背景研究
古北水镇位于北京市密云区古北口镇,背靠中国最美、最险的司马台长城,坐拥鸳鸯湖水库,是京郊罕见的山水城结合的旅游度假景区。夜景堪称一绝,目前已成为北京夜游新地标。
提及古北水镇,绕不开乌镇。通过对项目的研究我们将其开发模式归结为“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”,认为“类乌镇”模式的文化型旅游目的地的开拓和打造,为其积极探索产业创新提供了发展的方向。古北水镇是“类乌镇”模式实践的第一站。古北水镇自2014年投入运营便受到消费者青睐,但在最初是靠房地产业务回笼资金,直到近期房地产收益影响逐渐走低。2014年,扣除对古北房地产公司投资收益后,古北水镇公司还亏损4055万元。2016年,古北水镇公司全年实现营收7.2亿元,实现净利润2.09亿元,据中青旅内部知情人士向《每日经济新闻》介绍,2016年古北水镇公司有8000多万元的房地产业务收益。
古北水镇项目总投资超过40亿元,面对如此巨大的资金需求,投资方采用成熟的市场化资本运作方式,由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、京能集团和其他战略投资者共同成立北京古北水镇旅游有限公司,按比例共同出资持股,承担古北水镇的开发、建设,成为了项目开发建设所需的巨额资金的保障。
此外,古北水镇投资方还与知名地产开发商龙湖地产合作,借助古北水镇巨大的游客量和消费能力,共同开发打造区域内唯一的房地产项目“龙湖长城源著”,力求通过地产开发的资金快速回流,从而实现资金的平衡。
一、古北水镇开发整体融资思路
借鉴古北水镇“整体产权开发+多元复合经营投融资方案”成功经验,我们是否还可以采用其他手段或运作模式,是否同样可以达到募集资金投入项目建设运营的目的呢?下面我们不妨假设试试其他办法与操作思路来打造古北水镇。
二、从运作思路入手:
1、对古北水镇的自有资源进行梳理,发现特色亮点,准确定位,为建设特色小镇寻找证据,便于立项报批。这个项目中“地”是融资的重要资源,不论是购买的一千多亩土地,还是采用租赁形式使用的土地,都大有文章可做。
2、与当地政府充分沟通,了解其政策支持力度,主要是政府意图及规划决策等,尤其是在具体合作事宜上政府的承诺或“背书”内容。
3、勾勒出小镇布局,描出一张蓝图来,即古北水镇的整体规划及每个建设项目的具体设计方案。
4、整体财务预算,即总投资及分期投资规模,了解当地经济实力,落实政府直接与间接扶持资金额度。
5、构想古北水镇运作的商业模式,预测未来三年的投资收益,分析核心产业链的价值体系及成长性空间,探索在资本市场的定位。
6、选择现阶段与之匹配的投融资模式与金融工具。
7、确定参与古北水镇建设的合作伙伴,即搭建合作平台及管理架构。
三、根据以上思路着手进行具体工作:
1、“特色定位”——“登长城观光、游北方水乡”,这是古北水镇的核心卖点。这里是紧邻北京市郊区罕见的山、水、城相结合的自然古村落,具有不可替代的地域优势的北方旅游小镇。
2、参考模板——乌镇模式。
3、确认当地政府的支持力度且有参与建设及出资能力(事实上,2012年密云县政府出资4100万元用于基建补贴,在道路交通、征地拆迁、水电供暖等方面也协同解决与支持)。
4、商业模式与市场预测:仅门票包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等就可以达亿元年收入,再加后期延伸的高尔夫球场、别墅地产、度假公寓等多种业态和设施,产生的经济效益也是可测可实现的。
5、与之适应的可选择的融资模式有:银行贷款,BT、TBT、PPP(5P)、ABS、REITs,股权类融资模式如PE、VC、Pre—IP0等,债转股也适用。
汤俊,现任北京创行合一规划设计院执行院长
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