租赁长租公寓？这些坑要谨防再跳 ——房屋租赁合同的法律风险与防范

租赁长租公寓？这些坑要谨防再跳
——房屋租赁合同的法律风险与防范
租房几乎是绝大部分年轻人走向社会独自生活的必要过渡元素之一。
近年来，国家不断加大住房租赁扶持力度，借助“互联网+”的浪潮，长租公寓品牌也越来越多，线上签约付款，线下拎包入住，方便了很多人的同时，也有不少问题暴露，这些长租公寓公司一般与实际业主签订长期房屋租赁合同并给付租金，租客与业主并无直接联系，所产生的纠纷也与传统租赁有所不同。择三个案例简要分析。

01房屋无法满足居住，合同目的无法实现，应及时提出解约

案情简介：

2017年4月，李某与某品牌长租公寓出租方公司签订了一份《房屋租赁合同》，该合同在公司APP上签署，李某使用电子签名，合同对租赁标的、租赁期限、月租金、押金、服务费、合同解除、违约责任等进行了约定。
李某此后搬进公寓，每月按时支付费用。
2017年11月，当地开始冬季供暖，李某的房屋却一直处于暖气不热的状态，寒冬将至，根本无法居住的李某多次找出租方公司维修，公司虽然进行了维修但均未能解决供暖问题，房屋温度一直在10度左右，不具备居住条件，双方就退租事宜多次进行沟通，公司方多次提出了一系列退款补偿等方案，均被李某拒绝。
2018年1月25日，李某搬离涉案房屋。
此后，李某认为出租方公司严重违约，合同目的无法实现，诉至法院，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，退还房租、服务费，由出租方公司支付违约金并赔偿李某损失，承担诉讼费等。
立案后，出租方公司将部分房租和服务费、押金退还至李某的APP账户内。
法庭上双方虽然对房屋无法供暖一致认可，但是戏剧的是，双方对另一个问题各执一词：出租方认为，双方已经签订《解约协议》并已依据协议退款金额将相关费用退至原告APP账户，双方合同已经协议解除。李某则坚持双方从未签订过《解约协议》，要求判决解除合同。
就《房屋租赁合同》的签署情况，出租方表示该协议系双方在出租方APP线上签署，李某认可协议内容，在线上点击确认后合同即完成，该协议中有李某的电子签章，可以在李某的出租方APP账户内看到该合同。但李某表示从未签署《解约协议》，亦未点击确认。
《解约协议》到底有无签署成了本案焦点，为核实情况，法庭当庭查看李某手机内的出租方APP账户，该账户内有10853元的退款，有双方签署的《房屋租赁合同》，但却未找到出租方公司提及的“《解约协议》”。且双方均表示双方签订的协议原则上在APP中是无法进行删除操作的。

法院判决

法院最后因为无法确认《解约协议》的签署情况，因该协议系在出租方公司开发的APP中签署的电子合同，协议中虽有李某的电子签章，但因李某不认可签署过该协议，李某的出租方APP账内无该协议，出租方公司作为该APP的开发、运营、维护者，亦表示李某无法对合同进行删除，故未认定出租方公司提供的《解约协议》系李某的真实意思表示，无法认定该协议的效力。
法院虽然没有依据《解约协议》免除出租方的相关义务，考虑到实际供暖环境不能满足原告居住需求，酌情减免了部分租金；但因出租方公司有维修行为且有给予200元供暖补贴，未支持原告的主张的违约金和赔偿。

律师点评：

APP内签约，实际合同效力与普通合同并无区别，但是APP开发、运营、维护均由出租方控制，故APP上合同是否存在，双方存在分歧时，法院往往会作出有利于弱势一方判断。
本案中，在房屋无法满足居住需要的情况下，当事人应当及时提出合同的解除，并保留好相关证据。否则无论客观上租客是否仍在租赁房屋内居住，法律上，合同仍在履行，租客占有房屋依然需要支付租金，显然没有必要。

02未看房隔空签约，房屋信息有误，承租人反被法院认定违约

案情简介：

2017年1月，吴某在某品牌租赁APP平台发现一个合租房源，显示朝向为东，面积为10.24平方米。因工作原因被外派到异地，无法实地看房，吴某出于对知名品牌的信任，对房源信息中所描述出租房屋的地理位置、朝向、面积均比较满意，于是吴某未经看房直接在APP上签约《房屋租赁合同》。
2017年2月，吴某返回当地工作，入住房屋。2017年5月，吴某父母探访时发现租赁房屋的面积、朝向与所述有出入。经测量，实际使用面积为7.5平方米，朝向为北，与宣传不符。但因房源出租后APP搜索结果不再显示当时的房源宣传页面，无法提供宣传页面证据，吴某并未提起诉讼。
2017年11月24日，原、被告就上述房屋进行续约，再次签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2018年1月5日起至2019年1月4日止，约定了租金、付款方式等。
后来，吴某在聊天记录中找到了首次租赁时的宣传链接，并保存了电子证据，故向法院提起诉讼：认为房屋出租公司发布虚假房源信息，使其对房屋朝向、面积存在明显误解的情况下签订了租房合同，严重损害了自己的实际权益，故起诉，要求解除合同，退还押金、未履行的房租、服务费，并支付后续搬家费用；退还因房源信息不实导致的差价（不同朝向面积租金不同），支付一个月租金作为违约金。
出租方公司则认为，吴某2017年5月就知道系争房屋的面积和朝向，但事后未提出异议，双方又于2018年1月5日签订继续承租系争房屋的租赁合同，不能再以房屋朝向和面积理由解除合同。

