向小田公众号里的一段话："最近有一个思路一直想要分享给大家，就是如标题所说：中国房地产怎么走，房价怎么走，一定既不要去听各种专业人士（比如投行券商咨询公司）给你分析，也不要听财经媒体专家在网上各种文章，更不要听炒房团中介，你若要研究这个市场趋势，很简单，看那些开发商的老板们怎么讲就对了。
作为一名投资者，过去几年经历了各种资本市场的变换，这一点经验是痛定思痛：什么时候我们太自以为是了，竟然以为那些身价上百亿千亿的老板，对房地产会因为当局者迷的缘故，而没有我们看得清楚。"
一些经济学家的观点为什么不靠谱，因为他们只是研究理论的，他们的认知没有实践操作中去验证，而只有经过在实际操作中检验而修正、升华的理论才是更高级的认知，才值得信任。让我们来看看大佬们是怎么说的。
2018年3月份2018亚布力中国企业家论坛演讲
第一个特点，就是它的规模其实特别大，去年房地产的规模已经超过全球的汽车产业了，去年全球的汽车产业是两万亿美元，去年房地产的销售已经超过全球的汽车行业，因为中国的汽车行业占全球1/3，大概是四五万亿的销售，加起来全世界是十二亿美元的汽车，房地产业已经是超过了，这是一个巨大的市场，这是一个谁都不能放的市场。（所以说房地产投资金也是相对比较稳定的一个行业，很多没有很好出路的资金都会涌入这个行业。）
“不管是银行还是基金也好，不配制50%以上的资金到房地产行业的话，这个规模一定大不了。”
这是孙宏斌提到的第一点，为什么房地产会有下半场，本质上是因为这个行业大，而且真的太大了，很多时候规模本身就是优势。
对于如何的大，老孙用了一个非常直观的类比：和钱有关的行业如果不把一半的钱放到房地产里，都做不到很大。
第二个特点是什么呢？这个行业在快速的整合，因为很多人都觉得房地产行业没有护城河，就是买地卖房子，很容易。我想说的是，这个行业的护城河其实非常深。
为什么深？我一直说这个行业分成两块，一块是投资，一块是盖房子，投错了盖什么房子都亏钱，投对了，你地买对了盖什么房子都挣钱，这是这个行业最难的。（房地产这个行业挣钱与否的关键是看你买对了地。）
今天在座的很多人都是做投资的，投资本来就很难，房地产行业更难，为什么？因为你投下去以后，要过好几年才知道会怎么样。(对于个人投资也是一样你要有足够的钱来穿跃牛熊。）
第二个特点就是行业整合更快，小公司没法做了。我们看到这几年大的公司增长都很快，行业在快速整合，进入前几名是很难的，其实地产行业是非常难整合的行业。汽车行业也挺难整合的，不同的国家，美国、日本和德国的那么多品牌，整合到现在这么高的市场占有率很难，其他的行业更不容易。
第三个特点，这个行业政策特别多。我一直说，我们做企业要看宏观，还要看微观。“微观”是我们自己干的活，宏观就是这个行业要往哪去。
其实很多时候大家看的是宏观，比如今天出什么政策了，那是宏观，宏观的事我感觉可能不是最重要的。最重要是微观，是对这个行业未来的判断，不对了，你就调，再往前做两年，碰到墙就调，你把这个事情看明白，其他的事就不太重要了。
我们也承认这个行业是一个周期性的行业，它跟宏观有关系，政策每年都在变，但是这个行业，不光是我们，前几名的公司每年都是大幅度的增长，为什么？就是因为这些政策其实对我们来说，你甭管是干哪个行业，做什么，不管什么政策，任何一个政策都能够变成你的一个优势，你都能把坏事变成好事。这其实是特别难的事。（把政策可以变成好事，这是一件特别难的事，利用政策的变化，就可以找到好的投渠道）
所以说这个行业三个特点，一个是规模非常大，你要把这个行业做好的话，行业前十名都在世界五百强里面，或者是前二十名都能排进世界五百强；第二个特点就是这个行业快速整合，第三个是行业的政策一直在变，但不管什么政策，都会有好处，你要把政策的变化变成你的优势，这是行业的三个特点，也是指导我们做事的特点。
