一.买房的动机
今天早上，我的朋友问我：“我媳妇怀孕了，现在在考虑弄个房子，现在买房子，你觉得时机合适不？”
我没有正面回答，因为这个问题是一个难题。
一念起一念灭，如果我们是因为结婚买了房子为了建立家庭，那么自己就单纯一些不要讨论3年内谈投资房产得失，否则就是自己欺骗自己的初心；如果我们是因为孩子出生前后为了给孩子上学准备，就也不要讨论购买房产的3年内得失；如果我们是为了投资房产，那么就需要仔细研究投资回报以及是否值得，研究怎么买和怎么卖？买了愿意持有多久？什么条件下买，什么条件下卖？都考虑成熟，然后承担所有可能的结果。
人，都是让自己欲望的左手与右手搏斗。所以单纯一些更好。
但是另一个声音也在发出：其实我们都应该理性去买房产，因为房产具有两个属性：居住功能和投资功能，我们不可能一个手遮住左眼说我们买房子是居住的不用考虑投资，或者我们遮住右眼说我们投资房产就是为了投资不必要考虑购买者或者出租者居住问题。
常常的结果是：
例子1：我们在谈婚论嫁时作为一个嫁娶的必要条件，然后就买了，至于为什么买什么时候，是不是理性和科学，我们不知道，因为其他人都是这样所以按照父母的意见我们也这样了。
例子2：我媳妇怀孕了，孩子要上学啦，所以我们不得不买房产，至于在哪里买或者什么时候买，是不是科学最后都不得不慢慢声音淡化，而在媳妇日日牢骚情况下买了。
这是我们必须常常深思的问题：投资房产是怎么一回事，我们该在人生长河中做好这件事？
第二节 什么是投资性房产
首先提一个最基本的问题：我们都谈房产，什么是房产？
我的理解是：房产首先是一项物权，是不动产的一种，是一个私人财产，是一个资产，而不是负债。在我们财务报表中有一栏叫做投资性房地产，也就是我们的定义所呆的位置。它恰好是一项可以提供城市居住生活功能的资产，就好像一项生产疫苗的企业。
注意：我说的是房产是一项资产而不是负债，这里面有很大区分。至于怎么区分资产和负债，请参考《穷爸爸富爸爸》具体的解读，我的初步理解是有正的自由现金流的就是资产。
这个定义与我们常常提到的我买房子了，我在这个城市有地方住了，与这个提法中的概念不一样。我们把房产作为一项物权或者资产定义了，既然是物权或者资产，一定在市场经济中解读的。也就是说我们谈到的是商品房（是商品房不是小产权或者其他）。有一种可能是我们作为婚房或者学区房购买了，然后我们住了一辈子不想去出售它也没有对它升值贬值的期望，然后我们传给孩子，我们的孩子对他也没有什么升值贬值的期望，那么这套房子虽然是商品房但是因为没有在市场中继续流通，它就成了绝对意义上的自住房。既然是自住房，你对它没有升值贬值的期待，所以我们不必纠结那么多，哪里居住舒服往哪里去，想什么时候居住就什么时候买。
行文往后，咱们再提房产值得是投资性房产，因为我不是买了一辈子居住，我们一切的逻辑基础是我们再做房产投资。
第三节 投资性房产这项资产的价值在哪里？
市场上有很多种说法：靠近地铁口，有学区房........所以这个房产有价值。我觉得这些说法都有道理，但是还是比较局限。赵燕菁《土地财政》一文中提到了房产的定义，然后我结合自己思考完善了一下，如下：
“ 城市不动产的价值是不动产所在区位的经济收入机会和公共服务的投影之和。”
这是一个现金流框架的表达方式。
1.投资性房产最大的内在价值来源之一是这个房产所在区位与城市可以带来很大的经济收入机会。
为什么雄安新区房产得到这么欢迎？因为它有更好的经济机会，哪个企业或者哪个人2016年不去，偏偏在国家规划后去，因为哪里有赚钱的机会。
美国底特律一夜楼空，那里的房产给人家都没有人要。因为这个城市的产业和经济机会没有了，什么无以为生，所以这个地方的房产自然没有人愿意居住。
郑州最贵的房产在哪里？郑东新区龙湖地区以及郑东新区其他核心地区。为什么？因为这个地方有行政办公和很多企业很多最好的医疗和教育所在。为什么不是新密大隗镇最高，因为哪里没有更好的经济收入机会。
中国房价最高的一定是经济持续增长的城市，目前是北上深广和沿海城市，当然重庆、成都、郑州、武汉等也在奋起直赶。潘石屹在一个采访中说到鼓励年轻人去一二线大城市去谋生，不无道理。
在谦和屋和五迷投资笔记老师文章里，也仔细分析过，我们进行房地产性投资就是要在中国能够持续经济增长的一二线城市，这是一个大前提。很多企业选址是基于这个逻辑选择的，很多民营地产公司拿地也是基于这个逻辑去拿地的，我们去投资房产也是基于这个逻辑去买房的。
2.一个城市不同区域的区位价值的不同
一个城市不同区位不是一成不变的，以郑州为例：
