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2019-04-01

2019-04-01

作者: 916ef118ffc6 | 来源:发表于2019-04-01 09:00 被阅读0次

    房屋租赁合同的法律风险与防范

    一、租赁合同履行过程中常见的欺诈主要有

    1、出租人不按合同规定的时间交付租赁房屋,或者交付的房屋有瑕疵。实践中往往表现为迟延履行,或者履行有瑕疵,损害承租人的利益(停水断电,道路不畅,场地不清,等等。)。

    2、出租人不履行合同规定的维修和保养义务。租赁房屋的缺损虽然不是因为承租人的过错所引起,但纠纷的发生却是频频出现。

    3、承租人不按合同约定支付租金,主要是迟延交付。

    4、承租人擅自改变租赁房屋的现状。

    5、承租人擅自将租赁房屋变相转租、转让、变相合租等。

    6、承租人逾期不返还租赁房屋,或拒不腾房。

    7、出租人利用租赁房屋套取押金、保证金、转让费。此种情况比较典型,现举一案例:出租人利用租赁合同的缺陷(是否容许转租),将租赁房屋转租,并套取了押金,履约保证金,转让费,以及房租差价。当租赁期届满时,承租人却找不到出租人(转租人),出租人(转租人)实际已经席卷大笔金钱消失。蒙受巨大损失的承租人当然不会轻易腾房给房东,而房东理所当然地要收回房屋,此种利益冲突无法调和,只有诉诸法律。最后受损失的,恰恰是无辜的房东和善良的第三人(承租人)。

    风险防范

    1、订立租赁合同前尽可能了解合同一方的有关信息。

    订立租赁合同前应对对方的法律地位、经营范围、资信状况以及履约能力、商业信誉进行必要的考察。如自己进行了解有困难,可以委托律师向对方所在地的工商部门进行查询,并且可以通过对方同行业或相关企业进行了解。

    2、房屋租赁合同应由专业律师起草、修改、把关。

    (1)租赁合同中的条款,应尽量详尽明确。

    (2)合同条款应当尽量全面,尤其是主要条款不能遗漏,否则易出现纠纷。

    (3)对合同字句应当认真斟酌,字句表述应清晰具体,避免模棱两可,避免多种解释的语句出现。

    (4)在租赁合同中,对于租赁房屋的使用、维修保养应当予以明确规定,以避免出现纠纷。

    (5)在租赁合同中约定明确的违约条款及赔偿数额。

    (6)为避免合同欺诈,可以附加一些条款,如,担保条款、附期限条款、附条件条款等,以保证合同顺利履行。

    (7)租赁房屋,应采用书面形式。未采用书面形式的,视为不定期租赁。对于不定期租赁,依法可以随时解除。

    、补救措施

    遇到问题时,可以采取下列补救的措施来减少或挽回损失

    1、对出租人不按期交付租赁房屋致使承租人无法实现合同预期的目的,承租人可以要求解除合同、支付违约金或赔偿损失。

    2、对有特殊使用要求的出租房屋,出租人应交付有关范围的使用说明、装配图纸、操作规程等,并在租赁合同中加以明确约定。

    3、租赁房屋存在权利瑕疵,第三人对租赁房屋主张权利致使承租人不能使用收益的,承租人可以要求减少租金或免交租金。

    4、承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内交付,逾期不交付的出租人可以解除合同。

    5、承租人擅自改变租赁房屋现状,出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。如征得出租人同意并因此增加了租赁房屋的价值,返还租赁房屋时承租人可以要求出租人支付一定开支,但是双方另有约定的除外。

    6、承租人未经出租人同意将租赁房屋转租他人的,出租人有权解除合同。

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