长租公寓成了今年的一个小风口，因为这是个几乎不会亏的投资标的，房屋租赁是万亿级的市场，运气好能完全能投出几个上市公司，没跑出来也没关系，大概率会被跑出来的收购掉从而顺利退出，因为长租公寓的核心资产房源是稀缺资源，特别是一线城市CBD周边的房源几乎不存在增量，企业瓜分完可供出租的房源后想进一步扩展怎么办呢？只能选择并购对手，这就相当于给长租公寓的创投设立的一个保底的投资收益，大大降低了投资风险。
风险与收益总是正相关的，长租公寓这门生意并不性感
从市场规模看，长租公寓的份额占租房市场的5%，即使长租公寓吃下整个租房市场行业规模也不过翻了20倍，何况完全取代传统的租房市场根本不现实，长租公寓只能算是传统出租屋的消费升级，更好但更贵，在房价房租都高企的大环境下，长租公寓只能满足部分人改善居住环境的需求，这群人有多少呢？中国有3亿中产，占总人口的21%；租房群体中月收入1万以上的占30%，这群人才是长租公寓的目标用户，所以长租公寓的市场规模最多再翻个4~6倍。
从投产来看，总的来说这是个投入高、比边际效应几乎为0的行业，每增加一名租客，就要多投入一间房源，而收入只基本靠租金，租金的弹性能有多大呢？比周边房源贵个20%就是极限了。
长租公寓的商业模式具体的模式有以下3种
1、重资产模式
典型例子为万科泊寓，房源归公寓运营商所有，前期投入较大，但如上文所说因为有产权即使没跑出来也能卖个好价钱
这种公寓通常是集中式的公寓，即整个楼盘都是用来出租的，这样的公寓聚集了一批租户，用互联网的话说这里聚集了流量，对这些流量如何进一步利用充满了想象空间，但目前还没有看到出彩的案例
2、轻资产模式
典型例子为自如，通过承租市面上的出租屋再对房源加以改造升级以提高租金，盈利模式为挣取租金差价，通常会与房主签订10年以上的承租合同，回本周期为4年左右
这个模式本质上就是俗话说的二房东，由掌握大量出租屋信息的房产中介来做会更有优势，自如就是链家旗下
轻资产模式能够做到更快的扩张，迅速形成品牌，但房源通常分散在各个小区里，除了租金收入其他想象空间较少
3、快捷酒店转型模式
快捷酒店在早期的发展中抢占了很多好地段，而近几年消费升级趋势下，精品酒店，民宿公寓对其冲击很大，将业绩不好的酒店转型为长租公寓是很好的选择，这样的公寓地段好、成本低、改造快，结合了重资产和轻资产模式的优势，我认为是最有投资价值的模式
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