法院判决

由于原告在第一份合同履行期间已实际使用系争房屋，其也明知系争房屋的真实朝向和面积，并于2017年11月24日与被告签订《房屋租赁合同》，故原告再以被告在该合同中提供的系争房屋存在上述瑕疵为由，要求解除，有违诚信，构成违约。
审理中，原、被告协商一致于2018年8月4日解除该合同，与法并无不合，予以照准。由于原告提前解约，根据合同约定，应承担违约金。

律师建议

承租人租住房屋前应实际看房，认真核对，贸然签约风险很大，无法亲自查看也应当委托亲友前往。
APP内签约，应当及时留存相关信息，以免重要证据缺失，本案中，原告发现租赁房屋与宣传不符时，因APP找不到当时的房源信息未能举证，未能及时起诉。
此外，本案原告发现房源有误后非但未及时维权，反而续签合同，续约时原合同已经履行完毕，新签订合同是建立在原告知晓房屋实际情况下，这是最终导致原告提前解约被法院判定为违约的根本原因。

03长租公寓乱加隔断，租客为省钱租赁，损失租金和时间

案情简介：

小张2016年3月21日与出租方公司签订了一份租赁合同，约定租赁某房屋内的一间隔断，小张签约后交给公司四个月房租、还有押金、卫生费等费用，便搬进隔断里面住。
谁知才住了一个月不到，某天小张接到了居委会的电话，对方告知她隔断是违章建筑，要求拆除。此后，房东、警察等也多次上门明确告知要拆除隔断。
小张无奈找到出租方公司，要求退房，公司非但不同意，还要求小张继续租住并缴纳房租。
2016年5月，小张因事返回老家，等到小张再次回到租住的房屋时，赫然发现隔断已经拆除，屋里一片狼藉，自己的部分个人物品也丢失了。
小张只好到法院起诉要求解除合同，由出租方承担违约责任并赔偿自己损失。

法院判决

租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定，现因出租方公司违反相关规定和与房东的约定，私自将涉案房屋打隔断出租，严重影响承租人居住质量，导致房东收回房屋，合同目的难以实现。

律师建议

现行法律中卧室是明令禁止打隔断的，卫生间、厨房等不得单独出租。《商品房屋租赁管理办法》等均有明确规定，目前很多城市也出台了当地的居住房屋租赁管理办法等，对出租房屋的面积、性质等作出细化规定，承租人租赁房屋前不应当贸然承租隔断等不符合法律与政策的房屋，最终合同目的无法实现，对簿公堂，浪费大量时间与精力。
且即便是违章建筑、被确定拆迁等建筑，导致租赁合同无效，但并不等于无效合同不用支付费用，如房屋能够正常使用，出租方要求占用房屋一方支付使用费的，法院一般会支持。

其他

【签约前】

租房子之前一定要要看出租方身份证和房产证等相关证件，确保系有权出租，如果是转租，应当确认转租人有转租权。谨防非业主或二房东诈骗，卷走资金。
对于格式合同，一定要注意有无特别提示或特别不利的条款，如黑体字，单独一款等，是否存在增加己方违约责任等内容。
对于空白内容要填写完整，重要填写内容或修改后的一定要捺手印，盖公章，保证该部分效力。
注意细节问题，例如物业管理费、维修费、税费等承担，以及附属设备的详细内容和维修责任等。
与出租方确定押金问题以及房租的付款时间和方式等。
不要随便下载来历不明的APP，网上签约电子合同应谨慎阅读，及时留存证据，避免重蹈租赁贷的覆辙。

【签约后】 6321572956179_.pic.jpg

房屋交接时，应当认真清点屋内物品，确认房屋的主要水、电等功能正常使用，如发现有问题应当拒绝入住，及时提出异议。
与房东签一份完备的交接确认书作为合同附件。
使用房屋中，承租人应当爱护，如未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物毁损的，应当赔偿出租人租赁物的损失。承租人因违约造成租赁物毁损，影响出租人将租赁物正常对外出租的，承租人应当赔偿出租人相应的租金损失。

联系作者qq：243730636
微信公众号：张多多律师