正弘城开业带来的几点思考

豆豆的小说，我看过遥远的救世主，很让我震撼的一本小说。丁元英身上的霸气，对商业规律把握，始终跳离局面，能够拨云见日，挥洒自如，做到的是觉者由心生律，悟道为明，但还是让芮晓丹给上了一课，小丹是道的践行者，用身体践行爱情，用生命践行本真，怎一个不简单了得。

最近在看豆豆的天幕红尘，没看完却也耐人寻味。看到叶子农被九哥缠着为面馆谋发展。九哥问道，什么叫见路不走。为什么石油大亨罗家明会奉这四字为真经，最后又因为这四字真经送了命。所谓见路不走，叶子农是这样讲的，所谓的路是别人走过的，别人走过的路不一定适合自己，别人的成功你无法复制。

见路不走，其实就是脚踏实地，根据现有实际出发，知道有规律可循，又不完全按照现有规律照搬去做的行事态度。

最近郑州商业圈发生了一个大事件，正弘城开业。

正弘城项目的落地，让我们看到了什么规律，又看到了什么不一样的做法？

1.正弘城项目简介

正弘城在11月18日历经四年的筹备，终于迎来试营业。95%的开业率，让业内人士对此交口称赞。根据有关数据显示，2018年全国大型购物中心开业的项目中，正弘城以95%的开业率截止到目前是最高的。开业率是检验管理团队的一项重要指标，完整大于完美，虽然几支国际品牌尚未开业，但大店、化妆品及餐饮休憩等业种的全线开业，已经把正弘城项目推向了令人瞩目的地位。

正弘城项目位于花园路与东风路交汇处，与地铁2号线接驳，是花园路商圈又一重要组成部分。

2．郑州商业项目的进展

从2006年大商进驻河南市场，郑州做为河南省会城市，零售商业的发展迎来了一轮疯长。先后出现2009年9月开业的印象城，郑州首家真正意义上的国际性大型购物中心；2010年开业的国贸360，郑州首家时尚购物中心；2011年中原万达，郑州最大综合体，万达集团落子郑州首个项目；2012年和2015年分期开业的锦艺城，郑州最大单体购物中心；2014年开业华润万象城，郑州首座真正意义上的都市综合体；2015年开业的大卫城，郑州最大单体商业项目，丹尼斯首个商业综合体；2017年开业的熙地港购物中心，郑州当地具有地标性意义的国际一流品质的购物中心。这一路走来，郑州的商业发展已然进入了商业综合体的发展。

3．正弘城开业带来的思考

先从地理位置上来看，正弘城位于花园路商圈。郑州从传统商圈发展到现有新商圈，包括有二七商圈、CBD郑东商圈、花园路商圈等。

正弘城开业带来的几点思考

正弘城位于花园路商圈，北接惠济区生活区，郑州重点发展居民生活安置区，涵盖人群28.6万人口；由农业高架链接东区47.05万人口。

从正弘城的项目定位也可以求证出，国贸360目标客群在18-35岁，年轻、时尚、重体验感；花园路丹尼斯目标客群25-55岁，传统、品质、重购物氛围；正弘城目标客群25－45岁，轻奢、品质、重体验感。

放眼看来，正弘城真正的野心并不是抢占花园路商圈，对国贸360、花园路丹尼斯形成威胁，它是希望把花园路商圈做大，把这块蛋糕做实，才能有机会经过未来2年或3年的品牌调整和升级中，抢占郑州市场的前几把交易。

笔者拔看正弘企业的发展，无论是做商业住宅，还是零售商业项目，中高端定位一直是企业的标识。企业的掌舵人起家是做品牌服装，品质这两个字最能代表老板身上的特质。

从最能表现市场定位或者是商场定位的化妆品，不难看出共计28支品牌，除去一支香水代理商在负一层设置，剩下27支与花园路丹尼斯重复24支，且引进花丹尚未引进DIOR、HR、MAC。花园路丹尼斯仅剩娇兰、SKII、纪梵希3支未重复品牌。正弘城对此项目的重视度可见一斑，行业人都明白这意味着品牌引进的投资比重有多大。

当然可以理解，就目前买入商业地产项目在手的最多的是新田和正弘，而不是龙头老大丹尼斯。新田未来2至3年有4个项目在手，其中包括上海项目一个。正弘有两个项目，所以正弘城作为集团的商业项目航母，无论在人才梯队、品牌资源、管理模式等都会提供源源不断的支持。

郑州商业发展在不断的变化，随着北区惠济万达、万科北大学城等项目，包括丰庆路YOYO购物中心（2019年开业），北环商圈也在逐步形成；朗月公园道一号高新区商业发展也吸引很多市民围观。

商业地产的发展正在迎来新一轮的爆发，一个项目已经很难完全吸引全城消费，社区性的消费正在越来越多的加重比例。正弘城开业一周，笔者对国贸360和熙地港两个最具达标性的项目做市调，其进店人数在正弘城开业当天分别下降50%和30%，但是随后的进店人数，随着人们对正弘城好奇心和猎奇感消退，下降趋势会减低。

随后国内一线地产项目要相继进驻郑州，包括龙湖、嘉里等众多项目，郑州商业地产的发展进入2次元的新发展。