昨天财联社电报文章，在地产圈引起轩然大波。
根据电报内容显示，被监管层纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，监管部门要求其每年的拿地金额不得超过其年度销售金额的40%。
举个例子。比如某纳入“三条红线”试点的甲房企，如果2021年度的销售金额为1000亿，那么他在2021年的拿地金额就不得超过400亿。
这个规定会带来什么后果呢？我们继续以上述的例子为例。
大家知道，一般的土地的地货比为1:3，也就是说，如果你拿100亿的土地，开发建设后能够得到的货值为300亿，即你可以对外销售300亿的商品房。
因此，上面的例子中2021年销售金额1000亿的甲房企，其拿地金额被控制在400亿后，那么，2022年甲房企能够对外销售的商品房货值就只有1200亿了（当然，这种算法只是静态算法，没有动态考虑在2022年上半年，甲房企根据销售金额进行土地投资形成的货值，以及2021年未售货值）。
从这个例子可以看出，纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，如果其每年的拿地金额不得超过其年度销售金额的40%，那么他每年销售年增长率保持在20%左右。
这样，纳入“三道红线”试点的几十家重点房企（我相信后续其它房企也会被监管），将彻底告别野蛮生长时代。
为什么这么说呢？主要有以下几个原因：
1、资金是房企的血液，“三条红线”和“贷款集中度管理”已经将房企野蛮生长时代融资无极限的症状消除。
在房地产前20年的野蛮生长中，一个显著的特征就是“融资无极限”。只要你能融到钱，能买到地，胆子够大，你就赚大了。这段时间确实如隔壁老王说的“清华北大，不如胆子大”。
在这段野蛮生长时代，房企融资花样百出，银行、基金、信托开发贷融资已被列入房地产传统融资，像资产证券化、供应链融资、保理融资等等前端融资、超前端融资，纷纷粉墨登场，那才叫人眼花缭乱。
可以说，在房企野蛮生长的时代，只要你能融到资金，完全没有额度限制。因此，在这段野蛮生长时代，房地产不断奔出“黑马”，很多年销售额100多亿的公司，3年后就实现1000亿的华丽转身了。
而到了2021年，“三条红线”和“贷款集中度管理”已经将房企野蛮生长时代融资无极限的症状彻底消除。
2、土地是房企的粮食，“巧妇难为无米之炊”，只有土地才能让房企规模实现跨越式发展。监管部门将房企拿地金额控制在其年度销售金额的40%以内，让房企规模发展无极限的症状也得到消除。
在野蛮生长时代，因为融资无极限，因此，一些融资能力超强的房企，它的规模也是无极限的，100亿过后就是1000亿，1000亿过后就是10000亿，雪球越滚越大。
规模越来越大，其实伴生的就是负债越来越大。当负债超过一定的限度，当房企的利润已经覆盖不了负债利息的时候，房企的倒塌是迟早的事，进而会影响到国家金额的安全。
因此，除了控负债以外，还要进一步控规模，让整个房地产行业保持一个良性的发展速度。
总之，房企监管部门控房企负债、控房企规模，最终就是为了实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目的。
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