房子投资成本与收益的量化分析

房子投资成本与收益的量化分析如下

房价=3成首付+7成贷款简化为= A + 2A

1. 首付3成，资金以A表示，这部分一年的成本5%左右，也就是如果你没有买房，你理财可以拿到5%。

2. 贷款部分的资金7成，差不多2A， 这部分贷款利息成本按5%计算(基准利率4.9%)

3. 交易成本，佣金，税收差不多4%-8%左右，也取5%

这样子

第一年成本(3A刚好就是买入时候房价):

首付机会成本+利息+交易成本= A*5%+2A*5%+3A*5%=3A*10%

第二年

首付机会成本+利息+交易成本= A*5%*2年+2A*5%*2年+3A*5%=3A*15%，房价需要涨15%才有赚

第三年

首付机会成本+利息+交易成本= A*5%*3年+2A*5%*3年+3A*5%=3A*20%，房价需要涨20%才有赚

第四年

首付机会成本+利息+交易成本= A*5%*4年+2A*5%*4年+3A*5%=3A*25%，房价需要涨25%才有赚

第五年

首付机会成本+利息+交易成本= A*5%*5年+2A*5%*5年+3A*5%=3A*30%，房价需要涨30%才有赚

以上算法比较保守，把各种成本算进去。也就是以买入房子成交价为基数，需要涨如下数字就可以赚，

第一年涨10%，

第二年共涨15%，

第三年共涨20%，

第四年共涨25%，

第五年共涨30%

如果不考虑首付的年化利息5%，上面的分别可以减少A*5%/3A=1.7%，分别为:

第一年涨到8.3%，

第二年共涨13.3%，

第三年共涨到18.3%，

第四年共涨到23.3%，

第五年共涨到28.3%。

按照一线城市(北上深)从2006到2016年差不多涨10倍。

强二线(广州，杭州，南京，天津，合肥，郑州，厦门等)，10年至少也涨5倍。

关键是闪电道来的一刹那，你需要有房子被击中，这一刹那在每一次的涨的时间窗一般就几个月，顶多半年，剩下的时间往往就是调整，等待，积累能量。

如同高潮总是那么短暂，平时就锻炼身体吧。

要抓住暴击，持有房子超过3年，基本就会被闪电击中一次(至少是中小闪电)，或者说击中概率很大。

如果持有超过5年，就一定会被大闪电击中，利润就一定很丰厚。

不过，一套房子持有时间太久没有折腾，没有买入卖出，那么杠杠就会变小，因为5年你的贷款减少很多了，房子本身升值了，你如果卖掉，可以做大杠杠，才能撬动更大的债务，才能更好弯道超车。

这要求你自己对涨幅和安全之前的平衡。

没有付出是没有收获。

时常有人觉得自己不想折腾，太辛苦，可是没有折腾和付出怎么会有收获呢？

其实，不在理财，买房这方面付出，老百姓依然逃脱不了辛苦的命运，因为老百姓要把努力放在努力工作拿工资上面。

投资房子，是被很多

而每次都买入卖出需要准备房票，流水，资金，谈判等等，这些努力很好时间和精力，但你付出了，都会转化为你的财产的。

投资房子是被很多人看不起的，很多人也不屑于这个，一句话说的好“不参与，不认可”，但也因为这样子，门槛高(房票，资金，观念，胆量，户口与社保)，具有一定垄断性质，参与人还没有那么多，才有超额利润。

等全民炒房了，那就平均利润了，风险也变大。

当然，如果你能在暴击前买入，或者等待机会买入笋盘，那利息成本更少，利润更多，这也更挑战能力。

所以要一直关注市场变化，特别是量的变化，限购了，就更加可以等待机会的到来，哪天政策放开了，成交量一上来 或者大幅增加，就是准备迎涨了，关键是那时候是否会买入 来得及买入，有机会买入?

看到机会来临时，已经不是最佳机会。

未来以来~

房子投资成本与收益的量化分析