大家都在买房子，都在买股票，但是我想说，虽然谁也无法判断将来，但是房地产这个行业我感觉绝对不存在大幅上涨的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今后五年都是波动的，甚至是十年里，都是在波动里面，在波动向上。当然，每个城市都会不太一样。
大家可以看一下融创的项目可以做为一个投资方向的参考：
附录：孙宏斌17年12月有2016年的演讲摘录和任志强今年1月份论坛摘录。
2017年12月第四届平安地产金融创新论坛上发表演讲(孙宏斌）
一、不确定性
政策的不确定：1、货币政策总是在变化。2、销售政策也总是在变化。销售政策的变化就是去流动性，就是不让你卖。现在政策短期看来是不会变的，长期政策在路上，有多远也不知道，什么政策也不知道，这个不确定性确实是比较大。原来希望十九大政策以后能松一点，十九大以后看来更紧，后面寄希望在两会以后，不过估计也不会太有希望。
人们的预期的不确定性：当政策老是变化的时候，人们的预期也会发生变化，当人们的预期发生变化的时候，即使该涨了，它也不会涨了。比如杭州01年到06年的房价。
二、对市场的两个判断：
1、我觉得2018年会比2017年好一点
政策不会变，会稍微放松一点，很多的城市已经挺难受的了，现有的政策基调下可能稍微松一点，价格会稍微松一点。10月份的房价也许会涨一点，根据GDP的增长，可能涨一点，备案也没那么难了，这是一定的，2018年这方面可能会比2017年稍微好一点，2017年因为有稳定的问题，大会前是稳定，大会后还是稳定，我的判断2018年会比2017年稍微好点。现在很多的判断觉得2018年会很差，价格到冰点，我觉得不太可能。地方政府十九大之前什么都不敢做，十九大以后可以做一点事，我觉得会好一点。市场价格完全不一样，现在很多城市已经很松动了，上半年日光盘、秒光盘，一分钟就卖完了，现在能卖60%、70%，已经出现这种情况。价格政府该控制还是控制，但三四线城市价格已经开始松动了，包括一些限购、限贷政策也会稍微松动一些。这些可能改一改，最差的也就这样，会比今年好一点，这是我们的态度，基本的基调不会变，会稍微松一点，这是一定的。
（这是站在开发商的角度在谈，但是如果从买房人的角度考虑，18年市场可能会有稍有回暖）
2、市场集中
因为市场的不确定性房地产的周期变地更长，需要的资金会更多。所以小房地产的公司生存空间会越来越小。
三、开发商的风险其实只有一个就是地买买贵了。
2016年 中国房企的投资逻辑和风险控制（孙宏斌）
部分摘抄：
在经济下行压力大的时候，有很多并购的机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱，可以穿越周期的钱，就有很大的优势。如果有这个机会不去做，反而减杠杆那是不对的。去不去杠杆，还要看企业的情况。如果你的素质好、资产质量好、操作能力强，那你是可以加杠杆的。如果你的资产质量差、运作能力差，你的杠杆越多死得越快。
（对于个人投资也是一样的逻辑，2018年是经济动荡的一年，现金为王，手里拿着现金等待机会也许是最明智的选择）
二、投资逻辑
市场特点，除了上面文章提到的两个特点外还有一点
（一）不平衡。
这个行业的不平衡，城市之间的不平衡、空间的不平衡、时间的不平衡。
很多投资人问我，你觉得中国的房地产行业怎么样？我觉得从来不存在中国房地产的行业。你说北京、上海或者哪里，不存在中国房地产，完全错配掉。缺房的地方缺供应，有供应的地方不缺房。
北京、上海50%的基本农田，很荒唐。不到50%的基本用地里，住宅占比很低，有一堆的工业用地，然后再盖一堆商业，每个项目都有50%的商业，住房占比很低，容积率很低，这三个加起来供应量就上不来，完全错配。
