2020-02-15

那些你不知道的房子

不同土地的房子有什么区别

• 按照土地性质划分
  • 产权房：有70年土地使用权的商品房
  • 小产权房：在农村集体土地上建的房子，未缴纳土地出让金等费用，产权证由乡村颁发证件的房子；
  • 使用权房：俗称公房，拥有产权但属于国家或集体，可分为央产房和房改房；

使用权房，说起它的出身可就厉害了，它是计划经济和住房分配体制下的产物，拥有商品房一样的产权，但是属于国家或者集体的；

央产房，中央在京单位的公有住房，只要开具“央产房上市证明”就可以自由买卖；
房改房，员工以成本价向原产权单位购买的公有住房，俗称房改前让公务员抢破头的“福利房”；

除了这些之外，剩下的房子就是保障性的住房了，比如经适房、安置房之类的，都是为买不起房的底层劳动人员提供的。虽然也属于产权房，但都是按照保本微利的原则来定价。

平层、复式、跃层、错层划分

讲完的大分类，再从设计层面讲一下，现在市面上的房子种类。

平层，最常见的类型，就是卧室、客厅、卫生间、厨房都在同一个水平面的房子。说白了，就是单独一层的房子。优点是面积使用率比较大，适合普通家庭购买。缺点是缺少变化性，比较死板，想要大格局基本上是不可能。

复式，理论上只有一层，但是层高比普通住宅2.8米的标准要高出不少，一般为4.5米，可在局部搭块板子做两层。楼下蹦跶，楼上睡觉。虽然楼梯占空间，高度很压抑，但是大大提高了利用空间，也有了明显的动静分区，适合年轻群体。

跃层，是真真正正的上下两层，卧室、客厅、卫生间、厨房可以按照房屋结构随便安排，改造性极强，适合人口较多的大家庭。但除非面积很大，不然你的楼梯和装饰物会显得非常拥挤。

错层，概念比较复杂，房子的卧室、客厅、卫生间、厨房都是在不同的平面，而且没有办法分成两层，只能用30-60cm的高度进行相互隔断。用室内台阶连接，但每个房子的层高一般都是相同的。优点是私密性强，视野更加开阔，空间上更加灵活。缺点是隔音效果不好，抗震差，小户型显得局促。有老人和小孩的家庭，晚上上厕所需要多加留意。

建筑高度划分

除了这些五花八门的设计，市场对这些房子的高度也是有区别的。

一般来说，1-3层叫底层，比如别墅。
4-6层叫多层，比如花园洋房。
7-12层叫小高层，12层以上都叫高层，100米以上称为超高层。

舒服的房子

不管你的楼层有多高，开发商有多厉害，你的房子得住的舒服才行。那什么样的房子才算住的舒服呢？我们就从最不舒服的商住两用房说起。

商住两用房

在上世纪90年代，深圳的一批开发商耍了一个小聪明，他们把烂尾楼重新包装了一下，然后改个名字，叫做商务公寓或者酒店式公寓来卖。为什么这么搞，原因就是回款快。所以到了现在，搞得全国的开发商都喜欢用这个套路，并取了更加洋气的名字，比如LOFT或者SOHO;

但是问题是商住房的缺陷也很明显，因为除了土地只有40年使用权之外，商住房还得承受商业水电，高额物业费等成本，无法落户，也没有强制的配套交易措施，就连二手交易也没有满五唯一的说法。除了必交的增值税、契税和个人税外，还比普通住宅多了印花税和土地增值税。

在这里就跟大家说一下，什么叫满五唯一。满五，房产证从出证开始计算，时间满五年或者五年以上，唯一是业主在该省份内登记在国土局系统里只有一套房子。通常，房子满足满五唯一的条件即可免房子个税和营业税。

如果不卖，而自己住呢，那问题来了，面积小影响居住体验，户数多更让整栋楼鱼龙混杂。缺乏安全感不说，遇到隔音差的，那每天晚上睡觉都不能安身了。所以为了弥补商住房的缺陷，开发商就赶紧把香港设计师那一套搬过来了。在房子中增建一个夹层，增加使用空间，也就是我们之前说的复式楼。当然除了商住房，普通住宅也可以用这种方式，来吸引购房者。

既然那么差，为什么还有人买呢，因为商住房有三宝。不限购，不限贷；价格低，使用面积大；注意这三点都是针对住宅来定义的，从某种程度上来说，商住房就是住宅的补充。所以想买商住房的人要想清楚，你买起来容易，可到时候要卖呢，你能卖出去么？

