稳健的龙湖

「我们2020年还是咬牙完成了60亿的租金收入目标。」

这是龙湖集团首席执行官邵明晓在3月26日业绩会上对龙湖商业的表述。

的确，受疫情影响，龙湖商业去年的业绩增长主要靠新开10个项目的增量弥补了单店的下降。

先来看龙湖集团2020年业绩。2020年龙湖集团营业收入为1845.5亿元，同比增长 22.2%。其中，投资物业全年租金收入75.8亿元，同比增长 30.9%，占比4.1%。再细分到商场租金，收入为58.2亿元，同比增长22.5%，虽然有疫情影响，整体出租率仍然高达 97%。

可以说，作为龙湖六大主航道的商业运营，2020年业绩还是稳健的。

2020年龙湖在南京、成都、苏州、西安、济南、重庆6城，新开10座商场，其中包括9座天街及1座星悦荟。

截止2020年底，龙湖累计开业商场49座，覆盖11座城市，总建面达到481万方。商场总销售额为305亿元，同比增长14%，全年平均日客流151万人次，同比下降 2%。

目前，龙湖商业已打造出以「天街」为主的三大商业地产战略品牌，并在全国实现了网格化布局。

👉天街：定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，是集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体。

👉星悦荟：以地域特色为依托，体量以3-5万平方米为主，为居民社区/商务办公/特色公区等，提供灵活多样的商业配搭，满足社区居民、商务白领或周边人群的生活购物需求。

👉家悦荟：定位为中高端家居生活购物中心的商业地产品牌。

龙湖2021年目标新开业天街11座，商场租金收入85 亿元。

值得一提的是龙湖目前主要以TOD开发的模式获取核心地块。仅2020年4月-7月间，每个月都有龙湖新增布局TOD的消息传出，从联合金地拿下东莞茶山镇站前路TOD项目，再到与武汉地铁集团签署战略合作协议，再到以288%溢价率斩获成都市郫都区郫筒镇蜀新大道站TOD项目用地，无一不体现出龙湖在TOD战略中的野心。

那么，为什么龙湖可以这么做？

首先，由于龙湖属于较早开始进军商业地产的房企，一开始便致力于打造标杆项目。品牌在消费者中也形成一定影响力，市场认可度较高，因此一二线主要城市政府愿意引进龙湖赋能本地商业环境。

其次，龙湖融资成本很低。2020上半年，其平均融资成本仅为4.5%，平均贷款年限为 6.5 年。由于其投资不冒进，住宅土储布局也以核心一二线城市为主，项目资质良好，变现能力强，再加上财务管理稳健，资金杠杆较低，可周转资金充沛，偿债能力强，因此能承受重资产投资和利息支出的负担。

最后，龙湖自2003年起就开始对 TOD 领域的探索。龙湖第一个购物中心北城天街就带有 TOD光环——依托城市轻轨线开发。据克而瑞统计显示，截止2020年6月底，龙湖持有TOD项目72个。其中2020年12月底开业的重庆龙湖光年是国内首个商圈高铁综合体项 目，依托沙坪坝商圈，内含五轨交汇（1 条高铁线、1 条规划中的城市快轨线、3 条地铁线），打造地下 7 层的立体交通空间以及地上 7 层的综合商业空间。在 48 万平方米的规划总建面中有 21 万平方米是龙湖重庆金沙天街。