这个地方贵，那个地方便宜，所以你就有机会了。去年最看好的是南京，今年最看好的是武汉。南京最贵的房子是接近3万，我说南京一定有房子超过3万，我估计慢了，地价已经超过5万了。所以我们去武汉了，武汉和南京也没有差到哪里去，这是你的机会。
这个错配，需要房子的地方没有供应，不需要房子的地方瞎供应。
另外还有实际的问题，有人说房子地太贵了，没有办法买了，然后就去美国了。但是我说别着急，还有调控呢，一调控就又下来了。
我的投资逻辑就出来了：你要买对地方、买对时间，多借点钱。对现在来说，如果有钱的话放到账上别着急花，后面还有机会。现在还不是时间，多借点钱，最好借的长一点，可以穿越周期的。这就是我说的投资逻辑。
（参考他人的意见，做出自己的判断，。如果你目前还是认为中国的房地产是一个值得投资的方向，那么可能参考他的判断做出自己的投资决定）
1月26日，“新时代 新思路”第九届中国地产领袖年会（任志强、钟伟）部分摘录
一、2018年中国楼市究竟会怎么样？
任志强：政府对政策的把控将决定2018年楼市，重要节点是2018年全国两会。
如果政策是不给钱，那委量就会少一点，老百姓也没钱，不给老百姓贷款。去年占到50%左右，企业占到48%。今年如果不给钱量就会下降，这是很简单的事情，但是量下降，不一定价格就下降。2014年我们量是下降了，但是2014年的房子是涨价的，因为量下降和房子涨不涨价没有太大的直接关系。
这里有一个趋势人们要住好房子的需求再增加，去年是产生的90平米以下的房子20年来最少的一次。
只有好心不行，还要想想除了好心以外能不能符合现实社会的需求。我刚才也说了，如果都限制价格不让卖高价，怎么可能出来好房子呢？因为你的价格不行了，我不能用好材料了，建大房子不能用好产品了，因为你控制的价格我达不到。所以这还是个问题。我觉得最危险的就是我们的共有产权房流标了，投标没人投了。也看到很多租赁性租房的也流标了，如果都是说不流标，那政府就觉得他的政策是对的，如果都流标了，就说明政府得重新动动脑子，不要仅想着我的出发点是好的，还得想着社会环境和影响是好的。否则指标涨不上去。
钟伟：刚才讲到调控政策会不会有所松动，我个人倾向于认为还是会的。为什么今年会有所松动？去年年底的经济规律会议货币是紧的，关住货币的紧闸门。财政也是紧的，指优化支出结构，跟2016年的经济工作会议的措施是完全不一样的。土地和房地产调控这块前面还是老套路，多剔除供给，满足多层次的需求，最后还有一个就是分清中央政府跟地方政府的事权，实现差别化的调控。现在两会还没开，大家要争自己两会中的位置，所以目前的政策是最紧张的政策。开完两会该干活的时候心态就不一样了。
为什么要留下房地产调控的余地呢？市场在紧绷，开发商的资金链和地方政府的资金链哪个更紧。因为地方政府在过去2010年到2017年土地财政收入大约是27万亿，地方政府左手靠土地，右手靠举债。现在举债不行了，如果限价的措施过于严厉的话，在一线城市大量的商品房不能获得预售，地方政府就没有办法希望开发商卖掉存货，看谁的资金链更紧。
三、2018年是否会出台房产税，它跟房价有什么关系？如果落地，会在何时？
钟伟：谢谢，我也听说今年房地产税要落地，这是绝对不可能的。
关于房产税可能是这样的，它需要通过一系列的环节，第一个环节人大要立法，立法之后列入2018年的重要工作，然后开始做草案，然后征求意见形成文本。这个过程不快。立法完了以后得找国家主席签字形成一个法案。但是国家主席签字后还能不能立即实施，地方政府要出台细则，因为房地产税被规定为地方税，中央只管立法，地方要落地细则。地方政府还要对比一下有什么，所以从立法到颁布，到细则可能要一段时间。所以各位可以相信的是关于房产税一定不是个阴谋，突然一觉起来就落地了，这跟依法治国是冲突的，不太可能。
