前阵子应该都有注意到南京凶宅三折起拍，起拍价300多万拍出了700多万高价的新闻，新闻当天看到房产经纪人一张朋友圈对此新闻的截图，并配文字“凶宅三折起拍的！事实证明，鬼也拉不低房价……”看起来房地还是一派歌舞升平，其乐融融，如初生的太阳般，充满朝气，房价还会水涨船高。
当然，站在房产经纪人的角度来说，这样觉得不是很有问题，毕竟今天买房，明天就跌了半套房，那谁买房。至少，要保证房价不跌，并给业主画块会大涨的饼，才会有人入套。
那房价会跌还是会涨?这个问题会一如继往的会困扰己买房、将买房和想卖房的人。其中，只有想买的人才希望跌或不涨，其他两个都焦虑会不会跌。
其实，己买房和想卖房的明显赚了，这个体量中，国家搞不清楚多少是刚需的，多少是炒房性质的，因此，国家出台了不动产登记政策，如果你觉那仅仅是为了贪腐问题，想法就太简单了。所谓兵马未动，粮草先行，没有调查没有发言权，下一步肯定会有更大的动作。
15年房地产来了波大操作，大部分城市的房价到18年几乎翻了一翻。其一，房价贵了，地价自然也贵。地价贵了，政府财政收入也就相对多了，政府拿这么多钱干什么去呢?一个是国家基建投入，二是一带一路及中投行的施行，这些都要钱。那15年到18年新置业的体量又有多大呢?这部分体量当然也离不开炒房客与刚需的贡献。毕竟房地产几十年了，三年体量占总体量比重还是比较小。另外，把本来咬咬牙还可以买的人压制掉，使体量变得更小。所以，政府发现即使通过抬高地价，也增加不了太多的财政收入，还造成一个负面影响，那些原来还可以买得起房，几年到几十年都可能会放弃这种念头。
现在，大政策面是不让新建，去库存化。这个政策的信号在表达什么呢?政府说人家都买不起了，你还建个屁。上有政策，下有对策。好，政府不让建了，开发商说我手头上还有房，我响应国家号召去库存，怎么去我说的算，好吧，我摇号，这一波操，再次会炒高房价。政府想，趁你手上还有房，如果没房了，看你怎么折腾，但也不能让你无下限的折腾，因此介入调控杠杆，画个圈让你在里面折腾。与其说是折腾，更像足挣扎。
房地产财政收入在总财政收入的比重还是比较大，因此，即使政府下定决心要架空房地产财政收入，也要想办法弥补这一块财政的空缺。要改变现有财政收入的结构，改变以往以地换财政的做法，就要再次优化税收体系，逐步替代用地变现为财政的老作法。因此，税改在这个时期一定会发生，这也进一步证实了政府刮骨疗伤的决心，接下来几年税改会更加具体化，像房产税这个东西很可能会施行。
不让新建，那些实实在在的刚需怎么办呢?政府早考虑了这个问题，正在多个城市建立租售一体的房地产体系，现有的房地产未来很可能会并入国企，为国家建房子，而不是为财政建房子，只要替代以地换财政的体系顺利实施。所以，看懂国家政策的开发商正在逐渐“出逃"，没地拿了，建个屁房?