普通和非普通住宅

普通住宅

普通住宅可以这样理解，一般城市里的高层，多层住宅楼都是普通住宅，而在官方的定义里面，普通住宅必须满足3个条件，小区容积率在1.0以上，单套房房屋建筑面积在144平米以下；实际销售价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；

非普通住宅

如果没有满足以上的3个条件，叫做非普通住宅。比如房子大于144平方米的，在寸土寸金的中国大城市，就属于豪宅了，一般人买不起。
有2点需要注意，不是所有普通住宅都可以买卖，比方说具有保障性质的产权房和没有产权的使用权房，虽然都属于普通住宅，但却不是能买卖的商品房，具体情况得按照当地政策来，不能一概而论。
普通住宅不同于普通住房，因为前者主要指整栋住宅楼，后者只是单套住房。

那好了，弄清楚这方面，带大家认识最常见的普通住宅。在中国为了节约土地，以平层为主的高层住宅已经成为住宅的主要代言产品。那么多高才算高呢？

• 高层住宅
  按照我国的住宅设计规范，十层及以上的住宅都叫高层住宅。比起商住房，高层住宅除了有70年土地使用权，大部分城市都能购房落户之外，各方面配套设施也都比较成熟，学校商业配套应有尽有，水电煤气都是民用价格，小区环境也相对好些。唯一的缺点就是太招购房者喜欢，容易受到国家调控政策的影响，比如限购限贷。基本上大多数有购房需求的人都会选择这类房子。

公寓式住宅

除了高层住宅，还有一种产品叫公寓式住宅。商住房和高层住宅就像一对相爱相杀、性格上又能互补的凤凰男和富家女，他们生了个畸形儿子就叫公寓式住房。拥有高层住宅的土地使用权、居住成本、贷款、交易税费等优势，也有商住房面积小，总价低等户型优势加持。虽然每平方的单价比普通住宅贵，但是架不住人家面积小，总价低啊。缺点就是居住使用差。

花园式住宅

但对于一些经济实力强的人来讲，比起在半空中看窗外雾霾缭绕，人家更喜欢建筑密度低、绿化率高的西式洋房，或者小洋楼，也被叫做花园式住宅。说的通俗点，就是城市里很常见的花园洋房项目。

花园洋房的户型都比较独特，一般是带有花园草坪的6层以下住宅，为了满足土豪们的私密性和空间性，不少开发商也会将其打造成跃层和错层，从外表上看，你家和别人家傻傻分不清楚，有时连1楼都能搞出4个户型，一不小心走错门也是有可能的。

别墅

说完洋房，再说说别墅。别墅其实是个舶来品，涵盖了国外两种物业类型，一种是house房子住宅，一种是villa庄园城堡，带有诗意的房子，属于真正意义上的别墅。但是我们国家的房地产市场，大部分别墅都是house。

而大house也为五大类，分为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、空中别墅；
独栋别墅不用讲，就是独门独院，私密性极强的单体别墅，也是所有别墅建筑的终极形式。谁有钱都想来一套。

双拼就是2套独栋别墅拼在一起，中间用一堵墙隔着，偶尔会面临东套漏雨，西套暴晒的问题。联排是3户或者3户以上连城一排，统一朝向，虽然有公用墙，但也都是独门独户。这三种都很好理解，户数越少，花园也会越大，可以肆无忌惮的遛狗了；

叠拼别墅像是复式户型的升级版，一般有4-7层，由2-3层的别墅户型上下叠加，楼上楼下互不干扰，还一定克服了联排别墅，净身很窄的缺点。

空中别墅发源美国，penthouse空中阁楼，这不是在楼顶私自加盖的违规建筑，而是建造在公寓或高层住宅楼顶的复式住宅。虽然私密性和绿化没法和以上别墅相比，但是它的优势是离市区近

中国式的概念房

在中国的房子简直跟上市公司的种类一样，很多都可以拿来讲故事。

江景房

不少被江河穿插的城市，像长沙湘江，武汉的长江，上海的黄浦江，杭州的钱塘江等，江景房永远是经久不衰的卖点。开发商明摆着卖概念，就是能看江，就是值钱。在物以稀为贵的当下，这种逻辑真的很能打动购房者。

景区房

下楼走几步就能一览秀丽江河，比如杭州西湖的房子不是互联网从业者都不好意思去看房。

学区房

无论在哪个城市都很值钱，毕竟在重视子女教育的中国遇上了有限学区资源的城市，不炒作一波都对不起各位家长。