第二，什么时候我也不知道。习大大讲了2020年之前决胜全面小康，要让广大人民有幸福干和获得感，你在此之前收税就让广大人民有痛苦、有剥夺感。所以房产税在2020年落地可能性不大。
接下来说房产税就能是调控房价的长效机制，这是瞎掰。房产税跟房价不是翘翘板，它们是亲兄弟。高房价的地方房产税也高，比如说美国纽约，2%以上的房产税。有的美国中西部的州不太好的地方，房产税就是零点几。所以高房价的地方房产税也高，低房价的地方房产税也低。如果要把房产税看成是打击高房价的灵丹妙药，这不符合国际上已经出台的房产税的各个国家的实施的原则。你在中国要怎么收房产税呢？我也猜不出来，我觉得最后有可能就是第一套自用的普通住宅免税，从第二套开始收。所谓第一套自用的普通住宅按面积，比如140平米以下，按价格的中位数以下，有可能是这样的。但总体上来讲不应该把调控一个国家的。
任志强：如果你说这样的大家都离婚了，一套房子税也收不出来。
钟伟：这也有可能，因为在美国结婚率很低。所以总体来讲房产税的事情在今后两三年，无论是公众还是开发商都不用太忧虑，政府可能有预案的，但没有到现在就非得拿这个预案要落地的情况。也不可能突然袭击的，连五年规划都要征求公众的意见，房产税这么大的事不可能不广泛的征求公众意见的。
主持人：好，钟教授回答完毕，房产税绝无可能，不知道什么时候落地，房产税和房价是亲兄弟。
任志强：胡说八道，你们以为你们现在没交房产税呢？你们都交着房产税呢，傻呀？中国的房产税是1951年，我说的中国是中华人民共和国，再往前的话上海30年代就有了。1951年出台的房产税，而且是把房产税和地产税两个税合一变成了房产税。不是没交房产税，1956年公私合营以后这个房子都变成公家了，公家不能交税，就改成工商税，工商税从房产税剥离出来了。而后又加了一堆税，土地使用税、城市维护税、交易附加，都是从房产税里剥离出来的。你们以为你们没交，其实一直在交着。楼继伟提出过物业税，当时后面有一句话，告诉你要减免相应的税费，得把那些剥离出来的税费先砍掉。1986年有个人所得税的问题，我要买房子交个人所得税，个人住房不能再交税，国际上任何一个收房产税的国家，从个人的购房都得减税。我们交的附加税和城市维护税都从房产税分离，因为房产税唯一的目标就是要解决城市的问题和交易问题。各个国家的房产税都是干这个的，别以为你们没交。
现在新提出来这个概念，把房产税变成房地产税，把“地”加进去了，地原来就收着税的，使用、占用、出让金，都是土地税，你说你没交吗？我不认为我们没有交房地产税，不管是房子还是地都交税了。所以钟教授的一句话说得对，如果现在要再加一个房地产税，前面税收不减，后面再加一个，老百姓就会不满意了。他没有幸福感了，因为你在拼命加税。所以房地产税的问题不能仅仅是在立法上那么简单的，从立法上，从立法程序上，从过去税和后税关系上，都没有。我个人觉得不减税你们就别想，什么时候减税了有可能，他们认识到得把现在交的房地产税该减的先减了才能收。
再说房地产税和房价有没有关系。美国在设立房地产税的时候定和指数叫100，现在是299，接近于300。从100到300，收了房地产税房价就涨？你们以为交房地产税和房价不涨吗？两回事，因为人家减了其他的税，所以大家愿意交房产税。美国有个评比，哪个地区的个人所得税交的最多，最富的地区都是最好的，而那个地区的房价也最贵，因为那个地区的治安最好、教育最好、自然环境最好，因为钱就做这个用了。所以从哪儿收的地方税，用在哪儿以后，那个地方就好起来。国际上有个破窗理论，越破的地方越破，越好的地方就越好。这和房产税的道理一样的。也不要怕收房地产税，如果收了变成地方的税，像在美国很小的一个政府，他们的小政府决定了当地的税。所以你交的房产税一定是你生活条件更好的时候，但中国现在还不行。
（我感觉房产税可能就是一种舆论工具，以最小的成本来控制房价）
