香帅的北大金融课
《房地产特辑｜首次置业，刚需房如何选择？》

买房的问题：

第一，中国房地产有泡沫吗？现在还能不能买，买了会不会成为接盘侠呢？

第二，是买房划算，还是买股票理财划算，这几种资产的优缺点各是什么？

第三，除了北上广深，其余城市还值得买吗？到底要怎样判断一个城市的房产是否有升值潜力呢？

第四，中国房子的租售比那么高，房价是租金的好几十倍，是不是租房比买房还要合算呢？

买刚需首套房的时候，你一定会关心这么两个问题：

第一，现在的中国房地产到底有没有泡沫，现在买会不会买在高位，成为接盘侠？

第二，决定买的话，有什么原则是需要特别注意的？

一、现在的中国房地产有泡沫吗？

北京的房价虽然很贵，但是和日本1990年的情况还差得很远，远远不在一个数量级上。

这就说明，贵和有泡沫是完全不同的两个概念，贵不一定有泡沫。对于目前中国大城市的房价是否存在泡沫的问题，基本的结论可以用三句话来概括。

第一句，这些年我国房价的快速上涨，符合全球范围内的一般规律，并不是一个特例。

第二句话，我国房价还有很大的上涨潜力。

第三句话，我国政府调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速，特别是最近一段时间房价的过快增速。注意，我再强调一下，是“过快增速”。为什么呢？房价增速过快的话，会导致财富差距拉得过大，不利于社会的繁荣稳定，也不利于未来社会持续的安定和进步。

二、房价上涨的一些似是而非的原因

是不是货币超发导致房价上涨？

这个说法，听起来很有道理，但是其实是个伪命题。你想一想，货币增速一路下行，房价一路上涨，这两个方向是反的，所以货币超发作为房价上涨的犯罪嫌疑人，它是不在现场的，你怎么能说货币超发是导致房价上涨的原因呢？更何况，说我国货币超发的观点，其实是没有数据支持的。我国的通胀远低于同期世界的平均水平。怎么能说我国是严重的货币超发呢？可是我国的房价的增速远高于世界其它国家的房价增速。这个原因是什么呢？原因还是我国较快的经济增速，而不是货币超发。

是不是土地供应不足导致房价上涨？

你看很多三四线城市，地方政府为了筹集资金，卖了很多的地，它的土地供应是很足的，可是这些城市的房价还是上涨了很多。

你看巴黎、纽约这些城市，土地是私有的，是可以敞开供应的，可是市中心的房价还是非常非常地高，比我们北京、上海还要高。你知道为什么吗？这是因为决定房价的并不是土地，而是位置，土地可以供应，但是位置是固定的，是没法增加的。你增加供地的话，只能是城外的地、城乡接合部的地，这些地是不能代替城市中心的地的。那么随着收入的增加，城市中心的房价和地价还是会上涨的。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。

其实，对于房子位置的重要性，买过房子的人都知道，有一句话是这么讲的，选房子的时候有三个因素是特别重要的，分别是位置，位置，还是位置。

是过度的投机炒作导致房价上涨？

这个问题其实不难回答，如果是炒起来的，那么过一阵子，房价就会回调的。比如说像温州，像鄂尔多斯等少数几个城市，它们的房价前一阵子下跌就比较多。可是如果你看全国的平均房价，特别是大中城市的房价，一直是比较坚挺的。即便是经济形势不太好，即便是在房地产严格调控的背景下，房价也非常地坚挺。这就说明，我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑的，并不是投机炒作的结果。

三、买房两大原则：“先上车原则”和“稀缺原则”

第一个原则是“先上车原则”。

也就是要先买票上车，买不起豪华卧铺，就先买张站票，避免被列车抛下。

为什么这么讲呢？中国的经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节的车厢，那么买房就像是买票上车。如果你看准了这个道理，就要先买票，先上这个车，避免被这个列车抛下。

第二个原则是稀缺原则，就是尽量买城市中心的房子。

买房的时候，你可能面临这样一个两难的选择，一是买城市中心的小房子，这种房子往往还贵一点。第二是买远一点的房子，这种房子往往是大一点，还便宜一点。

这时候你应该怎么选呢？你就应该记住稀缺原则，房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺的资源给你带来各种便利，是房子升值的根本。那么远郊的房子，往往离这些稀缺资源比较远，房子的升值的空间可能会小一点。如果你有选择的话，尽量选城市中心的附带着各种稀缺资源的房子。实在买不起的话，你也可以买地铁沿线的房子，因为交通上的便利可以部分地替代这些稀缺资源。

今日概要划重点：

1.中国房价的快速增长根源在于快速的经济增长与城市化，符合世界范围内的一般规律，并不是特例。

2.中国的房子虽然贵，但是和日本90年相比，不在一个数量级上，远远没有达到泡沫的程度。

3.政府调控房价，调控的并不是价格水平，而是房价的过快增速，是为了社会的繁荣稳定。

4.刚需买房的时候，要遵循2大原则，分别是先上车原则和稀缺原则。

我的思考总结：

我自己之前没有想要近几年就买房，甚至是还有点排斥买房，主要是因为担心每个月的房贷月供会限制了自己，一旦成为了房奴，怕自己没有办法自由的做更多地选择。学习了这节课后，我也想尽快先攒够车票钱，先上车，再找机会换到自己理想的车厢理想的座位。

那为什么我现在不担心自己会成为房奴了呢？

因为换个角度想，按照每个月还款就和股票定投一样，是为日后投资储存一笔钱这样的思维模式，就不再惧怕成为房奴了。

我以前有些害怕也有些排斥成为房奴。之前虽然也梦寐以求地想要房，却总想着等某一天一夜暴富到足以一口气拿下时再入手，所以一直迟迟未有所行动。也就导致了今天在资产上，一直是一无所有的局面。

学习这节课，除了听了老师讲的内容还有很多优秀的留言，令我的思维改变真的很大，我现在想的就是，难到你不买房不成为房奴就不用为自己未来定存或定投一些钱了吗？除非你的回答是：是的，我不需要。那我便无话可说了。

但是如果是否的话呢？那我们既然要每个月存钱，比起存在银行或者说拿去买风险也很高的股票，买房投资目前来讲岂不是一个更好的选择吗？

再往深一点解析，我过去不想成为房奴最主要的是因为“安全感”。因为害怕成为房奴以后，每个月都要还贷款，万一有什么情况，哪个月还不房贷了，那可怎么办？这就是没有安全感的原因。

但是按照买房就像定投定存一样的思维思考的话，如果讲到安全感，难得现在的你不为未来的你定存定投一些资金，你会有安全感吗？

呃呃，方招弟，在买房这件事上就应该和你平时风风火火做事情的态度一样。行动起来才有意义。