朋友小A近来打算买房，问我咨询这样的事儿：
小A在某二线城市市郊拥有一套两居室的房子，因为打算生二胎，目前的房子不够住，且希望搬到市区内居住，于是打算在市区内再新购一套三居室的房子。小A相中的房子在地段、交通、户型等各方面条件都十分符合他的预期，但是在资金方面遇到了难题：由于小A目前的资金可以勉强支撑市区房的首付款，所以小A打算暂时保留市郊的房子作为资产储备，可在面临商业贷款的选择时纠结不已：
由于小A目前市郊的房子还有47万的商业贷款未还清，如果再购买市区这套房，需要首付四成，且商业贷款的利率要比基准利率上浮15%；如果还清市郊房的商业贷款，则市区房只需要首付三成，且商业贷款利率只上浮10%。目前三成首付和四成首付之间差距20万元，小A手头的资金勉强能应对三成的首付，如果按照四成首付还需再去东挪西凑地借款。小A想，既然要花20万来凑四成的首付，还是更高的贷款利率，那何不咬咬牙多借一点，把上一套的商业贷款还清，还能享受比较低的贷款利率。但是，小A市郊房原先采用的是等额本息的还款方式，一共贷款51万，时间20年，总利息30万左右，月供约3500元。小A刚刚还款三年，目前还有47万欠款。这意味着之前三年还的12.6万元中，只有4万是本金，大部分都是利息。要提前还款，小A心有不甘。那么问题来了，究竟该不该提前还贷呢？
我帮着小A捋了捋思路，小A有两种选择方案：
选择方案一： 提前还贷，新房首付三成，银行贷款利率为基准利率上浮10%，即4.9%（基准利率）*（1+10%）=5.39%；
选择方案二：不提前还贷，新房首付四成，银行贷款利率为基准利率上浮15%，即4.9%（基准利率）*（1+15%）=5.635%
分析如下：
（1）首先，在有充足资金的情况下，就算能够付清房子全款也应该贷款买房。因为目前来看，用现金做投资理财，获得超过银行贷款利率（按小A的高利率方案5.635%）的年化回报率还是相对容易的。当然，前提是：一旦有了能用于还款的现金真的都用于投资理财了。如果搁置或者花掉，那么银行贷款的优势就没有意义了。
（2）基于第一点，就暂时不要考虑究竟总贷款利息是多还是少的问题。因为如果把现金拿去做理财投资的话（前提是利率高过银行贷款利率），虽然不同的贷款利率在总利息上有差别，但对于投资理财的收益率而言，实际上只是赚多赚少的区别。并且，看起来好几十万的银行贷款利息其实并不如想象得那么多。比如小A在市郊的房子贷款20年一共要还30万的利息，这30万的利息其实不是现在的30万，而是今后20年利息加起来的总和。基于通货膨胀的原因，20年后的30万相当于今天的多少万？这是一个逐年减少的概念。也就意味着：20年里的30万利息其实远远没有想象的那么多。
（3）不管是选择哪种方案，20万的差额免不了要出。只是看是用于付市区房的首付，还是去还市郊房的贷款。如果20万可以还清市郊房的贷款，那么小A购买市区新房就能享受第一种方案（首付三成且低贷款利率），从投资角度显然这种方式更为划算；但现实显然不是，要提前还清市郊房的贷款需要47万，除了花掉20万的现金差额，还另外需要47-20=27万元的现金。
（4）对于提前还贷，多出来的27万元现金，如果去做投资理财，显然优于拿去还款（参见第1点）。同时，比较方案一的“三成首付低利率”与方案二的“四成首付高利率”这两种方式，银行贷款利率差别只是针对基准利率5%（15%-10%）的增幅，实际贷款利率差别只有4.9%（基准利率）*5%=0.245%。因此，只要能够把用于还款的现金用于投资理财（超过方案二的高利率5.635%），那么选择哪种方案的差别都只是多赚少赚的差别。
综上，关于是否提前还贷这个问题：
其实银行贷款买房，最本质的优势，就是用低成本的资金去换取更高的投资回报。从这点出发，银行贷款是时间越久越好，并且利率越低越好。
因此，我对小A的建议是：提前拿现金去还贷本身不划算，更何况还贷的钱还是借来的。算上借钱的负担，其实投资成本更高。还是保留市郊房的贷款，市区新房选择高首付高贷款利率吧。就当是投资少赚一点。但最最关键的前提是：未来用来还款的现金都做了更高回报率的投资才算数。别把现金闲置咯！
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