主人公：上海代老板
【提问】
1，说起法拍房，你的第一反应是什么?
2，推荐你买，你会买吗?
3，如何利用财籽教的「三中全会」选筹逻辑，选好法拍房?
法拍房确实水深
新手不建议：一开始就碰法拍房
新手不建议：一开始就碰法拍房
新手不建议：一开始就碰法拍房
【案例背景】
1、背景
家里释放了一个上海购房名额，就一直在规划买入时机。在加入财籽学习『洞见金融』后，就提前3个月开始规划资金。
去年上海年底行情下行，合伙人会议上听到子安老师信号，刚需可以买，果断买入
2、困难
1)按照3A选筹，资金有点不够(1200w)，不自住，纠结要不要再加大杠杆？
2)疫情虽然放开，但是还有点余威，全家都没有羊过，看房很担心
3、心情
很纠结，既要又要还要
想买更大的，钱又不够
4、后来结果
一个半月连续踩盘，最终选到适合自己的标的
【需求分析5W2H】
--了解自己
What：投资为主，优化资产
Why：上海资产优质，暂时没有替代
Who：自己+房产人脉圈
When：年底，过年前网签
Where：中环以内(3A)
How：连续看盘多加中介，多渠道
How Much：1200W or 1000W
【需求结果】
1，预算：1000W以内(算负债率)
2，思量再三，考虑到负债率，子安老师也反复强调负债率问题，还是选择了1000万
3，位置：中环以外，浦东优先(3A逻辑)
4，房型：3室2厅2卫(好卖)
5，房龄：20-25年以内(中环以内)
6，目的：投资为主，租金可以抵扣大半月供
7，预计持有时长：3-5年
→站在未来看现在
【挑选区域，集中看】
•浦东中环内，看房3-5套/天至少，多加中介
•匹配需求，调整优化
•多渠道，代夫人同步盯着法拍房源
•每天两人合并信息，筛选后补
复盘
•从原来五五，到倾斜法拍多看一点
【法拍房优劣势】
『优势』
•价格诱人(7-8折)
•税费各付
•有可能淘到相对笋盘(是有可能)
•小区的位置不错
『劣势』
•流程比二手房复杂，很复杂
不是跟中介打交道，而是跟法院、房交所打交道
•交易时间比较短
•房源背景相对复杂
•交房存在纠纷风险
交房之前，入住进去，存在纠纷风险
【法拍房5步法】
第一步：选房
平台选择有7个常见：阿里拍卖、京东拍卖，人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会、工商银行融e购、北京产权交易所
选了阿里拍卖、京东拍卖
阿里法拍时间更久，资料更全
上一套房，也是选择阿里拍卖
•这些法拍房平台都是被纳入最高人民法院司法拍卖网络服务提供者名单库的渠道，我们可以放心查看。
•列备选清单：相当于看完房就记录
原则：优先无占用、无租约，起拍价和评估价差距大
•房子里没人
租约不破买卖
临时长租约→这房子不要拍，和咱们没关系
•提前在银行评估一下，了解起拍价和评估价是否有差距
心态：不纠结，Next法则
如果房子不合适，不必纠结，下一套下一套，选择适合自己需求的房子
第二步：尽调
参照财籽长租选盘的表格，善用平台提供的「放心拍」服务～帮你做背景调查
•阿里资产服务可以，价格透明，竞拍全程服务保障
拍卖客服，全程暗护
其拍过户不成，协助办理退除
尽调报告很详细
•法拍一次拍好比较难
拍了十来次
一次也就六七百块，比中介费还是便宜的好吧
比起买到即赚到，参与拍卖的费用，还是非常值的
第三步：竞拍
1，竞拍前需要支付保证金
2，贷款需要前置，平台会有推荐对应银行，收费有点高
不是所有银行都可以贷款额法拍房
3，小tips：用阿里法拍，支付保证金，尽量用支付宝余额，支付的退款实时的，银行或网商银行会有到账时间延迟的风险，对于要多次竞拍的话，资金占用比较长，就会错失下一次竞拍的机会
4，竞拍是心理战
第四步:过户
1，拍中别急着高兴，拍卖人一定要按照规定时间内，把尾款打到法院的制定账户，过了时间没支付，法院是有权不退回你的保证金的
2，解封每个地区可能不太一样，武汉全部人到场，法官摄像，上海这边自动解封
3，出裁定书的速度也不一样，武汉那边1-2周就搞定，上海这边遇到疫情+过年，1个多月才能过户
4，过户核税，正常是上下家税务各半，但是由买家全额垫付，然后法院退给你
5，外地法院，会委托授权房产当地法院，代办，有可能会快
第五步：腾退入住
1，有的房子，法院包腾空，有的并没有，自己要明确些
法拍房，70%能拍，30%不能拍，做自己能力范围的事
2，入住后，优先去物业，核实欠缴的物业费以及滞纳金，尽快补齐
3，等出产证后，去水电煤更名
【避坑指南】
需要注意什么?禁忌是什么?
1、先确定需求，并严格按照需求系统走，“下一套”心态
2、不要偷懒，法拍是另一个流程体系，要保持谦卑心态，多问，多听，舍得花小钱
3、法拍房也要想办法去实地房，看不到一样的，就找同小区类似的户型
4、不要贪，不要贪，不要贪，时刻问自己一句话：凭什么是你拍到？
（法拍房诱惑太多了，拍对的话，太赚了，比如900万拍下市场价2000万的房子，问问自己～凭什么我赚到这个钱？）
•代老板，不是非要找法拍房，同步也在找二手房，权衡取舍下选择了法拍房
按照自己能力范围之内自己了解的底层逻辑，去选择适合自己的
法拍房，也需要符合子安老师的『三中全会』标准
【总结】
1，反复学习财籽资产倍增的知识内容，反复嚼碎，活学活用
2，“不要无知的拿着火把穿越弹药库”，不要靠运气，而是靠系统
2，一生富有一次，一次最好是一辈子
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