现有房价会不会降?不妨假设房价己经降了。在那之前政府的招投标文件，不会或很少出现转让某地某块地皮的公告。政府不再买地，意味着税改顺利，己经完全架空为地这块财政收入。
那会不会再涨，假设持续涨。那么，政府买地的文件不会变少，反而一块地比一块高，则涨的可能性大。但这明显与现有的政策相背，现在的去库存和限建都在逐步减少买地换财政。如果，不会持续涨，会不会涨一段时间?这个完全有可能，开发商现在只能买现成，物以稀为贵，他们自然想尽办法多捞点，政府允许他们再俏皮段时间，但也给他们画了圈，玩归玩，你只能在圈里玩花样，能靠边不出都没事，出了圈就不保证了。小涨有，但也要看政府的调控力度与红线高度和具体政策面。
怎么软着陆，所谓软着陆就像4S店里买车一样，说多久如果降了，补差价。而虚高之前价与虚高后有个差价，如果房价一下子跌到虚高之前价会发生什么呢?比如说，本来房子买了500万，现在只值250万，那按揭不交了，国家以250万收回，你还要欠银行250万，意味着用250万买个债，那谁干?而那些本来在虚高之前买的人，只是没赚而已，房子还在。二手房与一手房一样，用250万买个债，不同的是一手房虚高部分在国家财政和开发商那里，二手的那250万在一手房腰包里。无论从国家财政、开发商还是一手房里，都不容易吐出来。政府实行不动产登记，一部分原因在统计房价回滚到之前水平要付出多大代价。
如果保持现有房价不变，一定要大大提高国民收入，按一个人平均月工资10000来算，一个家庭两个主要劳动力来算，一套房子200万，不吃不喝要100年。正常水平是40年付完，但也保证生活，假设工资不变，剩5000元作为生活成本，15000*40=60w，也就是房价每平6000才是合理的，高的部分大都是虚高的。足足虚高两倍多。那么回调到一倍的房价是14000，二倍是8000。也就是，政府考虑一刀切要切那里才能保证民生，又不至于付出太大的代价。比如说15-18年的体量，切一倍要财政补贴多少才不出问题，切二倍要财政补贴多少才不出问题。还有如果政府真想一刀切，一定会出现限售，以杜绝以抛套利的情况。
政府不太可能直接出台比如XX年的房子不得超多少二手出售的政策，可能现在一手房20000，三年前买的房子可能才8000，如果要不得超过12000售的目标实现，在目前供求不平衡时是根本不可能实现的，这无异于一刀切，现在条件还不具备。
政府提高地价的本意是吸收更多的财政用于国家发展，房价上去了，炒房客就更疯狂起来，投入更多资金。政府本意是刺激刚需，恰恰相反的是打压了刚需，对于政府来说无论是刚需来的钱还是炒房客来的钱一样都是钱。但政府现在不得不面对刚需被打压的问题，于是出台多个政策，优先保证刚需优先权，但是刚需体量比原来缩水更多，因为房价虚高，原来勉强咬咬牙还可能满足自己的刚需，现在根本不挣扎了。
炒房客应该开始心惊胆跳了，比如多套房产税怎么交，是越多交越多，还是正常交。如果政府真一刀切，一套房与多套房享受的补贴一致?另外，政府不再以卖地贴外财政，势必政府要解决新的刚需，而且政府己经开始做了，那么以后地会越来越少，不是没有地，政府自己来，就像一个一直做代工的企业，突然宣布创立自主品牌。原来的开发商要么“出逃”要么直接成为国企，为国家建房。这时候炒房客还沾沾自喜，没开发商了，你买不到房了，我这里还有，加点价卖给你。这时炒房客才会发现，政府对刚需说，你们要房的来住，每月交钱，到一定年限，房子归你，这时候炒房客就傻眼了。房价慢慢软着陆，炒房客只能眼睁睁看着房价回落无办法。那时候有苦说不出，有补贴，针对刚需的，二套房级数倍减，以后的更倍减，政府说给你补贴了，你一家五口能住十套房子吗?明显是你钻空子炒房，哪里炒起来回到哪里去。既然不涨反跌，继续持有，那是真有钱，到那时就会有大量房产拋出，缓解刚需压力，房价也会逐渐回归到理性水平。
值得注意的是两个政府出台的政策，一个税改政策，一个是限建政策。直指财政收入里的地产部分。中国政府现在没钱吗?有钱啊，但地产这部分收入不一定要靠卖地来实现，房产税，其他税种也可以。所以，政府要保证民生，必须先一步步架空房地产，以完成民生问题。
从政策面来看，房价看涨不容乐观，但要政府也要时间来架空房地产，以保证民生衣食住行中住的问题。我的预判是，如果政府税改顺利完成之日，就是房地产被彻底架空之时，也是房价回归理性之日，期限五年，你应该可以看到这种变化。
虚高入市的骑虎难下，低位入市的也观望看涨，虚高的看涨要看政策，低位观望的也要看政策。不是靠猜，靠现在开发商的饥饿营销，来判断还应涨。多留意各地政府关于土地出让的招投标文件份数及土地规模。如果真是因为刚需饱合，政府要抖出私藏的，如果没饱合，下一步政府很可能自己介入。
没入市的也观望，就目前政策来说，对没入市有利，但仁者见仁，智者见智。如果想搞明白什么可能发生与否，最好假设它成立时前置条件是什么，如果前置条件不成立，不出意外结论也不成立。
无论你是看涨或看跌都保留，不受我影响，不要人云亦云。授人与鱼，不如与渔，方法有自然能得出自己结论，不看垃圾文章。脑子自己的，结论别人的。
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