2019-01-15

千万别炒房！李嘉诚发出严重警告【20190114】

1月11日，去年正式退休的李嘉诚出席长实集团晚宴，在接受采访时他称，今年世界经济还很复杂，大家要小心点，并送给大家四个字，量力而行，对于香港楼市，李嘉诚也表示，如果分期付款能够负担，买了自己住没问题，应该买！但是炒房就千万不要，因为波动很大。

就这么短短的一段话，其实已经暴露出来，李嘉诚对于香港楼市的态度，他堪称中国炒房的祖宗级选手，如果他说自己是第二，应该没人敢认第一，虽然李嘉诚在财富上，现在不如马云了，但是李嘉诚似乎更有信服力，因为这是一个穿越过经济周期的人，他能30年如一日始终保持在亚洲首富榜前列，时不时的还冲个顶，可见其对于经济周期，世界大势把握的精准。对于我们来说，首富是个遥不可及的目标，但对于他们这个级别的选手来讲，当首富也许并不难，难的是不论经济怎么样，你都一直有争夺首富的实力。

有人说任志强看的准，但他只是一直看多，刚好碰上了房地产一直涨而已。即便是马云也只是赶上了互联网电商的热潮。而李嘉诚这样的老狐狸可就厉害了，最早倒腾塑胶花，等人家都冲进来了，他开始当房东，人家都炒楼花，他不为所动，等别人撑不下去了，他去逆势收购，等股市火爆了，人家都去抢股票，他去搞上市，把长江实业高位派发，等别人逃港了，他又抄底楼市，和记黄埔没人要，他开始蛇吞大象，97回归，人家都往外跑，他却反向来内地抄底，几乎白菜价囤积了大量土地，等别人终于意识到房地产能发大财了，他2013年开始就不断的卖楼向欧洲转移。这人一辈子拧巴，跟一般人的想法确实不一样。

就目前这个建议来说，李嘉诚给的格外中肯，自己住，能够负担分期，就可以买。如果炒房投资，就千万不要，熟悉老齐的人应该听着耳熟，我们一直都是这么建议的。自己住就早买，投资的就算了。老齐非常能理解李嘉诚，理由应该有这么几点，

1、买房自住，你的目的是房子，这部分人应该是刚需，也就是那种没房不行，没房日子过不下去的那种，对应的情景，应该就是没房落不了户，或者没房子女没法上学，或者结不了婚的那种，大家也可以自测一下，能等5年以上不买房的，就不是刚需，相反5年以内必须要有房的，这种就算刚需了，你根本等不起，万一这几年楼价就是不跌，还涨了，你岂不是全都毁了，心态会完全坏掉。到时候不得不在更高点接盘。

2、刚需也要量力而行，这个时点这个价格，千万别想着一步到位，先解决刚性需求问题最重要，比如可以考虑共有产权房，限竞房甚至保障性廉租房，都可以，如果非要买商品房，也是面积别太大，别让自己背负太多的负担，能解决落户和子女教育就可以了，其他的事情可以以后再说。有了个小房子，你就不再刚需了，可以等的起了。

3、刚需赔了怎么办？刚需其实还好，因为你是自己住，基本一直不卖，房价即使波动，甚至下跌，你也只是账面亏损，但其实生活没啥影响，该还多少钱还是多少钱，该怎么住还是怎么住，只是心里不舒服。但房价这东西，短期波动也许会较大，但老齐也承认他长期一定上涨，也就是说你可能买来之后4-5年，赔掉了30%-40%，但如果你住上15-20年，发现那时的房价，可能还是会比现在要高。世界各国皆是如此，只有日本是个例外，所以刚需短期承担波动风险，长期来看，现在买也不亏。有人说，那我等他跌30%再买不好吗？可以前提是你等得起！忍得住！但我们定义的刚需恰恰是等不起，也忍不住的。

4、炒房的要适可而止，投资客的目的不再是住房，而是收回更多的现金，如果你投进去大笔的钱，但收不回来了，光有市值没有流动性，那么这个投资就是相当不划算的，甚至风险极大。因为房子这种投资，很少有人全部用自有资金，大多数都是贷款加杠杆，届时如果房价下跌，短期无法变现，但月供还要还，很可能会遭遇资金断流，如果无以为继，那么可能会最终钱房两空。

5、多套房的，也没有贷款，更不差钱，我就是不卖，行不行，理论上可行，但效率低。只要你忍受的了房价下跌和以后的房产税，继续拿10几年，还是那个理由，从长期看，经济会发展，货币还会膨胀，所以房价也一定是长期向上的，但从投资的效率来讲，可能是一个较差的选择，从各国历史看，房地产的年化回报仅仅跑赢通胀，也就是5-7%的回报率，那么我们在前15年涨了20倍，年化回报达到22%，那么在后15年，可能回报率会极具萎缩，比如可能年化只有1-2%，虽然一直拿住了不赔钱，但是这么一大笔资产，十几年不再上涨，不知道你是否有这个心理准备。也就是说你卖掉它，拿这笔钱随便做点什么理财，也会远远跑赢一直持有房产的收益。

在读书圈里，为大家正在带来华杉讲透孙子兵法这本书，兵法讲声东击西，避实就虚，投资何尝不是如此，别人都争着买的东西，再好他也是贵了，别人都看衰的东西，再差他也便宜了，你要想投资成功，就要学习李嘉诚这种人弃我取的智慧，只有这样你才能低买高卖，赚取市场的差价。否则跟在别人屁股后面，人家买完了你再买，人家卖完了你再卖，这样能赚钱就奇了个怪了。