昨天晚上，跟房投圈内朋友吃饭。
一边吃饭一边聊天，有个圈外的朋友，在请教大家一个问题。
手上有部分资金，看到去年5月到今年8月这段时间，广州楼价又涨了一大截，心里痒痒，想投资搞套房子！
但又怕这个时机，和选筹合不合适！内心忐忐忑忑！
一)刚需客
刚需客，买完房子，还有大把钱月供，这种情况下，当然是选筹重要！
房子遇到合适的，随时可以买，不用考虑月供的事，用心去选择买回一个优质的物业就行！
自住性质，根本不需要考虑房子持有月供成本，月供得起就买行！也没有什么可说的！
二)A类投资客
投资客，分两种。
一种投资客，我称之为A类投资客：总体资产没放太大杠杆，买完房子后，还有大把钱等着慢慢月供的。
A资投资客，也不需要太过考虑短时间内一年三年五年的房子持有成本！
月供成本不会威胁到你的房子投资安全！
等过几年，房子行情来一波翻倍上涨，就啥成本都覆盖回来了！
这种情况，
A类投资客，就是以选筹重要，选筹优先！
择优质地段，优质物业，买买就完了，不太必要考虑时机！
相信优质物业，从长远看，一定会持续上涨的，纸币通胀摆在这儿！
三)B类投资客
另一种，称之为B类投资客：总体资产杠杆放得比较大，买完房子后，月供在哪里找，还没着落！
供了上个月，下个月，月供哪里还不知道！
B类投资客：投资物业，择时就尤其重要了，选择一个适时的投资时机窗口！
在楼市明显启动后，立刻跑步进场，在这个时间节点买入优质物业！
尽快过完户，等短时间内房价急涨来一波，以逃逸危险区！
房价急涨一波，一年内翻了80%～100%，你的这笔资产投资就算通关了安全了！
B类投资客，资产负债率过高，没有太多正常月供来源，一切的月供，甚至于生活费，都来源于银行贷款，以贷养贷！靠房子的升值套钱出来还月供！
B类投资客，择时投资就显得比选筹重要了！
择时入场投资优先，投时最优先！
B类投资客是靠择时跑步入场，尽量减少支出物业持有期间的月供成本！
投资买入一个物业，一边是物业的年复一年慢慢的升值，升值不是随时间轴线性增长的。
可能房价升一波高位后，会横盘调整几年，房价都不再升。
但是我们的物业月供，每个月都要定时钢性支出。
月供总开支，是随时间轴，程线性增长的！
钢性月供线性增长的月供支出，与不是同样线性增长的房价矛盾就出来了，必然会遇到月供资金的问题！
就象一个年轻人，知道身体还会慢慢长高长大，但身体开了一个口子，慢慢在放血！没有堵住这个口子，慢慢放血，失血过多，会死人的！
只有顶得住月供，各种办法弄来资金，顶到房价来一波翻倍，才能真正的算这个物业投资通关安全上岸！
过去那么多年房价都有个特点，普涨行情，6～7年，来一次大普涨，翻番的行情！
中间3年，来一次分化优质地段优质盘上涨的行情！
例如，某线某市，上一波次17-18年，全国行情，普涨翻番。
例如，一个房子，普涨行情启动前17年头，是价格500万。
经过普涨翻番，来到了18年头，房子的价格上到了1000万。
B类投资客，甲，在普涨前17年头500万买入的，持有1整年后，到18年头，房子达到了1000万。
那么，持有这个物业平均利率成本按8%来算，1年的成本是500万元×8%=40万元。
升值了500万元，抵押可贷套出资
500万×0.7=350万，
1000万的房子，安租金回报率1%年，算上空置期，满算房子租金10万／年。
350万新增贷款加上原来的500万贷款，
350+500=850万，持有利息成本也安8%年化算，年
850×8%=68万元，
减去17年这个房子的持有利息，每年减去10万的房租金，
(350-40)÷(68-10)≈5.3年，
这个房子，从18年算起，未来5-6年也即到24年，这段时间内，月供的安全问题得到保障，月供是毫无问题的！
又如B类投资客乙，在18年头，房价翻番后，才接手到类似这个总价，已经从500万升到1000万房子。按持有利息成本8%算：
第1年，消耗持有累加成本达：
80万元×1年=80万元
第2年，消耗持有累加成本达：
80万元×2年=160万元
达到房价总价值的16%，
第3年，消耗持有累加成本达：
80万元×3年=240万元，
达到房价总价值的24%，
第4年，80万元×4年=320万元，
达到房价总价值的32%，
第5年，消耗持有累加成本达：
80万元×5年=400万元
达到房价总价值的40%，
第6年，消耗持有累加成本达：
80万元×6年=480万元，
达到房价总价值的48%，
第7年，消耗持有累加成本达：
80万元×7年=560万元，
达到房价总价值的56%。
所以，这个房子，从18年头买入，持有三年到21年，三年不升，没法套钱，持有房子消耗成本就达到240万！
综上所述B类投资客甲和乙可以看出，投资，不择时，建仓，坚持得住，持有3年，顶得住3年的月供放血，基本上是B类投资客的投资生命的耐受极限值了！
如果，免强顶得住3年，又选筹在中心区优质地段优质盘，可触到3年一波分化的楼市行情，基本可以通关活得过来！
如果，投资不择时，高位接盘，选筹又烂，又不是优质！3年一波的分化行情，又没你的份！
那只能等6-7年来一次的全国普涨行情了！
等到24-25年洪水才到，这种情况，就如同B类投资客乙，投资入场不择时，高位接盘，还不选择优质筹码，必死无疑。
24-25年这个时间，坟头草都三丈高了！
为什么14-15年，金朝阳系，很多死在房价上涨启动的黎明前，就是这道理！
四)结语，投资与选筹
投资，赚不赚到大钱，看选筹；
能不能通关，捱过3-6年寒冬周期而不死，活不活命，看择时！
其实，投资，没有那个重不重要，选择适合自己的情况，才是最重要的！
有大把钱，等着月供！不愁月供的！
这种情况，当然是选筹重要！选优质筹才能赚大钱！
没钱，买完房子，月供紧巴巴，供了上月没下月，下月的月供钱在哪，还不知道哪里找的！
这种情况，当然是择时，活命重要！
选筹赚钱，择时活命！
（金牛拉车 2021年10月24日）
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