波叔前几天接受了个付费调研，首先感谢推荐给我这个项目的朋友。在访谈中我直言不讳的说，看好二手房。大品牌的房子不一定好。
我们给房子排个序，第一首选买单位房子，为什么？单不说水泥标号，价格优惠。主要是物业和环境。
当年美国相邻居两小区，开盘时价格差不多，但其中一小区有黑人入住，慢慢的白人都搬走，几年后，同样的两小区，黑人小区价格和原价天差地别。
这就是千金买好邻,其次是物业。过了几年，小区一塌糊涂的很多，道路破损，电梯失灵，下水堵漏，维修基金用完。但单位的房子却能第一时间修好一切。有问题，上班的时候大家一闲聊都解决了，住户体验不会差。
时间不早，上面BB了那么多就是补充上一篇的结尾。这篇主要讲4个部分，
1品牌的价值 2商铺的价值 3租售同权的价值 4学区房的价值。
有时间再谈谈维权方面，物业，房地产公司，住户之间的无间道。
1 品牌的价值。
抱歉，答案是不是非常有价值。
在房地产中，由于层层转包的性质，工程都是大公司包给小公司，小公司再转包给个人，质量未必上佳，混凝土质量不达标，房屋沉降倾斜，也会发生。其次大多数人认为物业是房地产自己的物业会好些，请出门左转看绿城保姆纵火案，更不用说现在很多物业也是挂名借道。
第二如果是投资，流动性并不好。你是万科粉，你愿意花高溢价去买万科的房子，意味着必须有和你一样也是万科粉的人来接盘。市面上大家并非全部人都喜欢万科的设计，甚至有些人讨厌和看不起。这样你的潜在客户就少了，供不应求价格才会高，才能卖高价。买你房子的潜在需求者如果不多，到时候很影响价格和出手率。
像股票一样，没人接盘的老庄股，谁买谁交智商税。
且不说品牌溢价，地段配套。单就期房预售，就不符合选房的标准，绿化缩水，公摊变大。我们只相信眼见为实，其他都是浮云。
品牌真正的价值是什么，就是透支品牌，看这几天政策一出，趣店的美国股价大跌30%. 要知道品牌价值的下跌是断崖式的，柯达，诺基亚，都是突然蒸发，一文不值。
学过市场营销都知道，品牌的价值一定要变现，但变现肯定会损害和稀释品牌价值。这和人生老病死一样，是正确打开方式。
第一种变现，就是扩展到个个领域，背靠大树好乘凉。像阿玛尼，古奇除了包，还做像香水，钥匙圈，只要有这个LOGO，消费者就愿意为其买单。说难听点2元的水，拖鞋。只要打印上奢侈品的LOGO，立刻身价翻番，销量倍增。当然产品线铺那么大，根据车间六西格玛理论，肯定有次品，因此这个商品如果质量不好，就损害了商誉。大树迟早被靠倒
小米就是不断稀释自己的品牌，华米手环，小米台灯，小米耳机充电宝灯，靠LOGO带动了销量，如今小米更有钱了，但主营手机业务却不断下滑，再无发烧，沦为平庸。
第二种变现，通过偷工减料。像肯德基，一年比一年难吃，鸡腿一年比一年小。根据成本控制原理，新品上市的配料永远是最足够，后期就不断简配，中国的汽车市场就是如此，合资车简配简到断轴，日本神户造假，跌落神坛。
牙膏化妆品业内多选择第二种，某牌牙膏出了新品，用料包装都是最好的，是为了打开市场，第二年市场稳固了，把包装上了镭射图案取消，节约了包装成本，再把配方减少几味，去掉辅助香料。第三年发现销量下降。第四年，换个名称换个包装再用第一次的配方，宣称新品再次出售。
品牌它就是个LOGO，只有稀释套现才能发挥它的价值，最后物尽其用，哪天不行了，那就再建立子品牌，移花接木，枯木逢春。像雅戈尔的GY，麦当劳改名金拱门。
2 商铺
去年阿姨手上有流动资金百来万，跟我说她去看了商铺，售后包租的形式。也就是百来万卖给你，但经营权在他手上，他帮你租出去，给你8%的回报率，几年后你不要了，可以250%的价格再卖给他。
其中还有一些优惠，返点之类的优惠。最终阿姨避开了这个坑，最后在市区买了套二手房。
因为投资商铺，就是一个大坑。
更不用说上面的售后包租了，我们首先先来分析下这个诱人的毒苹果。目前专门做商铺的开发商几乎不采用这种形式，它本质不在于“卖房”，而是一种融资手段，快速吸收资金。因此作为一种手段，KFS不会认真经营，后期经常会发生经营不善，招租率低下，撤资跑路等状况。
