你凭什么卖那么贵？

你凭什么卖那么贵？

最近节节高攀的城市房价又成为了舆论风口浪尖的话题。我自己做了十年房地产，之后虽然间断了五年。最近步入职场，重操旧业。陪同公司总部过来的两位老大用了三天时间考察了当地市场。又重新燃烧了我对于这个行业的激情和一些浅显得洞见。

你凭什么卖那么贵？

商品的价格并不是由成本决定，而是由供求关系决定的。

当你去来来去去看了几轮房子，对价格陷入犹豫不决阶段的时候，临门一脚销售员一般都会给你推心置腹的简单算一下房价成本。

简单的房价成本由土地出让金，建安成本，开发商的运营成本和各种税金，规费四部分组成。其中平均地价成本与房价的比例约为25%。最高的甚至可以达到51%。

其实对于普通消费者而言纠结于这些大数据并没有什么卵用。最简单的逻辑是高昂的土地成本依然是由旺盛的市场需求决定的。一个地块，片区，位置只有在市场普遍预期高涨，未来前景看好的前提下才能拍出高昂的地价。

所以，你凭什么卖那么贵？不是开发商或者政府刻意为之，而是完完全全由构成这个市场的每个个体，你我他她全体人的需求意志在决定和推动。想想你身边还有多少人想买房？又有多少人想在配套完善，交通便捷，未来规划美好的区域买房你就明了。

具体到每个人的需求上，无非刚需和投资两种。自住和改善都是刚需。这种需求类型无论房价冲破天际，该买的还是要买，该住的还是不能卖。

曾经许多年前，在市场曾出现过一种思潮。在房价和租金出现倒挂的情况下其实完全可以租房住。不用花钱置办家具电器，住新小区，住腻了还可以换地方。甚至目前在很多地区你算一笔账也会觉得蛮有的道理的。月供五千，一个月租金三千，怎么都合算。

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但是，你忽略了两个问题。第一个，对于房屋持有者而言。他的房产主要是对冲货币贬值，简单地说，每年M2的增长速度，就是货币的贬值速度。房屋同比上涨7.5%以上就可以轻松跑过央行公布的通货膨胀率。他的钱在保值甚至增值。你的租金会随着市场大趋，和片区价值的释放被房东一年半载的涨房租。你为房租在不停的添加自己的现金筹码。你的钱在不断的贬值。

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第二，安居才能乐业的传统生活方式在国人心中根生蒂。不是自己的房子，总没有那么精心呵护，费心营造的冲动和欲望。何况在高质量教育资源极其有限的社会现状面前，现在的房产物业和学区学位挂钩如此严重。即使不为自己，人类也必要为自己的基因后代未雨绸缪。你即使丁克，对方大抵也不情愿常年跟着你看房，然后大包小提的不停搬家。

这种情结，是华人在几千年分分合合，跌宕起伏的历史长河中，衍生出来的一种对安全感和稳定性的执着追求。信仰是很难被改造和颠覆的。

至于房产投资客。投资，是延续财富可持续增长的手段。它和刚需一样也是需求。并没有高尚和低劣之分别。这是人性决定的。

根据央行公开表明得知，2017年年通货膨胀率为7.5%，但是银行储蓄利率最高也只是4.2%左右，预计2018年通货膨胀率还会涨。所以，只是简单地储蓄并不能给你带来什么财富。

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目前中国投资产品如渠道都非常有限。正规军无非基金股票、债券、黄金、外汇、期货、权证、理财产品，房产。非正规军，各种小额贷款，现在还多了一个数字货币。

小额贷就不说了，我身边掉坑，还没爬出来的人不在少数，风险和代价及其高昂。本金能不能收回来都是个问题。

数字货币是精英阶层的投资游戏。认知门槛非常高。钱包，交易所，私钥，白皮书，外语还要懂科学上网，普通民众连涉入其中的基本能力都不具备。

正规军里面除了房产，其它投资产品，你想获得可观的收益都必须具备正向的投资理念和恰当的操作手段。

房产是唯一低认知门槛，最为直观，可分析性的投资产品。

所以目前依然会有大部分人把自己的闲散资金投向房地产，把它做为首选投资标的便不足为奇。

目前，市场现状是各家银行首套房贷利率都在全面上升通道中。但是对于有钱的房产投资金主而言，他们仍然认为这是可以承受的合理负债。

最近，全国的一线和准一线城市基本都被国家的住宅限购政策紧紧掐住了咽喉。但是却意外的引爆了不在限购范围内房产的投资热潮。例如成都市的公寓和商铺市场异常火热！这是一个有趣的现象，住宅买不了了，我把钱投到其它不动产物业里面。国家善意调控政策却成为了房地产全物业看涨的风向标。

