土地制度变革与经济转型——对中国40年发展的一个经济解释
刘守英
2 土地制度变迁与结构转变阶段
2.1 1981—1994年：开放土地权利的工业化
特征：乡村工业化和园区工业化
乡村工业化兴起源于20世纪80年代初包产到户制度改革释放的大量农村剩余劳动力需要寻找出出路。乡镇企业的崛起得益于国家政策向农民开放利用集体土地搞工业的权利
园区工业化兴起源于国家创办高新技术开发区和经济技术开发区引进国外先进技术、吸引外国企业以及侨资、港资、台资投资的初衷。园区工业化的成气候也得益于这一时期土地制度改革的智慧设计：一是实行所有权和使用权的分离，二是允许土地有偿使用和依法转让
2.2 1995— 2002年：以地谋发展的工业化和城市化
特征：一是工业化速度放缓，城市化进程加快；二是推动工业化的方式发生转变，园区工业化成为主导模式
缘由：一是1994 年分税制的实行，根本改变了中央与地方对经济增长形成的利益分配结构；二是这一期间土地管理制度发生重大转变，尤其是 1998 年《土地管理法》的修改与实施，为地方政府实行结构转变提供制度保障。这部法律明确规定了“土地使用权可以依法转让”，以及“国家依法实行国有土地有偿使用制度”；三是住房制度改革为城市政府实现土地出让收入和增加城市税收提供通道
2.3 2003—2008年：以地生财的城市化
特征：城市面积扩张增长明显，农民的进城和人口在城市之间的流动加速
缘由：土地制度变革和住房制度改革互动的结果。2003年实行的经营性用地招拍挂制度以及进一步明确市场化方向，加大住房消费信贷支持，住房市场需求大增，房地产成为支柱产业
2.4 2008—2016：以地融资的城市化
特征：城市化进程加快，但推进方式发生转变，城市化模式从依赖招拍挂的土地出让转向依赖土地抵押融资
缘由：这一时期土地制度及相关制度变革的结果：2008年为了应对金融危机，加大货币和土地投放；放宽土地抵押融资；增加房地产开发投资和基础设施建设投资
网友评论