德叔说，来喝几杯。
我说，可以。
德叔说，你还真敢来？
我说，你还真敢请？
德叔说，来吧，一个小区的，喝会茶。
到了之后我问，德叔，这次疫情对地产会有影响吗？
德叔说，作为业内人，尤其是我这样的负责人，深入局中，深知情况紧迫。对于高度依赖线下，需要现场完成购买的地产行业绝对是严重一击。
我说，我看过去几天，全国各地都陆续发出通知，要求开发商关闭售楼部，部分地区连二手中介门店都要求关闭。这样看来，不仅过年返乡置业这一波销售机会完全黄了，甚至整个二月都可能近乎颗粒无收。不光如此，昨天部分城市的住建委还发布通知，要求在建建筑工地一律停工。
德叔说，这是一个防止农民工返城聚集的有效手段，如果各地进一步跟进的话，那么房企的开发节点也将受到影响。
我说，不是说现在很多地产都有资金压力吗？
德叔说，对于负债高的房企这次的疫情对他们的打击最大。我这边现金流不错，影响不大。如果延迟将近半个月开工，房企没有收入，还要支付巨额利息，有可能面临资金链断裂的风险。疫情后，除非政策大面积、大力度放松，否则，大型房企将在部分城市有选择性的低价甩货，以缓解资金压力并调整存货结构，对区域型中小房企将产生巨大冲击。当然，疫情过后，政府有可能出台利好措施，比如减税、降费等。
2003年非典结束后，政府就出台了各种政策来对冲疫情受影响的环节。 今年疫情的形势会对房地产业而言可能是雪上加霜，一味追求规模和速度已让这个行业变得太浮躁，从业者也越来越焦虑。未来想要在这个行业活下去，请不要再简单粗暴的高周转，多关注客户需求，练好内功做出好产品才能走得更加长远。
我说，这样看来三月份可能成为房价最适合购买的阶段。现在是不是可以线上卖房？我看很多地产置业顾问都开始在朋友圈里吆喝了。
德叔说，现阶段的线上销售是受疫情影响，售楼部关停之后没有办法的办法。但根据目前的市场环境和客户的购房习惯，线上销售能起到的作用只是咨询房源，关注价格变化。
以现如今各房企的口碑和信誉度很难给客户带来100%信任感和安全感，如果不能让客户完全打消顾虑恐怕很难走到成交。
我说，德叔，你觉得之后大家对于地产的需求是否会有变化？比如我现在特别重视物业管理在这个阶段起到的作用。物业实际上就是一个小区的村委会，有没有敢于在这个时期做出“封村”的决定至关重要。这不仅是一种服务，也是一种担当。
德叔说，疫情后，业主对物业、景观、配套、品质的要求将骤然提升，这也将倒逼产品迭代升级。正如当年非典一样，面对疫病之时，健康住宅将成为最大的卖点。而那些素来产品力，物业能力欠缺的房企，2020年卖房会更难。
你刚说的物业管理在这次疫情中的确可以起到非常关键的作用。首先针对所有物业人员的防护，其次针对所有小区人员的排查和重点隔离，再者针对小区卫生的管理，比如定时对公共区域喷洒消毒液，进出门进行严格登记管理并进行消毒。同时，对小区封闭后进行业主服务。比如常用品，口罩及防护用品的协助采购等。
我说，德叔你刚刚说的产品升级是什么意思？
德叔说，如何在设备上做到外来人口禁止入内？比如小区大门，单元楼，地下车库等门禁系统。而不是现在的形同虚设，还是依靠人力。同时如何搭建邻里关系一定是未来的导向。
我说，也是，邻里关系的确是现在楼房一大待需解决的问题。以前在老家，谁家有事，孩子都可以给邻居看一会；谁家没人，孩子也都可以去邻居家吃个饭。
德叔说，红砖绿瓦，高楼冷墙。在现代都市变迁中，居住空间越来越宽敞，但邻里的相处空间却愈发狭窄。
根据调查，12.7%的人根本不认识自己的邻居，40.6%的人不熟悉自己的邻居。人们似乎活成了契诃夫笔下“装在套子里的人”，邻居成为城市里“最熟悉的陌生人”。城市冷漠症肆意蔓延，人们就更加怀念儿时的大院时光，那份“邻里相恤，比邻而居”的温暖。慢下来，暖起来，成了现代都市人最心底的呼唤与呐喊。
我说，一两千户的小区相当于一个较大的村庄，在自己的村里却没有一个认识的人。
德叔说，未来的地产一定要向这五个方向集中优势资源，做好自身的服务升级。以后再也不是买一套水泥钢筋的房子，而是服务。
功能化。现在的思路更倾向于提供丰富的功能，满足居民健身、社交、亲子、会客等各种需求。
场景化。对于微观的使用场景，都能够尽量去还原，每个场景有它的一个定向人群。
智慧化。说白了就是如何通过技术手段，让社区变得更安全、更方便。
服务化。景观不仅仅停留在硬件层面上，现在连软性的社区服务归到这块。
精细化。在大的功能模块下，一些小的人性化细节，也不断丰富，整个室外空间开始像室内一样，越来越精细化了。
我说，看来未来地产的发展方向就是品质升级。
德叔说，地产的未来一定是所有涉及到居住层面乃至美好生活需求的多个纬度层面的全部升级改造。所以，地产的未来除了棚户区改造还有品质化之前众多小区的升级改造。这也是为什么很多小区的寿命其实也就是十年的根本原因。
我说，十年是什么意思？
德叔说，这是一个数据区间。举个简单的例子，你看看十年前的小区是什么样子？你有购买的欲望吗？除了二手房需要翻新，小区更需要翻新。因为品质化推进的时间段不同，这种现象在三四线城市表现的尤为强烈，所以，房子居住十年后出手是一个不错的选择。
我说，这都是你们地产的想让我们买房。
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