说了市场和现实因素我对你的建议是什么呢？

第一，刚需购房尽快上车。

别说房屋刚需是伪概念，不买房不会死这样的话。毕竟人活在这个世界上，生理需求只是最底层次。往上，人还有对安全感的需求。稳定，温馨，拥有所有权的居所能在一个城市提供给你和你的家庭成员足够的归属感和安全感。

即使要使用到一定的贷款负债也在所不惜，但是一切量力而行。在《金融的智慧》这本书里面。作者德赛将金融杠杆与人生的承诺与牵挂相对：要不要加杠杆？要不要担负更多的人生承诺？两者本质上是同一个问题：我们要不要担负更多责任？ 人生没有羁绊，好比公司不用杠杆，它没有充分展开；人生全是责任，好比公司没有本金，它迷失自我。

第二，尽量选择省会城市，或者国家政策上有倾向的战略城市的物业。“买房子就是买这个城市的股票”。城市的基本面，预期和未来向好，一切都是大势所趋。如果你还居住在这里就再好不过了。一次性解决了居住，就业，安全需求的问题。

第三，对于纯投资者也是以上的建议。并且尽量选择这些城市的核心区域。城市的有效用地是稀缺的，核心地块更加稀缺。它的房产价值是由它的土地价值决定。而它的土地价值是由围绕在它周边的配套和资源共同支撑的。学校，医疗，交通，出行，超市，甚至一个农贸市场等都是抬升它身价的众多因素。

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第四，如果你场外赚钱能力一般，做着一份维稳的工作，预期未来收入并不会有质上的飞跃。除了房屋贷款这种合理负债以外尽量不要加额外的金融杠杆。

是的，我不否认有通过加杠杆买房，又站在房价风口上飞起来的“猪”。欧神的《水库理论》底层逻辑就是货币的通胀，会带来房产的增值和债务的贬值。这两项合力，再加上杠杆的放大，投资收益极为可观。但是，目前底层逻辑的确定性在减弱。资金的使用成本越来越高。

还是那句话，刚需者量力而行，三方买不起买两房。这个区域太贵换一个片区。新房贵了，买个生活便捷的老小区也不是不可以的。

一个稳定收入者，为了买房而去加杠杆，在我看来未来很长的时间内只能不断的被消耗，精疲力尽。房子赋予的很多权利，在剥夺，也在被其他新供给所替代。房价本质就是从一个幻觉走向下一个幻觉。一梦十年，生活本该充满美感，青春不该如此浪费在沉重的负担之下。中国房地产的好梦不再是我们以为的样子了！

你凭什么卖那么贵？

第五，房价大幅下跌就是一场自己入戏太深的幻梦。希望我身边所有的朋友都不要有这样充满阴谋的想法。中国目前已经进入了历史上的全盛时期，国家政局稳定，繁荣富强，经济面大势向好，人民物质精神生活富足。虽然内外摩擦不断。但是局部的矛盾并阻止不了历史的滚滚车轮。在这样稳定的社会环境下，承载着人们居住功能，又要占用城市头部资源的不动产只会稳定的增值。那些盼望着来一场战争，就能从中捞上一把，发发国难财的losers在想些什么呢？看看散落在欧洲世界躲避战争的那些叙利亚难民，房子对于他们有什么意义。国家都没有了，保命罢了。
另外，在连岳的公众号里面我看到他下的一个结论，从经济逻辑上来说是可以讲通的。“说真的要终结房价上涨，现在专家们的建议，从限购到收税，各类都是错的。只要宣布货币量从今天开始永恒稳定，不增加一分钱，也不减少一分钱。房价马上不涨，甚至还会下跌，因为存钱成了好投资，生产力每天的进步，都让你的钱越来越值钱。这条正确的方法能实行吗？不能。因为“货币必须持续增加”已经成为全民信仰，政府假意宣布不增加M2，民众还会造反。”

第六，生活高于一切。如果你是一个坚定的无房者，我也为你感到非常开心。这个世界的美好在于你的所有选择只用遵从你的自由意志。你也只需要为自己的选择买单。不做房奴，这个广袤的天地里还能留下你更多的足迹。或者窝在你精心打造的那个出租房的小屋里你依然可以喝咖啡，听音乐，阅读写作和做个合格的铲屎君！