前两天有个人提出这样一个情况：
武进区淹城地块都是高价地，诸如新城璞樾春秋27000（售罄）、路劲春秋金茂府31500，但是旁边的汝悦春秋单价只要18500，是不是汝悦春秋就是价格倒挂盘有投资价值。
我们说房价由外部的交通、学区、商业等配套组成，但是在配套之外，小区内部配套档次也是有细分的。小区内部品质细分对小区价格的影响也很大。
璞樾春秋是去年10月开盘，卖27000，但是对其东侧1公里的莱蒙城房价几乎没有任何影响。莱蒙城的挂牌价仍然是16000-18000之间。
按道理说莱蒙城比璞樾春秋位置更好，房龄又没有超过10年，为什么旁边璞樾春秋开盘卖了27000，莱蒙城单价还比他便宜10000.
这就是小区内部细分下的结果。
首先璞樾春秋小区的内部配套更好，洋房都是做的豪华精装修，单单是售楼处会所就花了1个亿打造，这些是莱蒙城所没有的。
再就是璞樾春秋都是140㎡以上的大户型，主力都是160、180㎡的大户型洋房，而莱蒙城除了空中别墅和中央府两个区域是大面积的户型以外，其它几个区域大多是140㎡以下的高层。两者之间几乎无对比性。
虽然是相同的地段，实际上是不同的产品，所以价格也不在一个考量维度上。
如果莱蒙城这个案例还不足以信服，那就拿新城璞樾春秋和新城悦隽公馆做对比，都是同一家开发商，都是同批次开发的新房，两个楼盘相距1公里，璞樾春秋27000的价格都已经售罄了，新城悦隽公馆整整一年也就提价了1000元/㎡，涨幅甚至低于常州整个大市场。
说白了还是产品的问题，悦隽公馆的装修档次较璞樾春秋下降了一个档次，而且户型也主要是140㎡以下的刚需户型。
你再看汝悦春秋，同样也是主力户型都是140㎡以下的小户型，虽然跟璞樾春秋和路劲春秋金茂府地段相近，但是产品完全不在一个梯队上，所以价格也自然无法对比。
实际上在我们调查中汝悦春秋真正的竞品是悦隽公馆、星河国际以及旁边的招商花园城和红星爱琴海花园，虽然从地段上看起来很远，但是他们户型面积几乎相近，是同一总价的小区。
对于买房者来说，地段虽然很重要，但是自己买的起更重要。
类似的案例还有很多，就不一一列举了。
地段配套对于房价来说确实很重要，但是房价绝对不是维地段论，小区本身品质及规划也是房价组成的一个重要部分。
所以投资不要被高地价迷住了眼，高地价只会倒闭开发商去做豪装大户型拉高溢价率，是不会使你隔壁次新100㎡小三房的价格有大幅度提升的。
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