1990年郑州火车站商圈的区位是最大的，因为那里有亚细亚商城，那里是贸易集散地；
2002年郑州火车站之外，曼哈顿或者紫荆山商圈形成也成为城市比较有价值的区域；
2015年我们发现曾经的鬼楼区域-郑东新区，是全郑州大家愿意去上班和愿意把公司搬到那里办公的地方；
2019年我们发现郑州北龙湖区域是区位价值最高的。
我们选择那里有潜在价值的新兴区域，因为成熟区域的门槛已经很高了。如果2019年买房我首先推荐在郑东新区买，但是我们可能是刚毕业的年轻人，如果航空经济论证正确以及有很多企业确实真正入驻郑州航空港区，那么在这个基础上，我们在新兴区域（前提是有很多企业真正入驻）提前布局，应该是最佳选择。每隔一段时间，城市就装不了那么多人所以就溢出来了，不断的像年轮一样往外扩张。
稳健来说：投资房产，我们首先应该买卖郑东新区类似的房产；如果我们经过很多数据论证后可以买新兴价值区域的--一个情况：天津滨河新区规划失败所以我们不能单纯听从房地产开发商或者政府规划概念，政府也是可以犯错的。
3.不动产的价值再在于公共服务支出之幼儿教育。
前面一直提到的是经济收入，下面我们开始说我们城市生活支出，以及房产所在区别的公共服务支出价值。
不管承认与否，这个因素影响很大，因为综合来说我们一生中最大的单品支出可能是房产或者汽车，但是我们连续积累出来的最大支出一定对子女的教育。
是否有比较优质的幼儿教育资源，非常重要。好的教育资源总是围绕在好的高端小区附近，所以地段很重要，因为这个学校需要优质学生，优质学生来自于优质小区优质家长。现实，但是事实。
4.不动产的内在价值次在公共服务之直接功能--居住功能。
居住功能是不动产的一个层面，居住功能的规划容积率、绿化、配套设施、户型、层高、大小、居住人群素质等等，这些也是售楼部常见的营销点。我对优质居住不动产的理解有：A.大品牌开发商的规划设计--因为生活细节是很多教训积累出来的，比如防撞条等非常多细节，一些嫩涩的房地产是模仿不出的；B.物业自营且标准化运营，比如万科，比如永威。很多企业的物业是外包的，购买是一次性的，居住是长久的，物业远远大于很多因素。这里也体现这个开发商是从长期满足人们居住要求的，还是打一枪换一炮赚一把地产快钱就跑的。C.不因短期利益而牺牲车位、园区绿化、层高、公摊等。这个有很多技巧与讲究，着眼于长远的公司会做一些比较平常但是厚道的事情，着眼于短期会刻意塑造一些贪嗔痴的东西来掩盖自己急功近利的意图。
5.不动产的价值还在于公共服务之医疗、购物、交通等等。
我们总是要上班和工作，需要便利交通，需要周边有大型购物广场或者医疗资源，也需要配置齐全的水电暖气。（廉租房，小产权房，集体产权房，安置房，小型开发商的试水之作，小公寓，独栋别墅等均不再讨论之列。就谈你住我住的房子）。
都在一二线优质城市，都在优质地段，公共服务配套资源基本条件类似，选择哪个小区呢？
1）选择大品牌开发商，排除小企业
仅此一款，就排除了90%的楼盘。大品牌的开发商，已经形成完善的规划设计标准、建造标准、后期物业管理与运营标准，而本土通过复杂的政商关系运作一二个小项目，便宜是便宜，但是咱们看不见的问题太多了，很多问题会慢慢暴露。在河南郑州，比如永威置业，比如万科，比如建业，比如恒大。
2）选择有规范土地手续和预售证等企业，排除运营地产不足十年的企业
开发先行，施工先行，预售先行，但是最后土地证拿不下来或者ZF规划冲突大有案例所在，手续倒挂大部分是商业使然，也有ZF规划模糊不清使然。这里面潜在风险太多。所以选择一家正规大型而且连续运营十年以上的企业非常重要，特别不建议选择多元化企业，就选择全国知名品牌或者当地知名做地产的。
3）排除公寓，廉租房，安置房，独栋别墅，大平层和洋房，小产权房产，就购买可以交易的商品房，有进有退。
4）排除那些商业和工业企业少的区域，拥抱那些经济活力未来持续比较旺盛的区域。
5）排除那些物业非自持运营的。我们强调这一点，因为一般房产居住或者投资都是需要持有十年以上，自己还是出租都是居住，只要有耐心经营十年的企业才是我们的好管家啊。
6）按揭要选择30年，因为这个长期融资率从做生意角度，很多人一辈子找不到比这个更低的借款利率，甚至99.99%的人一辈子不可能从谁手里借钱做生意拿到这么低的融资利率，国家给以我们这个机会，我们为什么不利于，借鸡生蛋。
经过以上排除，我们的选择面其实是很狭窄的，已经非常窄了。
很多人问：我们投资房产投资哪里？
