公积金还贷款，相当于加薪。】

其次，你买了房子，你就会有“虚拟房租”。房子是个宝。房子本身，就会带给你源源不断的收益。房子可以住可以出租。买了房子，你可以出租给别人，获得“租金收入”。你也可以自己住，自己住你就省下了原有的租金开销。按经济学术语，也叫“虚拟租金”。

【阿懒解读：买房了，房子本身的租金等于收入增加。】

一般以1000000贷款计算，按最苛刻的首付比例，买的是1400000的房子。按最最差的租金收益率，1400000也可以获得28000元/年的租金。折合每个月2333元。是你收入的23.3%。

房子是一笔巨大的财富，房子是可以用的。只要你买房，你立即可以获得10%的公积金，和23%的房租收入，相当于工资增长33%。还是税后的。

【阿懒解读：买房，相当于税后加薪33%。】

其实，很多月薪10000的朋友，买了房子按揭成为房奴，每个月也就多支出2000元钱。

7）贷款应该是收入的多少倍

答案是：20倍。

20倍才是对你最有利的，财务最优化的结构。

这一节才是本篇的主题，才是本篇的精华。但是我们就不展开了，展开了俺们靠什么吃饭涅。具体推衍可参见第6节。

8）原文意义

嗯，最后说一下，我写的那篇《我们需要多少年还清贷款》的意义。

这一篇文章，阅读转载率其实并不高。

相应的，因为主要贴在房产网站，阅读的都是房地产专业人士。也算是有一点基础知识的。

你们的阅读，和理解能力，真的很让人失望。

整篇文章，最重要的是最后一句：“房贷这东西，只要你贷了，只要你认认真真对待他，你就可以在6年内还完。”

这句话，不是抱怨房价太高。不是抱怨房贷太贵。

这句话，是抱怨央行对房贷卡得太紧!

如果央行规定，房贷不能超过收入的50%。那你就一定能在6年之内还清。

如果央行规定，房贷不能超过收入的30%。那你就一定能在3年之内还清。

如果央行规定，房贷不能超过收入的5%。那你就一定能在3个月之内还清!!

央行规定，房贷不能超过收入的50%。这根本就是一条毫无道理的规定。

客观认为，房贷不得超过收入的100%，比较合理。

思考题：

房贷对应着月供，银行默认月供最高是平均月收入的一半。欧神认为是不合理的。那么，你认为合理的是多少呢？