四、中国将进入存量地产时代，在地产管理模式，两位觉得该如何去做这个事情？
任志强：我就没听懂他提的问题是什么，中国还没进入存量地产的时候，完全进入存量地产就是美国那样的。美国每年的新房建设现在大概是100万套，但是他的销售800万套，1：7的概率，最高峰都是维持1：7，新增是1，存量是7。中国的增量的过程还早呢，我们总存量住宅200多亿平米，出点头。大概要75%的城镇化需要400多亿平米，还要多一倍。我觉得还早。衡量的标准就是一手房和二手房的销售对比，今年的情况将近17亿销售面积，有3亿多是现房，剩下都是期房，还的很远。存量还没到时候。二手房的销售总量在北京这样的城市是1：3，二手房交易是3，一手房交易是1。但是全国平均下来，现在一手房的总量大于二手房，所以还没有进入到存量。
未来还有很长很长的路，不用考虑。至于如何变现金，我觉得你们不用找答案，李嘉诚就是答案。买一块地放那存十年，现在一卖就是翻好几百倍，就是这样的，盖一个房子过两天卖了，挺好的，有榜样在那儿，只是你有没有本事学。如果你拿的资金便宜，你又有不断的资金，你就这么干。你要是没钱，就是盖个房子就得卖，卖了房子就要拿钱买地，你就要恶性循环，因为你没钱。所以这个发展过程以及转化程度是密切相关的。要想把存量的东西都转入进来，你的发展速度一定和你的资金、和资本市场相应对。如果没有这个条件别老想着改，还早呢。
(这一点和孙宏斌的说法是一样的，房产的投资周期很长，你要有能够穿越牛能的钱，另外中的的房地产房产虽然已经进入了下半场，但是还有5-10的增长期，现在有波动，但是长期来看是趋势是向上的。）
五、日前，国土部称：政府将不再是居住用地唯一提供者，那么中国的房价会降吗？
任志强：经济发达国家没有一个国家是政府垄断土地的，人家发达国家也发展得挺好的。他们为什么能进入发达国家呢？就是因为他们土地不是垄断的。那么这些国家的房子价格比我们便宜吗？我没觉得。我倒觉得国家垄断土地，比如香港那里的房子很贵，100万港币一平米，中国大陆找不到那么贵的房子。但是美国在第五大道周围的房子大部分都是10万美金以上的一平米，中国没有这么贵的房子，人家的土地没垄断，旧金山也有很贵的房子，洛杉矶也有很贵的房子，还有西雅图都有贵房子，和这个没什么关系。不要以为垄断不垄断起决定性作用，其实没关系。完全市场化就是市场决定的，从全国的情况来看，1998年2000块钱一平米的房子，大概用七到八年的时间突破了3000块钱，然后用五年到六年的时间突破了4000块钱。但是从6000块钱到突破7000块钱一年的时间，就是因为大量的房价涨价是在2004年“831”之后，土地被政府垄断，而土地的价格飞涨。去年我们土地出让的收入已经超过了5万亿，这是从来没有过的，过去都是3万亿、4万亿徘徊，去年超过了5万多亿。也就是政府在往外抽老百姓的血，你让房子还得拼命压，不让它涨价，这有点难，所以这是个两难的事。钟教授说屁股坐在火山上，一会儿就烧焦了。这是很麻烦的事情。
自己简单总结几点：
房地产在整个国民经济中，占有很大的比例，再城市化进程远没有结束的今天房地产不可能产生太大的波动，长期来看趋势还是波动向上的。
房地产行业的政策特别多，所以它有很多的不确定性，但是不管是什么政策,我们都可以利用它。但你必须要明白一点，房产投资的周期都比较长。投资都是反人性的，在房地产行业也是这样，在打压房价的时候，是你想办法买房子的时候。而在钱不值钱的时候，你要卖掉不好的房子。合适的时间，合适的房子，多借点钱。
房产税有可能只是一个舆论宣传工具，随着中国经济的增长，房地产只能波动向上，房子还是大多数老百姓最安全的投资品种。但是现在已经是房地产的下半场一定要选好自己的标的。
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