政府10年前专门出台法律禁止，但现实依旧操作着，每周我们都会接到操作外的口音的电话，“先森，商铺有兴趣吗？” 呵呵，没兴趣。
第二点原因是商铺的流转我国很有问题，查阅近10年的上海商铺交易量，惨不忍睹，如果有商铺买卖，所有工作人员都要围上来，啧啧称奇。
为什么流转困难，头号杀手就是天朝的土地增值税，假如你商铺和房子一样都升值了100万，抱歉当你卖出时要交70万的土地增值税。人都是社会人，没有人干这傻事。
第三点，商铺的属性弱点。决定商铺的价格因素只有一个，就是地段的好坏。好地段旺铺，人来人往，烂地方没有流量，万般萧条。
（我们投资房子地段也是重要因素，不是唯一，像别墅就是在郊区为多，因此冲击不大）但商铺成也地段败也地段。只要今天门前扩大了马路，或者什么重要的菜场商场搬走了，立马影响流量。旺铺变死铺，一瞬间。
以及以前温州商铺骗局，把商铺分割切碎了卖，还故意订三年合同，让你过诉讼时效，利用法律漏洞，具体就不展开。
3租售同权的价值
结论1 租售同权的结果就是房价大涨
结论2 租售同权的结果就是租金大涨
结论3 租售同权的结果就是无权
中国的毒教育太多了，什么每人节约1粒米饭，能节约13亿粮食。请问，中国的乞丐向每人乞讨1元，就是千万富翁了，现实生活中有多少千万富翁的乞丐。
吃大锅饭，很好，大家人人有饭吃，租售同权很好，大家人人平等。结局历史已经证明，就是吃不饱，吃不好。
美国教授做过一个实验，他告诉学生单元测试按全班平均分给大家评级。第一次考试平均分B，许多人都很高兴，原本不及格的D被拉到了C.大家都通过了考试。
第二次平均分C，大部分人依旧通过，第三次考试C-，有同学就坐不住了，向老师抗议再这样下去大家都玩完。
为什么，因为第一次考A的同学被平均为B，内心就会想，自己那么努力干什么，下次考个B就够了，第一次考D的同学心想反正按平均分来，我再差也没关系。最终整体都失去了学习积极性。
还记得上世纪的课本，“小明考上了北京大学，小红当了百货公司售货员，小李当了面包师，大家都有个明媚的未来。”
抱歉，小王买了房子，小李租了房子，他们的权力必然不同。
租售同权最主要是解决孩子上学问题，目前孩子上学要排队
1人户合一
2人户不合一
3工作居住证
4租赁关系
3等4等你无需再等了，根本排不上。
就算假设真能同权，那租金也是个大问题。大家100人都想上市中心小学，但附近能出租的房子只有40套，需大于求，房租能不涨，有人出1万一月，有人出2万，你是房东肯定也会把房子租给出价最高的人，另外房东还可以一次收6年房租直到你孩子毕业，全款且中途不退款。
这时这个下金蛋的鹅，难道身价不涨？房价更加坚挺。
因此租售同权，就是为拉高房价而生，这说法也不为过
4 学区房
既然谈到了学区房，首先很多宣传学区房的新楼盘都是骗局。你听听就好
学区房的划分，一般每年春季区级教育局主管部门负责，一个学校每年开几个班收几个学生都都定数，这跟学校硬件，师资有关。如果入学学生人数多，开班少，就如上面的顺序开始筛选户口时间，家长社保等。
大家想想那些期房空房子，教委在划片时会不会考虑，结论是显然不会。就算你给教委打电话咨询也没用，开发商通常早给教育部门做好了工作，保证宣传力度。
当真的划片了，政策变了，开发商只会说一句抱歉，我们也是无辜的无法改变嘛。(二手房可以直接问到答案，一看就知）
同时学区房投资价值也并不高，假设300万的学区房房子，它的价格=200万的房价+100万的学票。
当房价涨到600万时，就是400万的房子+200万的学票。学票的价值取决于学校，学校取决于老师的教学质量，硬件设备。请问你这200万跟老师有挂钩吗？有直接联系吗？老师有赚到钱吗?
价格的上升肯定有推动因素，房子价格上升是因为M2，是因为人口流入，城市化进程，供求关系。但学票价格跟老师没有挂钩，老师会因为你学票高了200万而更加认真教学吗?
答案是不会，因此同样一套不含学票的600万的房子，比400+200万的房子更加值得投资。
以上
网友评论