1，香港1997年房地产泡沫的破裂不是一下子就破掉到底的，它延续了6年，这6年里一开始大家甚至不知道这是崩盘、泡沫破灭了，后来意识到也没人知道它的底在哪里，何时是真正到底了。
2，这6年香港楼价的下跌其实是分了三个阶段，第一个阶段是“伪豪宅”新兴片区等明显价格虚高的片区和楼盘跌掉价格的30%；第二个阶段是回到一年前，香港1996-1997房价上涨约50%，第二阶段是整体大盘下跌超过30%，价格回到一年前； 第三个阶段从2001年开始，才是所谓的“真跌”，因为它跌破了1995香港楼市开始迅猛上涨时的价位。同时从上图曲线也可以看出，第三阶段的下跌更平缓，下跌前有明显的“支撑”和回升（1999年附近曲线），当时不少人认为已经到底了。
3，如果你买对了地段，第一阶段你受到影响很小；如果你买的早，第二阶段时只是在跌盈利的部分；如果前两样你都占到，那你就只在第三阶段时，承受30%的跌幅。
4，香港楼市1997年大跌中真正影响大的是那些“在市场最狂热的时候，以最小的首付比例（加杠杆），买了被高估片区和楼盘的人”，这些人基本上是最高点入市的，最高资产贬值的比例也超过7成。
5，香港楼市大跌造成的“负资产”人群主要就是两种人：一种是买房菜鸟，在错误的时机错误的价格买了错误的房子；一种是高杠杆者，抵御市场波动的能力很差，房价一调整就原形毕露。那些跳楼的“脆弱人群”也来自这两种。
香港楼市崩盘的启示
基于香港楼市泡沫的破灭，能给我们面对目前的中国楼市哪些经验和指导呢？我觉得有这样几点要注意：
1，楼市高位时投资，菜鸟和重度杠杆者是高危人群：我们对于财富的首要需求是保护和安全，其次才是增值。谁也无法预测什么时候是顶，什么时候是底。此时的中国楼市已经是高位了，但它确实还有可能再涨。但对于此时的楼市投资行为，确实是风险在不断加大。 我们可以继续投资获利，但安全的做法是做好防护和风险控制，而此时入市的两类人群最危险，一是对房地产不懂，容易在标的选择上犯错误的菜鸟，一是风险防范措施不足，滥用杠杆，使自己完全暴露在风险的高杠杆投资者。
2，买什么房很重要，什么时候买的更重要：香港楼市崩盘的案例告诉我们，如果选择好物业，第一轮楼市去泡沫伤不到你，如果买的早，第二轮的整体去泡沫去的也只是你的浮盈部分，只有第三轮才会伤到你，但那时伤害已大打折扣了。 所谓选择好的物业就是核心城市的核心地段，与之相对应的就是非核心城市、城郊、新兴片区的物业。而时间就是，你的房子是2016年以前买的还是现在买的。
3，一旦下行周期来临，考验你的是你还有多少现金，有多少房没用。一旦楼市泡沫破灭，房子卖不出去，最考验你的就是月供还不还得起，还得起你终究将海阔天空，还不起别指望房子丢给银行就完事，现代社会，信用记录上污点将令你寸步难行。
4，别指望楼市泡沫破灭让房价下来，那对所有人都是灾难，没有人可以独善其身。有些屌丝会觉的楼市崩盘了好，理由是房价下行他们可以买房了。这完全是做梦。理由一是，房子买涨不买跌，屌丝连涨的时候都没买，跌的时候他就更不会买。理由二是，香港、日本的案例都说明，如果楼市崩盘了，那说明经济整体很差，别想着楼市差股市会好，事实上楼市是最坚挺的存在，它崩盘那就是啥都不好，而屌丝，别说买不买房了，失没失业都不好说。 当前楼市操作指引
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