债权清偿顺序

一、房地产企业破产案件的债权清偿顺序

对债权人来说，企业破产后除了关心债务人名下的剩余资产外，最关心就是自己的债权属于哪种性质、处在何种清偿顺序。因此，对于管理人来说，了解债权的清偿顺序就成为必须要掌握的基本技能。笔者根据我国现有的法律法规和司法实践，将房地产企业破产案件债权清偿顺序分析如下：

第一，破产费用和共益债务被排列在清偿顺序的第一顺位，主要法律依据是《企业破产法》第四十三条第一款的规定：“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿”。由于“破产费用”中包含着“管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用”，现行的清偿顺序有助于激发管理人的工作积极性，最大限度提高管理人实际取得报酬的可能。实践中，债务人进入破产程序前几乎就没有货币资产，管理人往往只有将债务人的资产处置后才能最终拿到报酬，这很可能需要一年甚至更长的时间。

第二，消费性购房债权被排列在清偿顺序的第二顺位，主要法律依据是最高人民法院（以下简称最高院）《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。在房地产企业破产案件中，消费性购房债权最为特殊，很多购房者花了一辈子的积蓄购买住房，现在企业破产了，房子却没有着落，所以消费性购房债权人的情绪也最激烈，债权人数量往往也较多，给管理人的维稳工作带来很大的挑战。所以，消费性购房债权被安排在清偿顺序的第二顺位，有利于保障消费性购房债权人的基本生存权，维护社会的稳定有序，也有利于管理人工作的顺利开展。

第三，建设工程价款优先受偿权被排列在清偿顺序的第三顺位，主要法律依据是《合同法》第二百八十六条及《批复》。其中，《合同法》第二百八十六条确定了建设工程价款的优先受偿权；《批复》则对如何行使建设工程价款优先受偿权、可以被优先清偿的建设工程价款的范围等内容做了具体的规定，笔者会在后文做进一步分析。

第四，担保物权被排列在清偿顺序的第四顺位，主要法律依据是《企业破产法》第一百零九条及《批复》，特别是《批复》的第一条规定：“认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。在房地产企业破产案件中，出于保护弱势群体的考虑，担保物权的优先性被大大的削弱，担保物权人的债权时常得不到足额清偿。

第五，职工劳动债权、税款和普通债权被分别排列在清偿顺序的第五、第六和第七顺位，主要法律依据是《企业破产法》第一百一十三条的规定。值得注意的是，根据《企业破产法》第一百三十二条的规定，债务人在2007年6月1日之前的职工债权同样可以使用担保物权人的特定财产来得到清偿。