2019-02-21

父母把房子过户给子女 继承、赠与、买卖三种方式的利弊以及如何选择

聊聊现实生活中，父母把房子过户给子女，继承、赠与、买卖三种方式的利弊以及如何选择最适合家庭成员之间的房屋过户方式。

1       继承过户：费用最少，业务流程相对复杂

与房产赠与、买卖相比，房产继承国家尚未进行课税，只需要办理公证，费用最低。但与赠与、买卖相比，房产继承的手续相对复杂。

①因 继承而进行房产过户是在财产所有人去世后才发生，如果财产所有人生前没有留下遗嘱，将依照法律规定的继承人范围、顺序及财产分配原则发生继承。如果有继承 权的人很多，又想过户到其中一个人的名下，则需要其他拥有继承权的人声明放弃继承权，或者财产所有人生前留下有效的遗嘱，指定了继承人。现实中，国人立遗 嘱比例还比较低，因此，多数是按照法定继承进行。

②在 法定继承的情况下，需要查明死亡事实、遗产范围及继承人范围等事实，由于我国的继承配套制度还不是很健全，国人没有在继承事实发生后及时取得遗产并变更财 产权属登记手续的习惯等，造成依照法定继承取得遗产的手续比较多，且随着时间的推移，可能发生代位继承或转继承的情形，将使遗产的取得更加繁琐。

③有多个继承人时，如果各继承人之间对于财产的分割未能达成一致意见的，将无法通过非诉讼的途径取得遗产。

④提 前立好有效遗嘱，确保家庭财产的有序传承。传统中，国人多数避讳立遗嘱，但随着社会法治的进步，人们对于遗嘱的认知也在发生变化，越来越多的老年人提前立 遗嘱。但由于法律对于遗嘱的效力有一定的规定，现实中多数人对于这一专业知识了解甚少，造成遗嘱的效力存在瑕疵，未能实现立遗嘱人的遗愿。法律规定，经过 公证的遗嘱在法律上具有最高的效力，因此，建议立遗嘱时经公证处进行公证，确保遗嘱的效力。

虽 然在买卖、赠与、继承三种过户方法之中，继承是最经济的途径，但是房产继承中最常见的纠纷就是由于很多人没有事先立遗嘱，导致房屋的产权分割上存在很多的 问题，不少人为了房子，闹上法庭。家庭内部选择以这种方式过户，应考虑自身家庭具体情况，必要时，应提前办好遗嘱公证。

2        赠与过户：合同公证书，再次交易的个税，附加条件赠与

继承、赠与、买卖是实现财产权属变动的三种基本方式。与继承相比，赠与具有主动性；与买卖相较，赠与具有无偿性。根据国家税务总局于2015年发布的《关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税手续的公告》，房屋赠与不需要再提交赠与合同公证书，即省去了赠与公证费，所以采用赠与方式过户需要缴纳的税费主要有契税和印花税。

但如果赠与没有经过公证，在房产没有过户交付之前，赠与人可以行使任意撤销权。而经过公证的赠与合同,赠与人就不能行使这一权力，要撤销必须符合法定条件。

同时，按照法律规定，赠与可以附加条件和义务，如要求受赠人不得在一定时期内转让房产等。这种条件或义务能够更贴近赠与人的真实意愿，保护赠与人的利益，更好地实现赠与目的。但按现有的房产登记规定，这种附加的条件与义务房产登记部门一般不会进行备案，但如果该赠与进行公证，有些地区的房产登记部门会将该条件或义务在权属证明中给予备注，即使没有在权属证明中给予备注说明，因为办理了相关公证书，受赠人的义务也得到了明确，当受赠人不履行义务时，赠与人可以随时撤销赠与，追回财产。

因此，小编郑重提醒：赠与公证与否关键不在于费用，而在必要性，很多情况下办理赠与公证还是很有必要的。

最后，家庭成员之间如果采取赠与方式过户房屋应结合自身的家庭综合因素考虑是否需要办理赠与公证来预防纠纷。另外，因赠与取得房产的，在取得房产所有权后再次转让交易时，则需要面临比较高的个税。父母如果担心房产赠与子女后，子女不当处分房产等的，可以采用附条件或义务的赠与来保障自身权益，防患于未然。

3        买卖过户：手续简便，新政刺激，但综合考虑因素多

父母把房子“卖”给孩子，虽然名义是“卖”，但实无交易之实，在法律上存在一定的风险。但其手续简便，所需费用主要为各种税费。

家庭成员之间如果采取买卖方式过户房屋应需考虑房屋的面积，居住年限，首套、二套、多套等的因素，和赠与过户相比较，看看哪种费用较低。但是家庭房产交易不属于真正意义上的买卖，只是形式上的交易，如果有多个子女的话，可能存在发生纠纷的隐患，所以务必结合自身家庭状况，择优选择合适的方式。

★继承、赠与、买卖这三种方式均存在利弊★

以上三种方式各有利弊和风险，无法简单地从交易费用方面合算与否和办理程序简易与否来判断，只能视不同的家庭实际情况具体问题具体分析。因为房屋遗产继承、赠与、买卖三者是三种完全不同的法律关系，如果同样是父母的房屋转移给子女，采取上述不同的方式，法律上的风险是不同的。

继承包括法定继承和遗嘱继承。如果父母生前无遗嘱，则所有法定继承人均可以继承；其中，继承人如继承遗产时已婚，根据婚姻法的规定，其配偶也将获得夫妻共有权。如父母通过遗嘱将房屋留给子女，遗嘱尚可以撤销和修改，即父母在生前对房屋有完全的控制能力和处分权，对于父母而言其保障最强，但对于受益人而言则存在变数。

生前将房产赠与子女后，对于子女而言可以立即得到房产权，但房屋可能被子女以变卖、抵押等方式处分，且如子女对父母不尽赡养义务的话，父母的晚年生活可能无法保障。

以买卖过户方式其交易税费变化大，手续便捷。但以买卖的方式将房屋转移给子女的话，对于父母而言也存在与上述赠与方式中存在失去对房屋控制以及养老无着的风险。如果父母明明是赠与给子女，但采取了买卖的方式进行转移，则还存在着交易所得款项的继承法律风险，即父母过世后其他子女可能会提出要求分割房屋转让款的主张。

所以，以上三种方式各有利弊和风险，无法简单判断哪种最好，只能视不同的家庭实际情况而定，择优选择合适自己的方式。