1、背景
最近在学习经济学，刚看完经济学原理上册。正好最近又在关注房子，就试着用我这浅薄的经济学知识分析一下成都的房价。若有什么不对的地方，还请大家指教~
2、房产参与方
要分析房价，首先我们得看一下房地产中有哪些参与方，以及各方的目的是什么：
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2.1、政府
政府的首要目标是发展经济，其中政府包括地方政府和中央政府。
对于中央政府来说，首先要避免的是房价崩溃。目前债务主要在银行，一旦房价崩溃，银行产生大量坏账，触发金融危机，中国经济将会元气大伤，甚至有可能像日本一样一蹶不振。这也就是为什么国家要限制房地产贷款，主要是为了降低风险
其次也要避免钱大量流入房地产，无法有效流入实体经济，导致金融空转。国家要想发展，实体经济是基础。最近几十年的经验表明，做实体经济的投资回报率远不如买房，如果国家不加以限制。房地产必然会将实体经济的钱吸走，实体经济的发展将更加困难。
对于地方政府来说，要想经济发展必须手里有钱。一般政府手里的钱主要来源于税收和卖地。而成都2019年土地财政依赖度94%，也就是财政收入主要来源与卖地。所以地方政府应该希望能卖出更多的地，地的价格卖的更高。
2.2、开发商
对开发商来说，利润是他们的首要目的。一般情况下房子定价都会留有一定利润空间，关键是房子要按这个价格能卖出去，否则就会赔本。
2.3、购房者
购房者分为两类人，一类是刚需，主要用于自住和上学需求。一类是投资者，主要用于投资，期望房子升值来套利。
对刚需来说，目的就是拥有房子。如果没有外来人口流入，刚需的人数是不多的。近几十年由于城镇化，大量农村人口流入，才产生了大量刚需，随着城镇化接近尾声，刚需人口会逐渐稀缺。
投资者主要把房产当做投资的工具，只要房子有预期上涨空间，投资者永远不会少。房价之所以涨这么高，主要也是投资者的功劳。投资者最期望的就是房价上涨。
需要重点说明的是，投资买房的风险是最大的，一旦房价大量降价，低于需要还款数额。投资者很可能就会停止还贷，将债务甩给银行。而刚需人群需要房子用于居住或者上学，即使房价低于还款额，也很难舍弃房子。
3. 房价走势分析
在政府、开发商、购房者三者关系中政府力量是最大的。即当参赛者，又当裁判。开发商和购房由于比较零散，只能随波逐流。所以我们主要分析政府的行为，以及市场的情绪。
政府的目标一共有三个：
- 降低房地产带来的金融风险
- 避免钱大量流入房地产，导致金融空转。
- 房子和土地能快速卖出去，保证财政收入。
所以政府需要房价稳定。既不能快速下跌，引发金融危机，也不能快速上涨，增加金融风险，带来金融空转。
让我们来看看成都政府稳定房价的手段
- 限购：成都以家庭为单位，最多购买2套房，而且二套房贷款比例增加。新到成都的外地人，有一年以上的限购时间。这样大大减少了投资买房的需求。避免了钱大量流入房地产，同时也降低了金融风险。
- 抢人：出台了各种抢人政策，吸引人才来成都定居、就业、安家。增加刚需人数，让新房和土地能快速卖出去，保证财政收入。
目前来看，成都的政策是相当有效的，最近几年成都房价平稳微涨。而土地也卖得飞快。短期来看，成都房价应该是平稳微涨。这符合大多数人的利益诉求。想要大跌很难，这不符合国家利益。
从长期来看，成渝作为西部核心经济区，人才不会稀缺。而成都还有很多地，特别是天府新区和东部新区，扩充了很多土地。所以土地财政依然会是成都政府很重要的财政来源。房价大跌不符合政府利益，同时由于土地供给足够，保持土地供给与人才流入相匹配，稳定房价与新进人才收入相匹配。皆大欢喜
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