答：地段！地段！地段！能够带来经济收入机会和公共服务价值的地段，地段，地段！我们强调这个判断来源于上文分析，也印证于查理.芒格一直提到的：买入优质资产然后长期持有获取巨大回报的投资理论，这里省略一万字。市场经济，本来就是强恒强弱恒弱的资源禀赋和虹吸效应的呈现。
这个说法与我们常常的做法不同：我们大多数的做法是因为我买不起郑东新区的，所以我们不得不买郑州白沙园区、郑州高新西区、郑州南龙湖、郑州航空港区等。为什么我在郑州白沙园区买，恰好因为我表弟在哪里买了。这个不同与本文的不同在这里得到区分，是理性和一个恰好的区分。
第四节 什么时候买入房产合适？
首先更正的是什么时候投资房产合适？
这个问题很难，为什么那么多人都无法回答这个问题，因为中国没有经历一个完整的房地产投资周期，我们只是经历一个1998-201930多年的长期升值的牛市，我们没有经历房地产的熊市，没有经历也就是投资实践经验，况且很多人认为中国的可以一直增长。
我初步的思考是这样，仅供参考，答：两种情况下比较好：一种是在优质资产前期。1998年的深圳，这个城市价值很低的时候买入或者2005年郑东新区区位价值很低的时候买入。第二种是优质资产在整个市场买方都不认可的时候我们买入了。这个逻辑和投资公司的逻辑是一模一样的。我们有一笔钱怎么投资公司，我们一般的做法是投资能赚钱的公司，我们会看看这个公司的创始人是不是一直在做这个领域做很成功，那么这个新的在原来基础上扩张，自然成功率很高。
我们怎么投资公司，就怎么买房产，因为都是资产。我们应该做房产的股东，我们应该做这个区位的小区的长期股东，我们应该做这个城市的长期股东。
基于以上买入时机的判断：
1.某个城市或者城市区域价值提升的初期，我们买入是好的投资时机。
2.房产投资周期在熊市时，市场大多数人都不看好的时候，我们反其向而为之买入也是好的。
根据任泽平和周金涛对房地产投资周期的研究，房产周期是经济周期之母，一般在18年-20年。这个时间特别长，所以去采纳上述第二条我们很难猜测哪个时机是最坏的时候，我们也不可能一等七年，我们多数人不具有这样优秀的投资自律性和耐心。所以我基本放弃第二条，因为难度太大。
第一条我觉得更好判断。我们再郑州哪个区域最是新兴，一是郑州北龙湖区域，那里是黄金之地；二是郑州航空港区。
为什么现在我一直对时机比较谨慎呢？
以郑州航空港区永威南樾2019年6月14日的情况为例：
一套房产二手房总价：85万元；
按揭30年，长期贷款利率出于高位，一般是基准利率上浮1.5倍，达到6.37%。
按照国家购房政策，首付30%，即25.5万元，取整为26万；
贷款59万元，每月3710元。
那么郑州航空港区永威南越2015年5月1日的情况为例：
一套房产总价为：57万元；
按揭30年，长期贷款利率处于低位，一般是基准利率下浮至9.5折，达到4.85%。
按照国家购房政策，首付30%，即17.1万元，取整为20万，贷款37万；
贷款37万元，每月1996元。
这里面涉及两个问题：
最重要的是长期贷款利率的影响，因为这个影响现金流，我们关注的要点是：每月房产租金-每月还银行房产贷款＞0.这是一个现金流表达方式。影响因子是长期贷款利率和贷款政策。那么这个长期贷款利率什么时候高什么时候低？我没有做研究，我不知道。所以这个时机很难判断。
另一个重要是房产的二手房交易价格的高低。这个我认为不重要，涨一倍跌一倍在20年周期内看不重要，前提是我们是一二线城市核心地段的房产。但是如果所有人都在抛售房子的时候，我们可以做到把85万的房子砍价到75万或者80万元，这个我觉得可以做到。二十年周期内判断什么时候落入熊市，什么时候再转入牛市，我觉得房地产周期太长，以至于我们一辈子只能搞两次。我们30岁之前没有资产去买房，我们65岁之后一般不具有大动干戈去投资房产的心态和条件，那个时候我们再收拾健康问题。
2018年下半年房地产确实发展到了一个转折点，我们目前也看到和经历了这些，但是我的感受是风暴远远没有到底，这个寒冬有多长，我不知道。无论怎样，寒冬总要过去。
只有潮水退去，我们才能看到谁在裸泳，当所有人都拒绝投资房产的时候，房地产作为支柱产业肯定得到监管的松弛，这是政策上的一个条件；其次对买房人的长期贷款利率也需要货币宽松，因为如果不货币宽松无法刺激投资增长，但是至于是不是愿意流入房地产也是一个变数，所以到时候看监管政策；当所有人都在抛售房产的时候，我们可以大胆砍价，很好地段的房子就可以很好的价格拿到。
前提是我们知道自己投资的房产的内在价值是不是比市场价格大很多。
今天初步思考，再走再研究。
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